Суть договора

В современной правовой практике Российской Федерации договор ренты и пожизненного содержания с иждивением представляет собой эффективный и гибкий инструмент, позволяющий пожилым людям обеспечивать свою жизнедеятельность, уступая свое недвижимое имущество плательщику ренты.

Пожизненное содержание с иждивением выбирают как одинокие пожилые люди, за которыми некому ухаживать, так и те, чьи родственники по каким-либо причинам не готовы взять на себя заботу о них.

В общих чертах суть договора пожизненного содержания с иждивением можно описать следующим образом:

• В сделке участвуют два основных участника: получатель ренты и плательщик, который берет на себя обязательства по содержанию. Допускается указание нескольких получателей, для каждого из которых определяются свои индивидуальные условия.
• Объектом сделки может выступать только недвижимое имущество, такое как квартира, частный дом или земельный участок, и другие виды недвижимости.
• В договоре четко прописываются обязанности плательщика, при этом на законодательном уровне устанавливается минимальный объем услуг, который он должен оказывать. Более подробно об этом мы поговорим позже.
• Обязательным условием является указание стоимости предоставляемых услуг. Обычно она устанавливается как ежемесячная сумма товаров и услуг, которые предоставляются получателю ренты. Эта сумма защищена на законодательном уровне и не может быть менее двукратного прожиточного минимума.

Правовой механизм работы договора

1. После подписания документа права на имущество переходят к плательщику ренты, однако эти права имеют определенные ограничения. Любые сделки с данным имуществом, включая его использование в качестве залогового, могут осуществляться только с письменного согласия получателя ренты.
2. Плательщик берет на себя обязательства по содержанию получателя ренты, которые должен выполнять до смерти всех лиц, указанных в договоре как получатели ренты.
3. В случае нарушения плательщиком своих обязательств получатель имеет право обратиться в суд с требованием расторгнуть договор ренты и вернуть свое имущество. Все услуги и средства, предоставленные плательщиком в пользу получателя, не подлежат возврату, так как содержание предоставляется на безвозмездной основе.

Документ обязательно должен быть заверен и зарегистрирован у нотариуса. Таким образом государство защищает пожилых людей от различных видов мошенничества. В Москве квартиры и дома пожилых людей представляют особый интерес для злоумышленников, поэтому нотариальное заверение договора позволяет сторонам иметь надежные инструменты для защиты своих интересов.

Какие услуги предоставляет плательщик ренты?

Теперь давайте подробнее рассмотрим, что входит в пакет услуг по содержанию с иждивением. По сути, плательщик ренты берет на себя обязанности по комплексному уходу за получателем ренты. Условия договора пожизненного содержания с иждивением могут включать следующие положения:

1. Предоставление жилья. Важно отметить, что получателю ренты может быть предоставлено как жилое помещение, являющееся предметом договора, так и любое другое, отвечающее установленным требованиям и достаточное для проживания данного лица или группы лиц.
2. Снабжение питанием, одеждой и другими необходимыми товарами.
3. Медицинское обслуживание и уход, если того требует состояние здоровья получателя ренты.
4. Конкретные виды услуг с определенной периодичностью**. Например, в договоре может быть указано ежедневное приготовление пищи, стирка и смена белья раз в две недели, уборка жилого помещения не реже одного раза в неделю и так далее.
5. Дополнительные услуги. Законодательство не устанавливает исчерпывающий перечень допустимых услуг в таких договорах, поэтому в тексте могут быть предусмотрены любые другие товары и услуги, не противоречащие законодательству Российской Федерации.

Если получателей ренты несколько, для каждого из них условия могут быть прописаны индивидуально. Кроме того, могут быть установлены дополнительные требования. Например, не расселять супружескую пару на разные жилплощади и так далее.

Плюсы и минусы, а также риски пожизненной ренты

Пожизненная рента представляет собой весьма запутанную правовую схему, в которой есть свои плюсы и минусы для обеих сторон. В идеальном случае участники договора получают очевидные выгоды.

