В Нижегородской области суд решает судьбу 111 семей, купивших участки в СНТ «Дубровка на Волге», которые теперь оказались втянуты в конфликт с владельцем земли. Олег Кузнецов, зарегистрировавший товарищество в 2007 году, требует с жителей плату за проезд по дорогам (1 тыс. рублей в месяц) и подключение к коммуникациям (1,5 тыс. рублей), угрожая отключением воды. Спор затрагивает ключевые проблемы загородного рынка: подмену статуса СНТ коттеджными поселками, злоупотребления при продаже участков и пробелы в законодательстве, позволяющие перекладывать инфраструктурные расходы на собственников.
Факты, которые делают тему критически важной:
Двойной статус территории. Участки в «Дубровке» продавались как часть СНТ с гарантированными коммуникациями, но земля осталась в собственности Кузнецова. Жители, оплачивая членские взносы, получили квитанции с реквизитами СНТ и заявления о вступлении, подписанные самим Кузнецовым .
Угрозы отключения коммуникаций. В апреле 2025 года Кузнецов потребовал переоформить договоры на воду через свою компанию ООО «Коммуникации», угрожая отключением за «незаконные врезки». При этом водопровод, построенный им, был включён в стоимость участков при продаже .
Судебный прецедент. Кстовский районный суд временно заблокировал переизбрание председателя СНТ, инициированное жителями. Исход дела определит, признают ли «Дубровку» товариществом или частным посёлком, что повлияет на права сотен тысяч россиян в аналогичных ситуациях .
Анализ: как создали правовую ловушку
1. Схема «СНТ-призрак»: подмена понятий для прибыли
В 2007 году Олег Кузнецов зарегистрировал СНТ на своей земле (76 га), разделив её на 378 участков. Однако товарищество существовало лишь формально:
Не проведено межевание земель общего пользования.
Нет утверждённого устава или протоколов собраний до 2024 года.
Членские взносы (по 217-ФЗ) взимались без предоставления юридического статуса участникам .
Цель схемы: Продажа участков как части СНТ с правом регистрации дома и подключением коммуникаций. Реклама позиционировала «Дубровку» как коттеджный посёлок, что привлекло покупателей, уверенных в защищённости прав.
2. Коммуникации как инструмент давления
Кузнецов, оформив в собственность водопровод и дороги (2024–2025 гг.), превратил инфраструктуру в источник дохода:
Водоснабжение. Требует платить 1,5 тыс. рублей/месяц за обслуживание через ООО «Коммуникации» (зарегистрировано на его супругу). При этом жители уже подключены к МУП «Городской Водоканал», но Кузнецов называет эти договоры незаконными .
Дороги. Изначально требовал арендную плату за проезд, но после суда временно отменил сбор.
Экономическая выгода: При 111 участках ежемесячный доход с воды — 166,5 тыс. рублей. Если суд признает его права, жители будут вынуждены платить или остаться без коммуникаций.
3. Правовая неопределённость: СНТ vs. частная земля
Позиция жителей. Они — члены СНТ, что подтверждают квитанции, заявления и подпись Кузнецова на документах. Земли общего пользования должны принадлежать товариществу, а сервитут гарантирует бесплатный проезд .
Позиция Кузнецова. СНТ — «фикция», участки проданы как частные владения на его земле. Требует признать посёлок частным, чтобы легализовать сборы за инфраструктуру .
Пробел в законе: Ст. 3 217-ФЗ обязывает платить за пользование инфраструктурой, даже если собственник не вступил в СНТ. Однако размер платы не регулируется, что позволяет злоупотребления.
Последствия: чем грозит решение суда
Для жителей «Дубровки»:
Потеря денег. Если суд признает участки частными, жители не смогут требовать возврата средств за «гарантированные» коммуникации.
Рост расходов. Плата за воду и дороги увеличит содержание дома на 18–25 тыс. рублей в год.
Риск обесценивания недвижимости. Участки без чёткого правового статуса трудно продать.
Для рынка загородной недвижимости:
Волна исков. В России 45 тыс. СНТ, многие из которых созданы по схожим схемам. Решение по «Дубровке» станет прецедентом для пересмотра статуса.
Падение доверия. Покупатели будут опасаться вложений в СНТ, что ударит по спросу.
Для законодательства:
Необходимость реформ. Требуется чёткое регулирование статуса «гибридных» СНТ, созданных на частной земле, и защита прав дольщиков.
Выводы: как избежать повторения сценария
Проверять статус земли перед покупкой. Убедиться, что СНТ имеет межевой план, устав и документы на инфраструктуру.
Требовать прямых договоров. Подключение к коммуникациям должно фиксироваться отдельным соглашением с ресурсоснабжающими организациями, а не через посредников.
Лоббировать изменения в 217-ФЗ. Ввести регулирование тарифов на инфраструктуру в СНТ и обязать застройщиков передавать дороги, воду и электросети в собственность товариществ.
Заключение
Конфликт в «Дубровке» — симптом системной болезни российского загородного рынка, где правовая неопределённость становится инструментом обогащения за счёт граждан. Разрешение спора в суде покажет, готова ли система защитить рядовых собственников или сохранит лазейки для манипуляций. Пока же история учит: покупка участка в СНТ требует не только денег, но и юридической бдительности.