Рынок новостроек Москвы в 2025 году демонстрирует парадокс: средняя стоимость квартир выросла на 5,87% (до 20,67 млн руб.), но застройщики активно предлагают скидки до 55–60%. Такие условия привлекают покупателей, однако эксперты предупреждают: сделки с существенным дисконтом могут быть аннулированы при банкротстве застройщика. Это ставит под удар не только инвестиции, но и право собственности.
Законодательные основания для оспаривания сделок
Согласно п. 1 ст. 61.2 ФЗ «О банкротстве», сделка, совершенная за год до признания компании несостоятельной, может быть признана недействительной, если цена имущества «существенно ниже рыночной». Ключевой критерий — отклонение стоимости на 20–30% от среднерыночной, но суды учитывают и контекст:
Цель покупки (инвестиционная vs. личная потребность)1;
Добросовестность сторон (осведомленность покупателя о финансовом состоянии застройщика)2;
Объем активов застройщика (сделка не должна превышать 1% стоимости активов, что сложно проверить без доступа к бухотчетности).
Пример: покупка 15 квартир Л.Г. Паначевым у ООО «Стройинвест» была оспорена из-за инвестиционного характера требований, что лишило его приоритета в реестре кредиторов.
Судебная практика: баланс между защитой прав и злоупотреблениями
Прецедент 2019 года: Верховный суд РФ обязал нижестоящие инстанции анализировать не только цену, но и «контекст отношений» сторон. Это исключило формальный подход к оспариванию.
Позиция КС РФ: В 2023 году Конституционный суд подтвердил, что ст. 61.2 ФЗ имеет оценочный характер, но требует учета добросовестности покупателя. Например, приобретение единственного жилья с дисконтом реже оспаривается, чем инвестиционные сделки.
Локальные планы реструктуризации: При банкротстве залогодателя-гражданина суды внедряют механизмы сохранения единственного жилья, что отражает социальный приоритет.
Кто в зоне риска?
Инвесторы, покупающие несколько объектов. Суды квалифицируют их требования как коммерческие, помещая в четвертую очередь реестра кредиторов.
Покупатели пулов квартир. Даже при скидке на одну квартиру, совокупная стоимость пула может превысить 1% активов застройщика, что делает сделку уязвимой.
Недобросовестные застройщики, использующие схемы вывода активов. Например, продажа по заниженной цене аффилированным лицам.
Кейс: В 2025 году суд отклонил иск к покупателю, приобретшему единственную квартиру за 40% стоимости, так как сделка была частью маркетинговой кампании застройщика, а не выводом активов.
Как минимизировать риски?
Проверка застройщика:
Анализ бухгалтерской отчетности через сервис ЕГРЮЛ;
Мониторинг участия в проектах Фонда развития территорий (гарантия завершения строительства).
Оформление сделки:
Указание в договоре реальной цены (занижение суммы повышает риск ничтожности сделки);
Использование счетов эскроу для защиты средств.
Страхование рисков:
Приобретение полисов, покрывающих риски банкротства застройщика (доступно в программах с господдержкой).
Последствия признания сделки недействительной
Возврат квартиры в конкурсную массу с возмещением покупателю только уплаченной суммы (без учета инфляции)8;
Погашение записи в ЕГРН о праве собственности и восстановление предыдущего владельца;
Утрата инвестиций: Если квартира перепродана, новый собственник также рискует лишиться жилья.
Выводы
Покупка квартир со скидкой напоминает игру с огнем: высокая выгода сопряжена с юридическими рисками. Ключевые факторы успеха — тщательная проверка застройщика, прозрачность сделки и учет судебной практики. Как отмечает юрист Ольга Плешанова, «суды всё чаще встают на сторону добросовестных покупателей, но только если их действия были осмотрительными». В условиях кризиса доверия на рынке недвижимости это становится главным правилом выживания.