Москва, престижный район. Казалось бы, лакомый кусок недвижимости: земельный участок с добротным, но требующим доработки зданием. Именно такой объект в 2012 году приглянулся бизнесмену Федорову. Он купил его у ООО «Строй-Инвест», которое, в свою очередь, приобрело участок у самого Российского государства по договору от 20 июня 2012 года. Федоров видел потенциал: достроить, перепрофилировать, получить прибыль. Он не подозревал, что вместе с участком и зданием купил… «бомбу замедленного действия» в виде длящегося правонарушения.

И когда спустя годы городские власти пришли с иском, три суда подряд сказали им: «Вы опоздали! Срок давности вышел!» Но правда ли это? И что происходит, когда нарушение длится годами, как вечная стройка?

Часть 1: Сделка, Которая Скрыла Больше, Чем Показала

Лето 2012 года. ООО «Строй-Инвест» заключает сделку века – покупает у Российской Федерации земельный участок с расположенным на нем зданием. На бумагах все чисто: договор купли-продажи, переход права собственности. Но за кадром осталось кое-что важное: здание уже было капитально реконструировано «Строй-Инвестом» ДО этой сделки с государством. И реконструкция эта была проведена без необходимых разрешений и согласований. Фактически, здание уже на момент продажи государству было самовольной постройкой в части изменений, но на бумагах это не отразилось должным образом.

Затем объект переходит к Федорову. Он изучает документы, которые ему предоставил «Строй-Инвест»: договор купли-продажи с государством, какие-то старые техпаспорта. В одном из них фигурирует площадь здания, но она явно не соответствует реальности, которую видит Федоров. Однако, погруженный в планы по дальнейшей реконструкции и уверенный в чистоте сделки (ведь продавец – компания, купившая у самого государства!), он не придает этому значения. Главное – участок его, здание его. Пора браться за дело!

Часть 2: «Вечная» Стройка и Первые Тревожные Звонки

Федоров с энтузиазмом берется за проект. Начинаются масштабные строительно-монтажные работы. Строительная техника, рабочие, материалы – участок кипит жизнью. Но есть нюанс: новые работы ведутся ТОЖЕ без получения необходимых разрешений и согласований. Федоров считает, что раз он достраивает уже существующее здание (пусть и нелегально реконструированное предыдущим владельцем), то можно обойтись без лишней бюрократии. Или надеется узаконить постфактум.

Проходят годы. Здание растет вверх и вширь, его контуры все больше отличаются от первоначальных. Это начинает беспокоить соседей и, главное, городские власти – Комитет городского имущества Москвы и Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Мосгоринспекция). К ним поступают жалобы на шум, пыль, потенциальную опасность объекта.

В 2020 году (условно) инспекторы Мосгоринспекции совершают плановый выезд. То, что они видят, шокирует:

• Здание явно находится в стадии активных строительно-монтажных работ. Об этом говорят краны, леса, свежие конструкции, отсутствие остекления на новых секциях, горы строительного мусора (это позже подтвердит судебная экспертиза: «…на дату исследования здание не эксплуатируется, находится в стадии строительно-монтажных работ»).
• Никаких разрешительных документов на ведение этих работ на стенах или у ответственных лиц нет.
• Фотофиксация однозначно демонстрирует масштаб незаконной деятельности.

Инспекторы составляют рапорт с актом и материалами фотофиксации – неопровержимое доказательство факта нарушения здесь и сейчас.

Часть 3: Город Подает в Суд: Требования и Неожиданный Отпор

Городские власти, получив неопровержимые доказательства (рапорт Мосгоринспекции с фото), понимают: объект – самовольная постройка. Причем в двойном смысле:

1. Первоначальная реконструкция, проведенная «Строй-Инвестом» до продажи государству и Федорову, была незаконной (без разрешений).
2. Текущие строительные работы, ведущиеся Федоровым, также абсолютно незаконны.

