Семейная пара приобрела квартиру, чтобы сдавать её туристам посуточно. Вместе с ещё одной женщиной, владевшей квартирой этажом ниже, они преобразовали жильё в двухуровневые апартаменты, официально зарегистрировали свою деятельность, разместили объявления и начали принимать гостей. Однако, это вызвало недовольство у жителей соседних квартир, которые не хотели видеть посторонних людей на своей лестничной клетке.

Один из соседей после неудачных переговоров с участием сотрудников полиции обратился в суд с требованием запретить собственникам сдавать квартиры.

Аргументы сторон.

Сосед.

Квартира предназначена для постоянного проживания, но некоторые люди используют её для сдачи туристам посуточно. В интернете легко найти объявления об этих услугах, где указано время заезда и выезда гостей, а также дополнительные удобства, такие как питание, трансфер и постельное бельё.

Я считаю, что сдавать квартиру посуточно незаконно. Чтобы иметь возможность заниматься этим, нужно перевести помещение в нежилое и оборудовать отдельный вход. Но даже если они смогут это сделать, то всё равно не имеют права сдавать квартиру без перевода её в нежилое помещение.

Кроме того, эта деятельность мешает мне. Постояльцы шумят, мусорят и курят в подъезде, из-за чего несколько раз приходилось вызывать полицию. Общее имущество дома, такое как лифт и лестницы, используется более активно, что может привести к его износу. Также неизвестно, соблюдают ли гости санитарные и противопожарные требования.

Я прошу запретить ответчикам использовать квартиру как гостиницу.

Собственник квартиры.

Я не оказываю гостиничные услуги, а просто сдаю квартиру внаём другим людям. Закон это разрешает. Минимальный срок найма не установлен, поэтому я могу сдавать жильё хоть на час. Я прошу каждого гостя предъявить паспорт, заключаю договор и плачу налоги в бюджет. У меня есть статус индивидуального предпринимателя, и я веду свою деятельность легально. Права соседей я не нарушаю.

Сосед считает, что я оказываю гостиничные услуги, но это не так. Гостиница — это имущественный комплекс, который представляет собой здание или его часть, предназначенную для размещения желающих. В гостиницах есть служба приёма и оборудование для дополнительных услуг, таких как бар или прачечная. У меня нет такого имущественного комплекса, поэтому я не оказываю гостиничных услуг.

Прошу в иске отказать.

Жена собственника квартиры выступала в споре как третье лицо и поддержала позицию мужа. Собственница с нижнего этажа не участвовала в разбирательстве, хотя и была ответчицей.

Что сказали суды.

Городской суд.

Жилое помещение в многоквартирном доме не должно использоваться для предоставления гостиничных услуг. Кроме того, согласно ч. 3 и 4 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, пользование квартирой должно осуществляться таким образом, чтобы не нарушать права соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические нормы и другие требования.

Ответчик сдает свою квартиру посуточно, что подтверждается объявлениями в различных интернет-сервисах. Он сам не отрицает этот факт. Другая соседка также подтвердила, что жилье сдается посуточно. Как и истцу, ей приходилось вызывать полицию из-за шумного поведения подвыпивших квартирантов.

Доводы о том, что мужчина сдает квартиру по обычному договору найма, не принимаются во внимание. Обычно наниматели живут в квартире длительное время и сами организуют уборку. В этом же случае гости снимают жилье не для проживания, а для временного пользования, так как в договоре указано время заезда и выезда. Уборкой занимается собственник.

Иск полностью удовлетворяется, и ответчикам запрещается использовать принадлежащие им квартиры для предоставления гостиничных услуг. С них в пользу истца взыскивается государственная пошлина в размере 150 рублей.

Собственник не хотел терять доход и обжаловал это решение.

Областной суд.

Городской суд вынес необоснованное решение. Согласно пункту 2 статьи 209 и статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник квартиры имеет право использовать своё имущество по своему усмотрению, если это не нарушает права других людей.

Истец, сосед, может защищать свои права и требовать устранения нарушений. Однако для этого он должен представить доказательства того, что действия собственника квартиры негативно сказываются на его интересах или создают угрозу таких последствий. В данном случае таких доказательств представлено не было. Временное проживание граждан в квартирах ответчиков само по себе не может нарушать права истца.

Мужчина ссылался на нарушение тишины, санитарных и противопожарных правил, но эти претензии не были подтверждены никакими доказательствами: ни звуковыми подтверждениями, ни заключениями Роспотребнадзора, пожарной или жилищной инспекции. Также не было доказано, что собственник причиняет ущерб общему имуществу жильцов многоквартирного дома.

Показания соседки не являются убедительными доказательствами. Она вызывала полицию из-за конфликта с постояльцами, что может быть связано с её заинтересованностью в исходе дела.

