Приобретая квартиру в строящемся доме, каждый дольщик рискует столкнуться с проблемой некачественного жилья. Однако, зная свои права и имея чёткую стратегию, можно избежать подобных трудностей.

Если вы обнаружите какие-либо дефекты в квартире сразу после её сдачи или в процессе эксплуатации, то имеете право написать претензию застройщику. Согласно законодательству, строительная компания обязана устранить все выявленные недостатки в установленный законом срок.

1. Законодательное регулирование.

Претензия застройщику о необходимости устранения недостатков может быть подана в двух случаях:

1. Если во время приемки квартиры дольщик обнаружил дефекты.
2. Если недостатки возникли в период действия гарантии.

Согласно законодательству, застройщик несет ответственность за качество выполненной работы. Его ответственность регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ), Законом о защите прав потребителей (ЗПП) и Федеральным законом №214.

Статья 556 ГК РФ устанавливает, что в случае обнаружения дефектов при приемке квартиры, дольщик должен отразить их полный перечень в акте и претензии, а также установить срок их устранения.

Застройщик также несет ответственность за передачу клиенту объекта, который не соответствует требованиям качества. Это правило также регулируется ГК РФ, в частности статьями 475 и 557.

Многие считают, что квартира не относится к товарам, и сделка по ее приобретению не попадает под действие Закона о защите прав потребителей. Однако отношения между строительной компанией и покупателем регулируются не только гражданским и жилищным законодательством, но и нормативными правовыми актами в сфере защиты прав потребителей.

Кроме того, некоторые положения ГК РФ перекликаются с положениями ЗПП. Например, статья 18 ЗПП отражает права потребителей при обнаружении недостатков. Практически те же самые последствия описаны в статье 475 ГК РФ.

На квартиру устанавливается гарантия, срок которой не может быть меньше пяти лет. В течение этого времени никакие недостатки не должны возникать. Если же они появляются, покупатель имеет право предъявить претензию продавцу недвижимости.

2. Причины подачи претензии.

Причины для подачи претензии могут быть самыми разнообразными — от незначительных дефектов до грубого нарушения сроков выполнения обязательств со стороны застройщика. Наиболее часто дольщиков не устраивают следующие моменты:

• Самовольное изменение проектно-сметной документации застройщиком.
• Нарушение сроков сдачи дома или сроков устранения выявленных недостатков.
• Наличие существенных дефектов, которые делают невозможным использование объекта по назначению или делают его использование небезопасным.
• Отсутствие необходимых коммуникаций или их нерабочее состояние.
• Иные причины.

Согласно законодательству, готовое жилье, получаемое клиентом от застройщика, должно не только соответствовать всем требованиям качества, но и быть безопасным, а также соответствовать градостроительным и жилищным нормам.

Не соглашайтесь принимать квартиру с недостатками. Не подписывайте акт приёма-передачи, не проведя предварительное обследование объекта. Если покупатель не укажет на дефекты во время приёмки, то после подписания акта он юридически соглашается со всеми условиями. Принудить застройщика к исправлению недостатков будет сложно.

Не стесняйтесь обращаться за помощью к специалистам. Наши юристы подскажут, как правильно провести обследование квартиры, зафиксировать все недостатки и добиться их полной ликвидации либо потребовать уменьшения стоимости имущества.

3. Требования, отражаемые в претензии.

Если вы обнаружили какие-либо недостатки в купленном товаре, то согласно статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 7 Федерального закона № 214, у вас есть право выдвинуть следующие требования:

1. Уменьшение стоимости договора в соответствии с выявленными дефектами.
2. Устранение недостатков за счет продавца.
3. Компенсация расходов на самостоятельное или с привлечением третьих лиц устранение дефектов.

Если повреждения являются существенными, то клиент может потребовать расторжения договора и возврата уплаченных средств либо замены товара на аналогичный.

Важно отметить, что существенными считаются дефекты, которые невозможно устранить или для их устранения требуется несоразмерная сумма. Такие же требования могут быть предъявлены в случае неоднократного возникновения повреждений в течение срока годности товара.

4. Порядок подачи претензии.

Вы можете обратиться с претензией лично или отправить её по почте.

Если вы решите прийти в офис компании, возьмите с собой два экземпляра претензии. Один экземпляр передайте представителю строительной фирмы, а второй оставьте у себя.

Представитель компании должен поставить отметку о принятии документа: дату и подпись ответственного лица.

Если вы предпочитаете отправить претензию по почте, то используйте заказной пакет с уведомлением о вручении. Также рекомендуется заказать услугу по описанию вложений. Это поможет избежать возможных проблем, если компания будет утверждать, что не получала вашу претензию.

Важно помнить, что отсчет срока, в течение которого компания должна ответить на претензию и удовлетворить требования клиента, начинается с даты получения претензии. То есть, если вы отправляете бумаги по почте, началом отсчета будет дата вручения письма адресату.

Претензия на устранение недостатков при приемке.

