Государственная Дума отклонила законопроект о переводе апартаментов в статус жилых помещений. Таким образом, они остались в статусе коммерческих.

Законопроект был внесен на рассмотрение еще в апреле 2021 года. В течение четырех лет различные комитеты Госдумы пытались прийти к согласию о доработке документа, но в итоге его просто отклонили. Теперь для законодательного решения проблемы с апартаментами потребуется начать все сначала.

В чем проблема с апартаментами.

В России построено много апартаментов — помещений, которые официально не относятся к жилым, но в них часто живут люди, иногда даже годами.

Поскольку апартаменты классифицируются как коммерческая недвижимость, с ними связано несколько проблем:

• значительно выше имущественный налог;
• как правило, выше плата за услуги ЖКХ;
• невозможно прописаться, что затрудняет прикрепление ребёнка к школе или детскому саду;
• нельзя воспользоваться ипотекой с государственной поддержкой и другими льготными программами покупки жилья;
• владелец апартаментов не может сдавать их в аренду как самозанятый — нужно платить НДФЛ или регистрироваться как индивидуальный предприниматель на УСН или патенте.

Депутаты неоднократно высказывались о необходимости решения этой проблемы, поскольку в законодательстве даже нет определения «апартаменты». В 2021 году сенатор от Кузбасса Дмитрий Кузьмин предложил законопроект, который распространял на апартаменты нормативные акты, действующие для обычных квартир, фактически приравнивая их к жилым помещениям.

Что предлагал автор законопроекта.

Законопроект вводил понятие «многофункциональное здание», в котором сочетаются жилые и нежилые помещения. Однако, согласно документу, жилая и коммерческая недвижимость не должны находиться на одной лестничной площадке, чтобы избежать случайных столкновений: если кто-то идёт в жилые апартаменты, он не должен столкнуться с офисом компании и наоборот.

На такие здания предлагалось распространить нормы, действующие для жилья, такие как сбор взносов на капитальный ремонт и соблюдение закона о тишине в ночное время.

По умолчанию апартаменты оставались коммерческими объектами, но законопроект предусматривал возможность их перевода в жилые. Главное условие — перевод должен осуществляться одновременно с другими апартаментами на той же лестничной клетке. Если хотя бы один владелец апартаментов на площадке откажется от перевода, остальные не смогут изменить свой статус.

Почему законопроект отклонили.

Госдума не приняла законопроект, посчитав его недостаточно проработанным. Вот основные претензии, которые были высказаны:

• Неясность определения: Что такое «многофункциональное здание» с юридической точки зрения? В законопроекте не были описаны особенности проектирования и строительства таких объектов. Также неясно, как соотносятся «многоквартирный дом» и «многофункциональное здание».
• Угроза здоровью жильцов: Если рядом с апартаментами будут находиться нежилые помещения, которые могут использоваться для производства или как складские, это создаст угрозу здоровью жильцов.
• Сложности с соблюдением требований пожарной безопасности: Законопроект требовал ограничить доступ на лестничные площадки, где находятся жилые помещения. Это противоречит требованиям противопожарной безопасности, и реализовать такое требование невозможно, если в доме, например, только один лифт.
• Отсутствие ясности в вопросах капитального ремонта: Неясно, следует ли включать многофункциональные здания в программы капитального ремонта и должны ли власти помогать с неотложным ремонтом.
• Особые правила перевода: При переводе помещений из жилого фонда в нежилой и наоборот не требуется согласие собственников смежных помещений, хотя в общем случае оно необходимо.

По мнению законодателей, предложенный законопроект противоречит жилищному законодательству, создает квазиобъекты на рынке недвижимости и, в конечном итоге, нарушает права собственников.