Нужно ли платить налог при продаже квартиры

Владелец недвижимости обязан платить имущественный налог до тех пор, пока объект находится в его собственности. При продаже имущества следует учитывать следующие правила:

* Сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре, чтобы подтвердить переход права собственности. За эту процедуру необходимо заплатить пошлину (2000 рублей для граждан).
* С полученного дохода от продажи необходимо заплатить НДФЛ по ставке 13%.
* Обязанность по декларированию и расчёту налога лежит на самом собственнике.
* При расчёте налога с дохода можно воспользоваться различными льготами, предусмотренными Налоговым кодексом РФ.

Эти правила применяются к продаже любых жилых объектов — квартир, домов с земельным участком, комнат, долей и т. д. Если речь идёт об апартаментах, которые по закону относятся к нежилому фонду, то на них распространяется общий порядок налогообложения. Однако продавец такого объекта не сможет претендовать на льготу по освобождению от НДФЛ в зависимости от периода владения.

Как правильно рассчитать и оплатить подоходный налог

Налог с продажи квартиры нужно будет заплатить в следующем году после регистрации сделки. Чтобы правильно заполнить декларацию, рассчитать сумму налога и воспользоваться льготами, вам понадобятся следующие сведения:

* вид объекта;
* дата заключения и регистрации договора;
* период владения имуществом;
* размер расходов на приобретение объекта.

Если у вас в семье есть двое или более детей (в возрасте до 18 или 24 лет), это может быть важно для применения льготы. В некоторых случаях это позволит избежать уплаты налога при одновременной продаже и покупке, если в результате сделки увеличилась общая площадь объекта.

Льготу можно применить, если кадастровая стоимость недвижимости не превышает 50 миллионов рублей (статья 217.1 Налогового кодекса РФ).

Риски

У продавца, который не имеет права на льготы, может возникнуть соблазн указать в договоре заниженную стоимость объекта. Для этого по договорённости с покупателем оформляются дополнительные соглашения и другие документы о взаиморасчётах, которые не подаются в налоговую инспекцию.

Однако такая практика несёт серьёзные риски:

* налоговая служба всегда проверяет стоимость недвижимости, сравнивая её с кадастровой стоимостью объекта, умноженной на коэффициент 0,7;

* при проверке декларации учитывается более высокий показатель — налоговая будет считать ценой продажи именно кадастровую стоимость, умноженную на 0,7, если она выше суммы в договоре;

* в случае занижения налоговой базы продавцу доначислят налог. Если это приведёт к существенному ущербу или будет доказано умышленное занижение цены объекта, продавцу может грозить административное или уголовное наказание.

Для покупателя схема с занижением также влечёт значительные риски. В частности, он может получить меньший вычет при перепродаже объекта, если расчёт будет производиться по подтверждённым расходам. Поэтому практика умышленного указания в договоре более низкой цены сейчас встречается довольно редко.

Основания для освобождения от НДФЛ

В Налоговом кодексе Российской Федерации указано, что прибыль от продажи не облагается налогом, если объект находился в собственности более пяти лет. Этот срок исчисляется с даты регистрации прав на объект, которая отражена в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). При этом не имеет значения, каким образом был приобретён объект — по ипотеке, при строительстве собственного дома или другим способом. Исключение составляет только приобретение строящегося жилья по договору долевого участия (ДДУ), в этом случае период владения начинается с даты полной оплаты стоимости.

Кроме того, Налоговый кодекс предоставляет региональным властям определённые полномочия. Они могут:
* уменьшить минимальный период владения для освобождения от налога;
* снизить коэффициент, на который умножается кадастровая стоимость при сравнении с ценой, указанной в договоре.
Однако на практике эти полномочия не используются, поэтому сроки владения определяются в соответствии с нормами Налогового кодекса.

Основания для освобождения от уплаты налога

Продавец может быть освобождён от уплаты НДФЛ, если он владел недвижимостью более трёх лет. Это возможно при соблюдении одного из следующих условий:

* если недвижимость была получена в дар или по наследству от близкого родственника;
* если имущество было приватизировано;
* если право на недвижимость возникло на основании договора ренты с пожизненным содержанием;
* если у заявителя нет другой жилой недвижимости (не учитываются объекты, приобретённые в срок до 90 дней до регистрации договора в Росреестре).

Если продавец владел недвижимостью менее трёх лет, он обязан заплатить налог. Однако его размер можно существенно уменьшить, применив вычет. Более того, если налог рассчитывается как разница между покупкой и продажей, его сумма может оказаться равной нулю. В следующих разделах мы расскажем подробнее о том, как можно использовать вычеты.

