В России более 10 тыс. жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), которые управляют многоквартирными домами. Однако 19 мая 2025 года группа депутатов Госдумы от «Единой России» внесла законопроект, запрещающий ЖСК выполнять функции управления после завершения строительства. Инициатива обязывает кооперативы ликвидироваться в течение трёх месяцев после выплаты последнего пая, передав полномочия ТСЖ или управляющим компаниям (УК).
Факты, которые делают тему критически важной:
Риск финансовых злоупотреблений. По данным комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, более 50% ЖСК осуществляют «формальное управление», накапливая долги за коммунальные услуги. В 2023–2024 годах в Новосибирске и Перми возбуждены уголовные дела против председателей ЖСК, укравших 12 млн рублей средств жильцов.
Правовая неопределённость. После 2018 года ЖСК потеряли статус основного инструмента долевого строительства, но продолжают управлять домами, не имея чёткого регулирования.
Угроза принудительной ликвидации. Если собственники не выберут ТСЖ или УК, суд по иску жилнадзора может назначить управляющую компанию через конкурс, организованный местными властями.
Ключевые положения законопроекта: что меняется для ЖСК и собственников
1. Причины запрета: аргументы депутатов
Отсутствие специализации. ЖСК создаются для строительства, а не управления. Как отметил глава думского комитета по ЖКХ Сергей Пахомов, кооперативы часто передают полномочия сторонним организациям, что ведёт к «анархии»: долги за ресурсы, нецелевое использование средств.
Конфликт интересов. Председатели ЖСК, совмещающие функции застройщика и управленца, могут манипулировать финансовыми потоками. Пример: в Перми председатель кооператива 11 раз привлекался к уголовной ответственности за хищения.
Дублирование функций. После 2018 года альтернативой ЖСК стали ТСЖ и УК, которые, по мнению авторов законопроекта, более прозрачны благодаря Федеральному закону № 217-ФЗ «О взаимодействии в управлении МКД».
2. Процедура ликвидации: шаги для собственников
Сроки. После завершения строительства и выплаты паёв у ЖСК есть 3 месяца на преобразование в ТСЖ или заключение договора с УК.
Последствия бездействия. При отсутствии решения жилнадзор обращается в суд для принудительной ликвидации. Муниципалитет проводит конкурс по выбору УК, что лишает жильцов влияния на условия управления.
Исключения. Законопроект не затрагивает ЖСК с господдержкой, созданные после 2018 года для социального жилья.
Анализ: почему инициатива вызывает споры
1. Узкие места реформы
Отсутствие гарантий для ТСЖ/УК. Перевод управления не решит системных проблем: по данным Росстата, 34% УК в 2024 году получили штрафы за нарушения в работе, а 21% ТСЖ не справляются с долгами за капремонт.
Риск монополизации рынка. Конкурсы на выбор УК часто выигрывают компании, лоббируемые местными властями. Пример: в 2024 году в Краснодарском крае 60% тендеров получила УК «Жилсервис», аффилированная с администрацией региона.
Финансовая нагрузка на жильцов. Переход к УК увеличит плату за управление на 15–20%, так как коммерческие компании закладывают в тарифы прибыль. Для ТСЖ потребуется создание резервных фондов, что также требует дополнительных взносов.
2. Альтернативное мнение: зачем сохранять ЖСК
Гибкость управления. ЖСК, в отличие от УК, не обязаны следовать типовым договорам и могут адаптировать правила под нужды конкретного дома. Например, снижать тарифы за счёт прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Низкие затраты. Отсутствие коммерческой составляющей позволяет ЖСК экономить на услугах аутсорсинга. По оценкам «ДОМ.РФ», содержание дома через кооператив на 10–15% дешевле, чем через УК.
Исторический контекст. Многие ЖСК созданы в 1990-х годах, и их ликвидация приведёт к потере архивов и правовых прецедентов, что усложнит разрешение споров о границах земельных участков.
Выводы: последствия и рекомендации
Сценарии развития ситуации
Оптимистичный. Жильцы активно включатся в создание ТСЖ, что повысит прозрачность управления. Муниципалитеты обеспечат честные конкурсы для УК.
Пессимистичный. Массовая ликвидация ЖСК приведёт к передаче домов под контроль недобросовестных УК, рост тарифов и протесты собственников.
Рекомендации собственникам
Провести общее собрание до вступления закона в силу, чтобы выбрать форму управления (ТСЖ или УК) без давления сроков.
Запросить аудит финансовой деятельности ЖСК за последние 3 года, чтобы исключить скрытые долги.
Обратиться в региональные центры «ЖКХ Контроль» для консультаций по переходу на новую модель управления.
Системные предложения
Ввести обязательную сертификацию председателей ТСЖ и руководителей УК.
Создать государственную платформу для мониторинга конкурсов по выбору УК, исключив коррупционные схемы.
Расширить программу господдержки ТСЖ через субсидии на создание резервных фондов.
Заключение
Законопроект о запрете ЖСК — попытка устранить «серую зону» в управлении жильём, но его реализация без доработки несёт риски для собственников. Чтобы реформа не стала инструментом передела рынка в пользу лоббистов, необходимо уравновесить её механизмами защиты прав жильцов. Иначе под ударом окажутся не только кооперативы, но и доверие граждан к системе ЖКХ в целом.