Преимущества для получателя ренты:

• Он может наслаждаться регулярными платежами без каких-либо усилий. Эти выплаты гарантированы залогом, что означает, что плательщик ренты не сможет свободно распоряжаться имуществом до полного погашения долга.
• Получатель ренты может проживать в квартире или доме до самой смерти.
• Даже в случае полной утраты квартиры, он все равно будет получать выплаты.
• Если плательщик ренты нарушает условия договора, получатель имеет право потребовать расторжения и возмещения убытков.

Преимущества для плательщика ренты:

• Нет необходимости брать кредит и платить проценты банку.
• Закон гарантирует получение жилья при условии выполнения договора — на имущество накладывается обременение, что делает его неоспариваемым как для получателя ренты, так и для его наследников.

Однако на практике существуют и некоторые серьезные риски для обеих сторон.

Риски для получателя ренты

Основным риском для получателя является утрата права собственности на жилье. Он продолжает жить в квартире, но больше не может ею распоряжаться — например, зарегистрировать в ней кого-либо.

Если получатель ренты решит расторгнуть договор, одного лишь желания будет недостаточно. Для этого необходимо наличие установленных законом оснований — например, если плательщик несколько раз задерживает выплаты.

Получатель ренты может столкнуться с ситуацией, когда плательщик не выполняет условия договора, но состояние здоровья получателя уже не позволяет ему активно защищать свои права.

Риски для плательщика ренты

Для плательщика ренты риски и минусы могут быть даже более значительными.

Так, конечная цена имущества остается неопределенной: платить ренту придется до конца жизни получателя, а сколько он проживет — неизвестно. Переплата за квартиру может оказаться весьма существенной. Если же ситуация изменится и получатель ренты переживет плательщика, платить ренту придется его наследникам.

Пока получатель ренты жив, на имущество будет наложено обременение, и распорядиться им можно будет только при условии обеспечения получателя другим жильем. Если же получатель ренты лишится своего имущества, например, его дом сгорит, плательщик все равно будет обязан вносить платежи.

Плательщик ренты несет все расходы по заключению договора: платит государственную пошлину и за правовые и технические услуги нотариуса. Кроме того, на него ложится обязанность содержать имущество: ремонтировать, оплачивать коммунальные услуги и налог на имущество физических лиц.

Рентные платежи

За переданное имущество плательщик ренты обязан осуществлять платежи в форме, размере и порядке, которые определены в договоре.

Виды платежей

В соответствии с законодательством, рентные платежи по договору пожизненной ренты представляют собой исключительно денежные выплаты. Однако на практике часто встречаются ситуации, когда в договорах пожизненной ренты содержатся пункты об уходе, обеспечении едой, лекарствами, одеждой и другими услугами. В таких случаях речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением.

Форма предоставления

Форма предоставления рентных платежей устанавливается в договоре и может быть комбинированной: часть выплачивается в денежной форме, а часть — в натуральной. Например, плательщик может ежемесячно выплачивать получателю 10 000 рублей и каждую неделю привозить продукты из заранее оговоренного списка, покупать все лекарства, назначенные врачом, и раз в две недели заказывать клининговые услуги.

Также стороны могут договориться, что при подписании договора плательщик вносит фиксированный платеж деньгами, а затем ежемесячно, вплоть до смерти получателя, выплачивает определенные суммы, оплачивает коммунальные услуги, покупает еду, лекарства, обеспечивает медицинскую помощь и обязан оплатить ритуальные услуги.

Удобство договора пожизненной ренты

Договор пожизненной ренты удобен тем, что в нем можно прописать услуги и уход, не высчитывая их денежный эквивалент.

В договоре пожизненного содержания с иждивением необходимо определить стоимость всего рентного платежа, включая его неденежную часть. При этом минимальная стоимость общего рентного платежа не может быть меньше двух прожиточных минимумов в регионе, где находится имущество, передаваемое под ренту.

Момент возникновения права на платежи

Право на рентные платежи возникает у получателя после того, как право собственности на имущество переходит к плательщику ренты. У плательщика ренты с этого момента возникает обязанность вносить эти платежи.

