26 декабря президент Российской Федерации подписал закон, обязывающий регистрировать частные дома и квартиры после завершения строительства.

Необходимость в этих поправках возникла из-за того, что в каждом регионе России насчитывается от 1000 до 5000 заселённых индивидуальных жилых домов, права на которые не оформлены должным образом. По квартирам в новостройках такой статистики нет, но часто дольщики также не хотят регистрировать своё жильё. Владельцы недвижимости делают это, чтобы избежать уплаты налога на имущество, а иногда — чтобы скрыть собственность от приставов, чтобы не выплачивать долги.

Закон вступит в силу 1 марта 2025 года. Давайте подробнее рассмотрим его положения.

1. Что изменится для владельцев частных домов.

В Градостроительном кодексе появится новый критерий, который позволит определить, когда строительство или реконструкция считаются завершёнными. В настоящее время для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) не требуется разрешение на строительство, поэтому окончанием стройки будет считаться день, когда местная администрация выдаст уведомление о соответствии дома требованиям закона.

Процедура будет осуществляться следующим образом:

1. Владелец подаёт уведомление о начале строительства, и, если все требования соблюдены, получает ответное уведомление о соответствии параметров будущего дома нормам закона. После этого можно приступать к строительству.
2. В течение месяца после завершения строительства необходимо подать уведомление об этом. К уведомлению нужно приложить технический план, который составляет кадастровый инженер. Стоимость услуги составит около 10 000 рублей.
3. Когда администрация получит уведомление, она пришлёт комиссию для проверки всех необходимых документов на месте.
4. Если все в порядке, через семь дней будет выдано «обратное» уведомление о соответствии построенного дома требованиям закона.
5. Дом необходимо поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать в Росреестре. В 2025 году госпошлина за это составит 4000 рублей, если кадастровая стоимость дома не превышает 20 000 000 рублей. Документы можно подать через МФЦ или онлайн, если у вас есть квалифицированная электронная подпись.

Однако в этой схеме остаётся лазейка, поскольку собственник по-прежнему решает, когда отправлять уведомление об окончании строительства. Максимальный срок — 10 лет со дня получения первого уведомления от администрации о соответствии параметров будущего объекта требованиям закона. В течение этого времени владелец может умышленно затягивать достройку отдельных элементов дома, чтобы при необходимости говорить, что он ещё не готов, но при этом заселиться и жить в нём.

С 1 марта 2025 года также нельзя будет поставить на учёт и зарегистрировать право на дом, который стоит на участке без установленных границ. Перед подачей документов необходимо будет провести межевание. Стоимость процедуры зависит от формы участка. Для обычного прямоугольного участка площадью 6–10 соток стоимость составит примерно 10 000 рублей.

Кроме того, нельзя будет продать, подарить или обменять ранее зарегистрированный земельный участок, границы которого не установлены. Если участники сделки подадут такие документы, Росреестр приостановит регистрацию. Исключение составит случай, когда документы подаются для прекращения существования такого объекта.

2. Что изменится для дольщиков в новостройках.

Часто после сдачи дома дольщики годами не регистрируют право собственности на жильё. Однако с 1 марта 2025 года такая практика станет невозможной.

Застройщик обязан будет зарегистрировать права дольщика после постановки объекта на кадастровый учёт и передачи его дольщику. Для этого застройщик должен будет направить в Росреестр электронное заявление в течение 30 рабочих дней с момента подписания передаточного акта, одностороннего акта или другого документа, подтверждающего передачу объекта дольщику.

Заявление подаётся застройщиком без доверенности, в нём указываются сведения о дольщике в соответствии с договором долевого участия (ДДУ) или договором об уступке права требования. После регистрации права собственности застройщик обязан передать дольщику выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Если застройщик не заключил ДДУ до ввода дома в эксплуатацию, он должен зарегистрировать своё право собственности на объект.

Если строительство завершает фонд субъекта Российской Федерации, он также передаёт объект дольщику и ставит его на кадастровый учёт. Заявление о регистрации права дольщика на жильё фонд отправляет в Росреестр не позднее 10 рабочих дней со дня подписания документов.

3. Что будет, если нарушить требования.

Чиновники будут проводить проверки, и если в ходе них будут выявлены нарушения, то будет выдано предписание с указанием сроков их устранения.

В случае невыполнения предписания, грозит штраф:

• для физических лиц — от 300 до 500 рублей;
• для должностных лиц и индивидуальных предпринимателей — от 1000 до 2000 рублей. Кроме того, для первых может быть применена дисквалификация на срок до трёх лет;
• для малых предприятий — от 5000 до 10 000 рублей;
• для крупных и средних компаний — от 10 000 до 20 000 рублей.