Истцы (город Москва в лице Комитета и Мосгоринспекции) подают иск в Арбитражный суд г. Москвы с требованиями:

• Признать объект (реконструированную часть и новое строительство) самовольной постройкой.
• Обязать Федорова (нового собственника) снести самовольную постройку и привести земельный участок в первоначальное состояние.

Казалось бы, доказательства железные: фото, рапорт, экспертиза констатирует факт незавершенного строительства. Но Федоров и его юристы выдвигают «тяжелую артиллерию»: исковая давность!

Их аргумент звучал убедительно:

• Право собственности у Федорова возникло в 2012 году по договору купли-продажи от «Строй-Инвеста».
• «Строй-Инвест» получило участок от государства в 2012 году, и тогда же здание уже было реконструировано.
• Следовательно, город (как прежний собственник до 2012 года) ДОЛЖЕН БЫЛ ЗНАТЬ о незаконной реконструкции и увеличенной площади (2458.3 кв.м.) еще в 2012 году!
• Трехлетний срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки (ст. 196 ГК РФ) истек еще в 2015 году. Требования города не подлежат удовлетворению.

Часть 4: Триумф Федорова: Три Судьи Против Города

К удивлению и возмущению городских властей, суды трех инстанций (первой, апелляционной и даже кассационной в арбитражном суде округа) последовательно согласились с доводами Федорова!

Логика судов была следующей:

1. Момент нарушения: Нарушение (незаконная реконструкция) было совершено ООО «Строй-Инвест» до 2012 года, когда оно владело участком.
2. Момент, когда истец «должен был узнать»: Когда государство продавало участок с реконструированным зданием «Строй-Инвесту» в 2012 году, оно (а значит, и его правопреемник – город Москва в части контроля) обязано было проверить объект и узнать о его реальных параметрах, включая площадь. Незнание не освобождает от ответственности за пропуск срока давности. Течение срока давности началось в 2012 году (ст. 200 ГК РФ).
3. Текущие работы – «не в счет»? Суды проигнорировали или не придали должного значения ключевому факту: Строительные работы на объекте НЕ ЗАКОНЧЕНЫ и ПРОДОЛЖАЮТСЯ на момент проверки Мосгоринспекции и подачи иска! Федоров не оспаривал этот факт даже в кассации. Разрешений на работы нет.
4. Вывод судов: Требование о сносе самовольной постройки заявлено с пропуском срока исковой давности. В иске отказать.

Городские власти были в шоке. Получалось, что Федоров мог бесконечно «строить» без разрешений, а город не мог его остановить, потому что «первоначальный» срок давности на нарушение, начатое предыдущим владельцем, истек? Это выглядело как поощрение беззакония.

Часть 5: Кассация в Верховный Суд: Длящееся Нарушение как Ключ к Спасению

Не смирившись с поражением, городские власти подали жалобу в Верховный Суд Российской Федерации (Экономическая коллегия). Их юристы сделали главный акцент на том, что все предыдущие суды фундаментально неправильно применили статью 200 ГК РФ о начале течения срока исковой давности.

Аргументы города были железобетонными:

