Бывают случаи, когда недвижимость, в частности квартира или дом на законных основаниях являются собственностью двух человек – мужа и жены. Не редко они могут быть в ипотеке. В том случае, когда необходимо оформить недвижимость на одно лицо (при разводе), могут возникнуть острые вопросы, которые важно будет решить, чтобы устроить обе стороны. Одна из сторон может покрыть расходы второй, чтобы в будущем претензий не было. Как правильно оформить документы в такой ситуации?
Один из вариантов решения вопроса по переходу имущества от двух человек к одному – оформить заключение соглашения, которое будет подтверждать деление совместно нажитого имущества между супругами – соглашения о разделе. Это оптимальный вариант и тогда, когда одна из сторон выплачивает второй финансовую компенсацию.
Раздел имущества при разводе выполняется соответственно требованиям ст. 38, 39 Семейного кодекса РФ. Деление выполняется по взаимному согласию супругов. Данный факт в обязательном порядке подтверждается нотариусом. Если возникает спорная ситуация, то к процессу привлекается суд. С помощью него определяется, как будет лучше выполнить раздел совместно нажитого имущества.
Оформляется соглашение по специальной форме нотариусом. В этом случае нужно будет выполнить оплату госпошлины. Сумма определяется в соответствии с пятым подпунктом пункта №1 статьи 333.24 Налогового кодекса России. Чтобы ее посчитать, нужно определить 0,5% от общей суммы по договору. Минимальная сумма должна быть 300 руб., а допустимый предел – 20 тыс. руб. Также принимается к сведению оказание услуг технического, правового характера. Данные относительно последнего фактора определяются нотариальной палатой РФ. Точные данные по правовому и техническому характеру можно определить, если посетить официальный сайт организации. Данные отличаются в отношении каждого субъекта РФ.
Составляя текст соглашения необходимо прописать кто будет оплачивать последующие выплаты по ипотеке. Также нужно учесть финансовое возмещение, сроки предоставления бумаг в Росреестр в целях выполнения госрегистрации в отношении оформления прав. Причина в том, что право собственности в отношении квартиры или дома, его возникновение, прекращение, переход необходимо зарегистрировать в ЕГРН по п. №1 статьи 131 ГК РФ. В этом следует предусмотреть, что в отношении изменения прав на собственность есть свои факторы, которые важно учесть. Примером является требование по залогодержателю, который должен дать свое согласие на разделение имущества между супругами.
В соответствии со вторым пунктом ст. 346 ГК России ФЗ №102 от 16.07.1998 г., касающегося ипотеки и залога на недвижимое имущество, сам залогодатель обладает правом делать отчуждение залога, не дожидаясь решения залогодержателя. Это справедливо для ситуаций, в отношении которых нет других оговорок в законе или в подписанном договоре.
Из сказанного следует, что подписать соглашение по разделу имущества и переходу прав на квартиру можно в случае предварительного обращения к залогодержателю по данной квартире и его согласия. Это справедливо, если в договоре по ипотеке не указаны другие сведения, которые могут служить ограничением.
В действительности нотариусами составляется проект соглашения по вопросу раздела имущества. Он поступает на рассмотрение залогодержателю для рассмотрения и получения согласия. Это все говорит о необходимости в предварительной договоренности с самим лицом, выступающим залогодержателем для переоформления кредитных обязанностей. После заключения с залогодержателем договора по ипотеке, будут определены последующие ипотечные выплаты. Кто будет платить, тот сможет оформить права на свою собственность.
Обратить внимание следует на то, что в случае отсутствия согласия третьего лица – залогодержателя, договор может быть признан, как не действительный. Его можно будет в будущем оспорить, так как такие нормы соответствуют статье 173 ГК России. Это говорит о том, что держатель залога имеет полное право оспорить оформленное и заверенное нотариусом соглашение, если он не был поставлен в известность о планируемым изменениям, и не давал в отношении них своего согласия. Все последствия от нарушения правил описаны в статье 39 закона по недвижимости.
В законе о госрегистрации недвижимого имущества (часть 4, статья 53 № 218 от 13.07.2015 г) говорится о требовании, в соответствии с которым письменное соглашение на госрегистрацию права собственности на конкретное лицо от залогодержателя необходимо обеспечить на основании соглашения о разделе имущества с поправкой на иное, которое может быть указано в ранее оформленном договоре по ипотеке. Если согласия нет, появляются причины для правомерного отказа в госрегистрации (пункт №5 част 1 статьи 26).
Если ситуация разрешается мирным путем и одна сторона (муж или жена) собирается выплатить компенсацию по недвижимости, следует обратить внимание на особенности, которые будет важны в конкретном случае. Первое – определение способа выплаты (электронный перевод или наличные деньги). На основании этого будет оформлен документ, который станет подтверждающим в отношении выполненных обязательств. Можно написать расписку о принятии денег, оформить справку у нотариуса, что также будет подтверждающим документом (при перечислении денег на депозитный счет нотариуса). Еще один вариант – оформление платежного поручения о переводе средств с отметкой банка о том, что поручение осуществлено.
Нововведение – возможность переводить деньги по обязательству, что актуально с 29.12.2020 г. Такой вариант обеспечивает возможность безопасно переводить деньги на депозит нотариуса дистанционно с помощью специального сервиса от Федеральной нотариальной палаты. Это можно выполнить и при участии портала Госуслуги, но после вступления в силу Закона о цифровом нотариате (№480 от 27.12.2019 г). Именно благодаря документу, который будет подтверждать покрытие долговых обязательств, можно определить факт передачи денег и защититься от риска оспаривания второй половиной прав в отношении объекта недвижимости. Также будет целесообразно уточнить, из какого источника будут взяты средства для оплаты компенсации.
По статье 34 Семейного кодекса России недвижимость, а также другое имущество супругов, являющееся общим, должно делиться поровну. Это справедливо и в отношении доходов супругов, полученных в результате трудовой деятельности, пенсии, пособий, результатов интеллектуальной деятельности. Также совместным имуществом считаются ценные бумаги, доли, вклады без привязки к тому, кто именно из супругов является владельцем, кто конкретно заработал, приобрел, оплатил, другое. То есть, выплата компенсации может быть осуществлена только из тех денег, которые принадлежат лично лицу, планирующему выплату компенсации.