В России с 1 января действует новый порядок расчёта срока владения земельным участком при его продаже.
Поправки, внесённые в Налоговый кодекс РФ, уточняют, как рассчитывается срок владения землёй, если она была объединена, выделена в долю или разделена.
Теперь срок владения новым участком будет отсчитываться с даты регистрации исходного. Это нововведение позволит большему числу граждан избежать уплаты налога при продаже земли.
Давайте подробнее рассмотрим, что изменилось.
Зачем считать минимальный срок владения.
Продавец, не являющийся индивидуальным предпринимателем, имеет право не платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), если владеет земельным участком более минимального срока. Обычно этот срок составляет пять лет. Однако в некоторых случаях он может быть сокращён до трёх лет: если участок был получен в наследство, в дар от близкого родственника, по договору ренты, приватизирован или на нём расположен дом, который является единственным жильём для продавца.
Если участок был унаследован, срок владения отсчитывается с даты смерти наследодателя. В остальных случаях — с момента регистрации права собственности на землю в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Как было до 2025 года.
Иногда земельные участки претерпевают изменения в своих границах: владельцы могут объединять их, делить, перераспределять или выделять доли.
Согласно позиции налоговой службы, такие изменения означают, что земельный участок как бы «умирает» и появляется новый участок, дата регистрации которого в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) считается новым минимальным сроком владения.
Например, Василий владел участком в течение десяти лет. Он решил разделить его на два и продать половину. До 2025 года для продажи без уплаты налога ему пришлось бы ждать пять лет после раздела, несмотря на то, что фактически он владел этой землёй гораздо дольше.
Такой порядок, хотя и кажется справедливым на первый взгляд, на самом деле затрудняет операции с земельными участками.
Что изменилось.
С 2025 года вступают в силу новые правила определения срока владения земельным участком. Если несколько участков объединяются в один, то срок владения исчисляется с момента возникновения права собственности на последний из исходных участков.
В случае раздела или выделения земельного участка срок владения также начинается с момента возникновения права собственности на исходный участок, но только если количество образованных участков не превышает двух. Если же количество участков больше, то срок владения определяется по старым правилам — с момента регистрации права собственности на новые земли.
Например, Максим купил один земельный участок в 2015 году, а второй — в 2020-м. В 2023 году он объединил их в один. Срок владения объединенным участком будет исчисляться с момента приобретения последнего исходного, то есть с 2020 года. Таким образом, в 2025 году Максим сможет продать свой участок без уплаты налога и подачи декларации 3-НДФЛ.
Или, например, Игорь купил земельный участок в 2015-м, а в 2023-м разделил его на два. В этом случае срок владения новыми участками начнется с даты приобретения исходного участка, то есть с 2015 года. С 2025 года Игорь сможет продать оба новых участка без уплаты НДФЛ.
Важно отметить, что новые правила касаются только земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства, размещения гаражей для собственных нужд, а также для садоводства или огородничества. Они не распространяются на земельные участки, используемые в бизнесе.
Поправки будут действовать на доходы, полученные с 1 января 2025 года, независимо от того, когда были приобретены новые земли.