1. Длящееся Правонарушение: Незаконное строительство (самовольная реконструкция и последующая незаконная достройка) – это не разовое действие, а длящееся правонарушение. Оно началось когда-то в прошлом при «Строй-Инвесте», но продолжается и по сей день усилиями Федорова. Каждый день, пока ведутся работы без разрешения, нарушение длится.
2. Момент Начала Течения Срока Давности: Согласно ст. 200 ГК РФ срок исковой давности начинается не с момента начала нарушения, а с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права И о том, кто надлежащий ответчик. Городские власти подчеркивали:
   Участок до 2012 года был в федеральной собственности. Город Москва не имел к нему отношения и не мог контролировать действия федерального собственника или арендатора («Строй-Инвеста»). Узнать о незаконной реконструкции в 2012 году город объективно не мог.
   Реальное нарушение права города (как органа, ответственного за контроль застройки и использование недвижимости) возникло и стало очевидным ТОЛЬКО тогда, когда Федоров начал свои незаконные строительные работы, и ТОЛЬКО после того, как Мосгоринспекция зафиксировала эти факты в 2020 году и установила Федорова как нарушителя (надлежащего ответчика).
   До акта Мосгоринспекции у города не было достоверной информации о масштабе нарушений (реальной площади, характере работ) и о том, что нарушение продолжается.
3. Отсутствие Разрешений – Критический Фактор: Материалы дела не содержали никаких доказательств наличия у Федорова разрешений на строительство или реконструкцию. Ведущиеся работы – явное подтверждение длящегося характера нарушения.
4. Позиция Пленума ВС РФ: Город сослался на п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2021 № 10 (ранее № 44) «О некоторых вопросах применения законодательства о самовольной постройке»: «Наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной». При этом длящееся нарушение в виде продолжающихся работ без разрешения однозначно подтверждает факт создания самовольной постройки прямо сейчас.

Часть 6: Вердикт ВС РФ: Срок Давности Не Течет, Пока Нарушение Длится

Экономическая коллегия Верховного Суда РФ внимательно изучила материалы дела и полностью согласилась с доводами городских властей.

ВС РФ указал на грубые ошибки нижестоящих судов:

1. Неправильное применение ст. 200 ГК РФ: Суды ошибочно определили момент начала течения срока давности. Он не мог начаться в 2012 году для города Москвы, так как:
   Город не был собственником и не осуществлял контроль над участком в тот период (он принадлежал РФ).
   Город не мог и не должен был знать о нарушениях, совершенных предыдущими владельцами на чужой (федеральной) земле.
   Надлежащим ответчиком по иску о ПРЕКРАЩЕНИИ ТЕКУЩЕГО (длящегося) нарушения (снос новой самовольной постройки/части) является Федоров, а его действия (незаконное строительство) начались и продолжались значительно позже 2012 года.
2. Игнорирование длящегося характера нарушения: Факт продолжающихся строительно-монтажных работ без разрешений, зафиксированный Мосгоринспекцией и подтвержденный экспертизой (и не оспоренный Федоровым!), является решающим. Правонарушение не закончилось в 2012 году; оно продолжается. Следовательно, срок исковой давности по требованию о его прекращении (сносе самовольной постройки) не мог начать течь до момента, когда истец узнал о нарушении и об ответчике. Таким моментом является составление акта Мосгоринспекции в 2020 году. Срок давности на момент подачи иска не истек.
3. Нарушение норм материального права: Отказ нижестоящих судов в иске по мотиву пропуска срока давности основан на неправильном толковании и применении ст. 200 ГК РФ и игнорировании длящейся природы правонарушения.

Решение ВС РФ:

• Отменить решения всех нижестоящих судов.
• Направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, обязав его рассмотреть иск по существу, без учета довода о пропуске срока исковой давности.

Эпилог: Новое Рассмотрение и Последствия

На новом рассмотрении, лишенное «щита» срока давности, положение Федорова стало шатким. Городские власти представили неоспоримые доказательства отсутствия разрешений и факта строительства. Суд, руководствуясь п. 29 Постановления Пленума ВС РФ № 10 (ранее 44), признал возведенные/реконструированные Федоровым (и ранее «Строй-Инвестом») части здания самовольной постройкой. Федорову было предписано снести ее за свой счет. «Вечная стройка» обернулась многомиллионными убытками. Город защитил свои интересы и градостроительный порядок.

