Президент России подписал закон, который даёт возможность большему количеству продавцов недвижимости избежать уплаты НДФЛ.
Раньше минимальный срок владения недвижимостью отсчитывался от даты регистрации прав на новые объекты. Теперь же этот срок будет определяться по дате регистрации до всех изменений.
Давайте подробнее рассмотрим, как это будет работать.
1. Что изменится в подсчете минимального срока владения.
Когда человек продает недвижимость по более высокой цене, чем покупал, он получает доход и должен уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако это требование действует только в том случае, если не истек минимальный срок владения. По общему правилу, этот срок составляет пять лет.
В некоторых случаях срок владения может быть сокращен до трех лет:
- Если недвижимость получена в наследство или в дар от члена семьи или близкого родственника.
- Если она была приватизирована.
- Если недвижимость была получена по договору пожизненного содержания с иждивением.
- Если на момент продажи это единственное жилье продавца.
До сих пор в законодательстве не было четко прописано, как считать срок владения, если продается недвижимость, которая образовалась в результате раздела или объединения. Например, если из одной квартиры сделали две или наоборот. Из-за этого срок владения начинали отсчитывать с даты регистрации нового объекта, поскольку юридически прежний переставал существовать.
Теперь в Налоговом кодексе будет прописано, что в срок владения необходимо включать период, когда собственнику принадлежал исходный объект.
Если же продается жилье, полученное в результате объединения, срок владения будет отсчитываться с даты приобретения в собственность последнего из объединенных помещений или с даты полной оплаты, если такой объект был куплен по договору долевого участия.
Например, Иван купил двухуровневую квартиру в 2018 году. В 2022 году он разделил ее на две квартиры и зарегистрировал право собственности на них. В 2024 году он продал одну из квартир. Согласно новым правилам, минимальный срок владения отсчитывается с 2018 года, когда Иван купил первоначальный объект. Поэтому он не должен платить НДФЛ с дохода от продажи.
Еще один пример: Марина получила в наследство комнату в коммунальной квартире в 2016 году. В 2017 году она выкупила у соседки вторую комнату, а в 2024 году объединила их в один объект и продала. Поскольку право собственности на последнюю купленную комнату было зарегистрировано в 2017 году, налог с дохода от продажи объединенной квартиры в 2024 году уплачивать не нужно.
2. Что изменится в подсчете расходов.
Если собственник продал жильё раньше минимального срока владения, и ему необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), то он может уменьшить свой доход от продажи на расходы, связанные с покупкой этого жилья.
Когда собственник продаёт жильё, полученное в результате раздела другого, он может учесть расходы на покупку первоначального объекта. Эти расходы распределяются пропорционально площади каждого нового объекта, образовавшегося в результате раздела.
Например, Максим приобрёл в 2021 году шестикомнатную квартиру площадью 200 квадратных метров за 10 миллионов рублей. В 2023 году он разделил эту квартиру на две: двухкомнатную площадью 80 квадратных метров и трёхкомнатную площадью 120 квадратных метров. В 2024 году Максим продал двухкомнатную квартиру за 7 миллионов рублей. Расходы, которые он может учесть при расчёте НДФЛ, составят 4 миллиона рублей. Таким образом, ему придётся заплатить налог в размере 390 тысяч рублей.