Довод о том, что ответчик использует квартиру не по назначению, можно рассмотреть в других инстанциях. Уполномоченные органы могут привлечь его к административной ответственности и наложить штраф.

Таким образом, решение первой инстанции было незаконным. Мы отказываем истцу в удовлетворении его требований.

Такое решение не устроило соседа.

Кассационный суд.

Коллеги из областного суда вынесли неправомерное решение, в то время как городской суд принял верное решение.

Апелляционная инстанция отказала истцу, поскольку он не смог доказать факт нарушения своих прав. Однако это и не требовалось.

Законодательство прямо запрещает использовать жилые помещения в качестве гостиниц, даже если это никому не мешает. Нарушение запрета уже представляет угрозу правам жильцов. Дополнительные доказательства не требуются.

В соответствии с подпунктами 2 и 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, использование квартир в качестве гостиниц запрещено.

Суд установил, что ответчик использовал квартиры именно в качестве гостиницы. В объявлениях было указано, что минимальный срок аренды составляет одни сутки, а также было указано время заезда и выезда, условия бронирования, наличие удобств в номерах, а также то, что персонал говорит на английском и русском языках. Ответчик не оспаривал размещение этих объявлений.

Однако предоставление гостиничных услуг возможно только при наличии свидетельства о присвоении гостинице категории, предусмотренной системой классификации отелей.

Для этого необходимо перевести жилое помещение в нежилое и оснастить его необходимым оборудованием, таким как система звукоизоляции, средства пожарной безопасности, охранная сигнализация, сейфы, средства для уборки и санитарной очистки номеров.

Собственник не выполнил эти требования. Квартира до сих пор считается жилым помещением, а её расположение не позволяет сделать её нежилой.

В соответствии со статьёй 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, просим областной суд пересмотреть дело с учётом наших разъяснений.

Областной суд.

Как представляется, решение городского суда было обоснованным. Собственник квартиры предоставляет гостиничные услуги, что противоречит законодательству.

Таким образом, решение суда первой инстанции остаётся в силе, а апелляционная жалоба отклоняется.

Примечательно, что на этот раз кассационную жалобу подал сам владелец квартиры.

Кассационный суд.

Теперь ситуация прояснилась: собственник не имеет права сдавать свою квартиру посуточно.

Однако владелец не смирился с этим и обратился с жалобой в Верховный суд. Но и там его не поддержали: высшая инстанция отказалась рассматривать дело в судебном заседании. Видимо, судья не обнаружил существенных нарушений, которые могли бы повлиять на исход разбирательства.

Что в итоге.

Суд вынес решение о запрете использовать квартиру для предоставления гостиничных услуг. Однако сдавать квартиру в аренду по-прежнему разрешено. Возможно, собственник жилья изменит текст объявления и договора найма, чтобы они не содержали признаков гостиничных услуг, и продолжит принимать гостей.

Как сосед будет исполнять решение суда — неизвестно. Исполнение решения может оказаться сложным, поскольку приставы не будут следить за постояльцами и проверять, на какой срок они заселяются.

Почему до сих пор нельзя поставить точку в этом деле.

Позднее свою позицию высказал Конституционный суд, которая отличается от мнения Верховного суда. По мнению Конституционного суда, можно сдавать квартиру посуточно, если это не создаёт значительных неудобств для других жильцов, в отличие от обычного использования квартиры.

При этом не имеет значения, что общее имущество будет использоваться более интенсивно. Также не важны формальные признаки гостиничных услуг, такие как уборка квартиры и встреча гостей. Принятые по делу решения судов будут пересмотрены.

Что нужно знать, если сдаете квартиру посуточно.

В законодательстве не существует чёткого разграничения между краткосрочным наймом жилья и гостиничными услугами. Суды в каждом конкретном случае решают, как поступить, исходя из обстоятельств дела.

Это открывает возможности для собственников жилья, чтобы заранее подстраховаться и избежать возможных проблем. Если вы сдаёте квартиру туристам, важно помнить о следующих моментах:

1. Поддерживайте хорошие отношения с соседями. Если от них не будет жалоб, то, скорее всего, никто не заинтересуется вашей деятельностью.
2. Предупредите квартирантов о правилах поведения. Объясните, что мусорить и шуметь в квартире нельзя. Запретите проводить вечеринки и громкие мероприятия. Многие владельцы недвижимости прямо указывают это в объявлениях, и если бы гости вели себя тихо, то до суда бы не доходило.
3. Пересмотрите свои объявления. Постарайтесь минимизировать использование терминологии, характерной для гостиничных услуг. Не называйте квартиру номером, не указывайте расчётный час, не упоминайте, на каком языке говорит персонал, и не акцентируйте внимание на дополнительных услугах, таких как постельное бельё, уборка и трансфер.
4. Проанализируйте договор. Внимательно изучите договор, который вы заключаете с постояльцами, или обратитесь к юристу, чтобы он помог вам подобрать безопасные формулировки.