Заключение: Юридическая Практика – Длящееся Нарушение как Спасательный Круг (и Меч Правосудия)

История с участком Федорова – наглядный учебник по применению сроков исковой давности к длящимся правонарушениям, особенно в сфере строительства. Ключевые выводы из практики ВС РФ и арбитражных судов:

1. Критерий «Длящегося Нарушения»: Нарушение считается длящимся, если противоправное состояние продолжает существовать или противоправные действия повторяются неоднократно на момент предъявления иска. Продолжающееся незаконное строительство – классический пример (Постановление АС Московского округа, Постановление АС Уральского округа, Определения ВС РФ).
2. Момент Начала Течения Срока Давности (Главное Правило): По длящимся нарушениям срок исковой давности начинает течь не с начала нарушения, а с момента, когда оно БЫЛО ПРЕКРАЩЕНО или когда истец УЗНАЛ (ДОЛЖЕН БЫЛ УЗНАТЬ) о нем и о надлежащем ответчике (ст. 200 ГК РФ, Позиция ВС РФ в данном деле и аналогичных). Пока нарушение длится, «часы давности не тикают» для требований о его прекращении.
3. Бремя Доказывания «Должен Был Узнать»: Ссылка ответчика на то, что истец «должен был узнать» раньше, должна быть конкретной и доказанной. Недостаточно голословных утверждений. Суды проверяют, были ли у истца реальные возможности и обязанности выявить нарушение в указанный ответчиком период (Как в деле Федорова: город не контролировал федеральную землю в 2012 г.).
4. Значение Факта Продолжения Работ: Доказательства ведущихся строительно-монтажных работ без разрешений (акты госинспекции, фотофиксация, экспертиза, отсутствие разрешений в деле) являются решающим аргументом в пользу длящегося характера нарушения и неприменимости довода о пропуске срока давности к требованию о сносе (Постановления АС Северо-Кавказского округа, АС Западно-Сибирского округа).
5. «Старое» Нарушение vs. «Новое» Длящееся: Даже если первоначальное нарушение (реконструкция) совершено давно предыдущим владельцем, его продолжение новым собственником в виде достройки, эксплуатации незаконного объекта без легализации или новых незаконных работ ПЕРЕЗАПУСКАЕТ или ПРОДОЛЖАЕТ длящийся характер нарушения применительно к новому нарушителю. Срок давности против нового нарушителя течет с момента выявления его собственных противоправных действий (Определения ВС РФ).
6. Самовольная Постройка и Длящийся Характер: Сам факт существования самовольной постройки, если она создает угрозу или нарушает права, может рассматриваться как длящееся нарушение. Но наиболее сильным аргументом является именно продолжение строительных работ без разрешений (как в нашем случае), так как это активное, очевидное и непрекращающееся противоправное деяние.

Итог для Собственников, Застройщиков и Контролирующих Органов:

• Застройщикам/Собственникам: Надежда «пересидеть» срок давности, продолжая незаконное строительство, – опасная иллюзия. Пока вы ведете работы без разрешения – нарушение длится, и срок давности по требованию о сносе не начнет течь. Легализуйте постройку или прекращайте работы до проверок. Покупка участка с «нелегальным довеском» – огромный риск.
• Контролирующим Органам/Истцам: Столкнувшись с доводом о пропуске срока давности по «старому» нарушению, ищите признаки его продолжения: стройплощадка, свежие конструкции, отсутствие разрешений на работы сейчас. Фиксируйте это актами, фото, экспертизой. Доказывайте, что узнали о нарушении и ответчике тогда, когда оно актуально и длится. Ссылайтесь на ст. 200 ГК РФ и практику ВС РФ о длящихся нарушениях.
• Покупателям Недвижимости: Тщательнейше проверяйте историю объекта и наличие всех разрешительных документов на существующие строения и особенно на следы реконструкции. Купив участок с «незалеченной» самовольной постройкой, вы рискуете стать ответчиком по иску о сносе в любой момент, если нарушение будет признано длящимся.

Дело Федорова – суровое напоминание: в строительстве, в отличие от песочных часов, время по длящимся нарушениям течет не против истца, а против того, кто упорно нарушает закон. Верховный Суд восстановил этот баланс, дав четкий сигнал: срок давности – не убежище для тех, кто продолжает строить без правил.