В случае обнаружения недостатков в процессе приемки объекта покупатель имеет право направить застройщику письмо с требованием устранить эти недостатки. Законодательно не установлен конкретный образец такого письма, однако по сути это претензия.

Во время приемки объекта важно не подписывать акт, пока не будут устранены все выявленные дефекты. Подписав акт, покупатель автоматически соглашается с наличием всех недостатков, и тогда у него не будет возможности заставить застройщика исправить их.

Осмотрев квартиру или дом, необходимо указать застройщику на все обнаруженные недостатки. Важно четко заявить, что в таком виде вы не будете принимать работу. Чтобы избежать давления со стороны застройщика и возможных манипуляций, рекомендуется пригласить на приемку независимого специалиста.

Претензия на устранение недостатков по гарантии.

Если в процессе эксплуатации недвижимости были выявлены какие-либо дефекты, клиент имеет право направить застройщику претензию с требованием устранения недостатков в течение гарантийного срока. При этом использование образца документа, предоставленного компанией, не является обязательным. Покупатель может составить претензию самостоятельно.

В претензии необходимо указать все обнаруженные повреждения, а также зафиксировать время и обстоятельства их выявления.

Пример из практики:

Константин Лавренов приобрел квартиру у застройщика. Во время приемки-передачи имущества недвижимость выглядела безупречно, и не было заметно никаких дефектов. Однако спустя несколько месяцев после заключения сделки мужчина обратил внимание на то, что обои в комнате начали отслаиваться. Он решил переклеить их, но когда оторвал бумагу, увидел трещину на стене.

Константин написал застройщику претензию, сообщив об обнаруженных недостатках. Строительная компания отказалась их устранять, ссылаясь на то, что клиент уже подписал акт приема-передачи квартиры и тем самым согласился с любыми дефектами.

Такой ответ не устроил мужчину, и он обратился в суд. Рассмотрев дело, судья признал право Лавренова на подачу претензии застройщику, так как на такие объекты по закону устанавливается гарантия. Если дефекты были обнаружены в течение гарантийного периода, клиент имеет право предъявить требования, предусмотренные законодательством.

Юристы не советуют использовать бланк застройщика для подачи претензии. Зачастую в нем не отражаются все важные сведения, которые необходимо учесть при предъявлении требований. Лучше всего обратиться за помощью в составлении документа к специалисту.

Разбирательства со строительной компанией могут быть сложным процессом. Некоторые клиенты оставляют надежду на выполнение своих требований, но так делать не стоит. Если у покупателя недостаточно опыта и знаний в юридической сфере, всегда можно обратиться к юристу, который подробно разъяснит схему действий и, при необходимости, представит интересы клиента.

5. Как написать претензию.

Претензия на устранение недостатков не имеет строгой формы. Она составляется в деловом стиле, с указанием информации, которая точно отражает суть проблемы. Типовой образец выглядит следующим образом:

1. Шапка: В верхней части страницы указываются название компании, ее местоположение, ФИО клиента, адрес его регистрации или проживания, а также контактные данные.
2. Название документа: Чуть ниже, по центру страницы, следует написать название документа.
3. Описание проблемы: С новой строки необходимо описать возникшую проблему и обстоятельства, которые привели к ее появлению.
4. Перечисление недостатков: После описания проблемы следует перечислить все обнаруженные недостатки и указать дату их выявления.
5. Мотивирующая часть: В этой части клиент может выразить свое мнение о нарушении своих прав и подтвердить его ссылками на действующее законодательство.
6. Требования: Требования должны быть изложены четко и последовательно.
7. Перечень прилагаемых документов: В конце претензии следует указать перечень прилагаемых документов, а также поставить дату и подпись.

При составлении претензии можно ориентироваться на типовой образец. Не стоит слишком эмоционально рассказывать об обнаруженных недостатках. Следует придерживаться сдержанного, делового стиля, писать кратко, понятно и по существу.

6. Перечень документов к претензии.

В зависимости от конкретной ситуации, к претензии застройщику в случае обнаружения недостатков необходимо приложить следующие документы:

1. Копия договора. Это основной документ, подтверждающий нарушение обязательств со стороны застройщика. Рекомендуется предоставить его копию в первую очередь.
2. Акт приёма-передачи недвижимости. Этот документ подтверждает, что вы получили квартиру в надлежащем состоянии.
3. Результаты строительно-технической экспертизы. Если она проводилась, то результаты являются важным доказательством.
4. Документы, подтверждающие расходы на исправление дефектов или другие нужды. Это могут быть чеки, квитанции или другие бумаги, которые подтверждают ваши затраты на устранение недостатков.

Договор купли-продажи является главным документом, который доказывает, что застройщик нарушил свои обязательства. Остальные документы подаются по мере их наличия и необходимости. Например, если экспертиза не проводилась, то получить её результаты будет сложно.

Иногда застройщики пытаются избежать ответственности за недостатки, прописывая в договоре пункт об освобождении от ответственности. Однако, согласно статье 7 Федерального закона № 214, такой пункт считается ничтожным.