Специальное основание для освобождения от уплаты налога

В 2021 году появилось специальное основание для освобождения от уплаты НДФЛ для семей с детьми. Чтобы воспользоваться этой возможностью, необходимо соблюдение следующих условий:

1. У налогоплательщика должно быть не менее двух детей в возрасте до 18 лет или до 24 лет, если они учатся в вузе.
2. В текущем отчётном периоде или до 30 апреля следующего года должно быть приобретено другое жильё.
3. Площадь или кадастровая стоимость приобретённого жилья должны быть больше, чем у проданного объекта.
4. Каждый член семьи не должен владеть более 50% другого жилого объекта, площадь которого превышает размер приобретённого жилья.
5. Кадастровая стоимость купленного объекта не должна превышать 50 миллионов рублей.

Если все эти условия выполнены, то период владения проданным жильём не имеет значения.

Вычет по НДФЛ

При продаже квартиры продавец может воспользоваться двумя видами налоговых вычетов. В зависимости от ситуации он может:

* уменьшить доход, с которого нужно заплатить НДФЛ, на 1 миллион рублей (если период владения квартирой не позволяет избежать уплаты налога);
* учесть расходы, которые он понёс при покупке этой квартиры.

Порядок использования вычетов описан в статье 220 Налогового кодекса РФ. Если выбрать вариант с уменьшением стоимости продажи на 1 миллион рублей, то подтверждать ранее понесённые расходы не нужно. В этом случае НДФЛ будет рассчитан от суммы после применения вычета. Если сумма вычета полностью «перекроет» цену продажи, то налог платить не придётся.

Другой вариант — использовать вычет с подтверждением расходов. Он может быть более выгодным для продавца. Однако для этого нужно приложить к декларации соответствующие документы: договор купли-продажи, расписки, платёжные документы и так далее. Налоговый орган проверит достоверность этих сведений при декларировании дохода. Если расходы будут подтверждены документами, то на их сумму будет уменьшена налоговая база.

Важно помнить, что использовать одновременно два указанных выше вычета нельзя.

Общие ставки и понижающие коэффициенты

Стандартная ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) составляет 13%. Вот несколько примеров расчёта НДФЛ при продаже недвижимости стоимостью 3 000 000 рублей, если продавец владел объектом менее трёх лет:

* Если у продавца нет права на вычет, то сумма налога составит 390 000 рублей (3 000 000 х 13%).
* Если продавец воспользовался вычетом в размере 1 000 000 рублей, то сумма налога будет равна 260 000 рублей ((3 000 000 – 1 000 000) х 13%).
* При подтверждении расходов на приобретение недвижимости в сумме 2 500 000 рублей сумма НДФЛ составит 65 000 рублей ((3 000 000 – 2 500 000) х 13%).

Важно отметить, что регионы и местные власти не могут снижать ставку НДФЛ. Также не существует понижающих коэффициентов к подоходному налогу. Поэтому уменьшить размер платежа в бюджет можно только путём применения вычета.

Как заполнить и подать декларацию

Подоходный налог взимается с дохода, полученного продавцом. Для этого необходимо заполнить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ в срок не позднее 30 апреля следующего года.

Образец декларации можно найти на портале Федеральной налоговой службы (ФНС). В декларации нужно указать:

* доход, полученный за отчётный период, включая доход от продажи имущества;
* размер вычетов, которые можно применить для уменьшения налогооблагаемой базы;
* расчёт суммы подоходного налога к уплате.

Декларацию можно подать в электронном виде через личный кабинет на сайте ФНС. Также есть возможность отправить документ в бумажном формате через МФЦ или клиентскую службу подразделения ФНС.

В какой срок нужно оплатить налог

Сумму НДФЛ, указанную в декларации, необходимо оплатить не позднее 15 июля. Если 15 июля выпадает на выходной день, то налог можно заплатить не позднее следующего рабочего дня. В случае нарушения срока оплаты возникнет недоимка, которая повлечёт за собой следующие последствия:

* на сумму задолженности будут начисляться пени по ставке Центрального банка Российской Федерации;
* наличие недоимки будет указано в каждом требовании, которое налоговая инспекция направляет налогоплательщику;
* при неуплате налога начнётся взыскание через суд и Федеральную службу судебных приставов.

За нарушение сроков подачи декларации или её неподачу будет начислен штраф.

Налоговую недоимку можно списать в случае прохождения процедуры банкротства наряду с другими долгами. Налоговая инспекция обязательно заявит свои требования в реестр кредиторов и сможет участвовать в распределении конкурсной массы. Если процедура пройдёт успешно, гражданина освободят от обязательств.