7. Сроки удовлетворения претензии.

На законодательном уровне срок устранения недостатков, которые были выявлены в процессе строительства дома, не установлен. Однако, поскольку отношения между клиентом и застройщиком регулируются Законом о защите прав потребителей (ЗПП), можно руководствоваться его положениями.

В случае, если клиент предъявляет требования к застройщику по поводу устранения недостатков, можно обратиться к статье 30 ЗПП. В соответствии с этой статьей, все дефекты должны быть ликвидированы в разумный срок, который определяется клиентом и указывается в претензии.

Если у клиента есть основания для отказа от квартиры, предусмотренные законом, застройщик обязан вернуть ему денежные средства в течение 20 дней. Если же решение о расторжении договора принимается в судебном порядке, то срок возврата составляет всего 10 дней.

8. Отказ в удовлетворение претензии.

Если застройщик незаконно отказал в удовлетворении претензии, связанной с обнаруженными недостатками, у клиента есть два варианта действий: подать жалобу в Роспотребнадзор или обратиться в суд с исковым заявлением.

Обращение в суд является наиболее предпочтительным вариантом, поскольку судья может расторгнуть договор и обязать застройщика выплатить:

• сумму, уплаченную за квартиру;
• неустойку, штраф и пени;
• компенсацию затрат;
• моральный вред.

Подать исковое заявление в суд можно уже на следующий день после того, как истечёт срок, отведенный застройщику на устранение недостатков. Поскольку стоимость предмета спора часто превышает 100 тысяч рублей, исковое заявление подаётся в районный суд.

Если вы получили отказ от застройщика в удовлетворении ваших требований, мы рекомендуем обратиться к нашему юристу за бесплатной консультацией . Он внимательно изучит ответ компании и определит, является ли он законным. В случае необходимости юрист поможет вам правильно составить исковое заявление, четко изложит в нем вашу проблему и требования, а также будет сопровождать вас до достижения положительного результата.

9. Судебная практика.

Илья Шахов обратился в суд с исковым заявлением против застройщика «КП Регата». Он рассказал, что купил квартиру по договору долевого строительства, но когда начал принимать её, обнаружил, что сантехника не работает.

Представитель застройщика объяснил, что ожидает мастера, который скоро приедет и всё починит. Менеджер настаивал на том, чтобы Илья подписал акт приёма-передачи недвижимости, но Шахов отказался это делать.

Клиент подал застройщику претензию с требованием устранить недостатки и указал срок для выполнения своих требований — 40 дней. Однако по истечении этого времени сантехника всё ещё не работала.

Тогда Шахов решил обратиться в суд. Судья, рассмотрев дело, пришёл к выводу, что застройщик действительно нарушил права клиента, не выполнив работы в установленный срок. Суд удовлетворил требования истца и обязал застройщика незамедлительно устранить все недостатки и выплатить ему неустойку.

10. Частые вопросы.

Как правильно составить претензию застройщику об устранении недостатков по гарантии? К кому можно обратиться за помощью?

К сожалению, на законодательном уровне не существует единой формы претензии, которую следует направлять застройщику. Однако вы можете воспользоваться типовым образцом или готовым бланком. Если у вас возникли трудности с составлением документа, вы всегда можете обратиться за помощью к юристу. Это может быть более надежным решением, так как только профессионал сможет точно описать все нюансы, которые могут повлиять на процесс.

Может ли застройщик увеличить цену после подписания договора? В каких случаях следует подавать претензию?

Согласно статье 5 ФЗ-214, допускается возможность изменения стоимости соглашения даже после его заключения. Однако это возможно только в том случае, если случаи и порядок корректировки цены четко прописаны в самом договоре. Если же такого пункта нет, то компания не имеет права вносить изменения, и именно в таких ситуациях рекомендуется подавать претензию.

Застройщик предложил изменить сроки договора из-за задержки строительства. Можно ли отказаться от заключения дополнительного соглашения?

В соответствии со статьей 6 ФЗ-214, если компания не успевает завершить все работы в установленные сроки, она может направить предложение об изменении сроков не менее чем за два месяца до окончания действия договора. Клиент имеет право отказаться от заключения дополнительного соглашения, однако в таком случае вторая сторона может обратиться в суд, чтобы добиться корректировки условий договора. Кроме того, компания может обратиться в суд даже если не получит ответа на предложение от второй стороны в срок, указанный в соглашении, а если такой срок не установлен, то по истечении 30 дней.

11. Заключение эксперта.

К сожалению, нередки случаи, когда застройщики не выполняют свои обязательства, а клиенты вынуждены отстаивать свои права. Однако не стоит бездействовать, когда нарушаются законные интересы.

Важно помнить, что застройщик обязан устранять все дефекты, возникшие по его вине. На недвижимость обычно даётся гарантия не менее 5 лет, а на коммуникации — не менее 3 лет.

Первым шагом в решении конфликта является подача претензии. Если мирным путём разрешить ситуацию не получается, можно обратиться в суд за защитой своих прав.