Сроки выплат

Стороны могут сами определить, когда выплачивается рента. Если в договоре это условие не прописано, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Фиксация и порядок выплат

Чтобы уменьшить риски, в договоре пожизненной ренты рекомендуется четко прописать порядок внесения платежей. Это особенно актуально для платежей, которые включают как денежные, так и натуральные компоненты.

Расторжение договора

Расторжение договора ренты возможно по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке через суд, но только на основании причин, указанных в законе. Просто так расторгнуть договор ренты не получится. В случае пожизненной ренты только получатель ренты имеет право на одностороннее расторжение договора.

Получатель ренты может потребовать расторжения договора в следующих случаях:

1. Если при заключении договора было условие, что плательщик ренты застраховал свою ответственность, предоставил залог или гарантийное письмо от человека или организации, которые будут платить в случае, если плательщик не сможет выполнять свои обязательства, а плательщик этого не сделал. В таком случае получатель имеет право не только на расторжение договора, но и на возмещение убытков, вызванных расторжением.
2. Если плательщик ренты существенно нарушил условия договора. В этом случае получатель может потребовать расторжения договора и возврата имущества, но расходы, которые понес плательщик ренты на уход за получателем, не подлежат компенсации.

Кроме того, договор ренты может быть расторгнут по общим основаниям, например, если собственник имущества признан недееспособным или подписал документы под угрозой.

Расторжение договора по соглашению сторон

Если обе стороны согласны расторгнуть договор, они могут заключить соглашение. Поскольку сам договор требует обязательного нотариального удостоверения, соглашение о расторжении также должно быть нотариально заверено.

В соглашении следует четко прописать все условия, на которых прекращается договор ренты. Необходимо обсудить следующие моменты:

• Будет ли имущество, переданное под выплату ренты, возвращено получателю ренты.
• Будут ли возвращены рентные платежи плательщику ренты при возврате имущества.
• Предусмотрены ли какие-либо компенсации для сторон договора.
• Кто несет расходы по удостоверению соглашения и регистрации перехода права собственности, если недвижимое имущество возвращается получателю ренты.

Расторжение договора через суд

Если у получателя ренты имеются основания для расторжения договора, а плательщик отказывается подписывать соглашение, можно обратиться в суд.

Чтобы инициировать процесс расторжения договора ренты через суд, необходимо сначала направить другой стороне предложение о прекращении его действия. По общему правилу, у адресата есть 30 дней на рассмотрение и ответ. Однако в самом договоре может быть указан иной срок, например, 10, 15 или 45 дней.

Если в установленный срок ответ не будет получен, можно подавать иск. Исковое заявление следует направить в районный суд по месту жительства ответчика. Однако если в иске заявлено требование о возврате переданной плательщику ренты недвижимости, то исковое заявление нужно подать в районный суд по месту нахождения имущества.

Размер государственной пошлины будет зависеть от цены иска, то есть от стоимости имущества или уплаченных рентных платежей.

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

• Квитанцию об уплате госпошлины.
• Договор ренты.
• Документы на переданное под выплату ренты имущество.
• Доказательства существенного нарушения договора ответчиком — например, выписку с банковского счета, подтверждающую, что платежи не поступали в течение двух месяцев и более.
• Расчет взыскиваемой суммы.
• Документы, подтверждающие досудебный порядок урегулирования спора: предложение о расторжении договора и отказ, если ответчик его прислал.
• Уведомление о вручении или любые другие документы, подтверждающие, что исковое заявление и приложенные к нему документы были отправлены ответчику.

Заключение

1. Договор пожизненной ренты – это важный инструмент, который позволяет человеку, получающему ренту, обеспечить свою старость и заботу, а плательщику – получить имущество, что можно сравнить с покупкой в рассрочку.
2. Чтобы избежать возможных проблем, в договоре необходимо максимально четко прописать все условия платежей и натурального обеспечения, включая список продуктов, которые будет покупать плательщик ренты.
3. Получатель ренты обязан уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с получаемого дохода. Помощь в подаче декларации в налоговую службу можно включить в договор как одну из услуг, предоставляемых плательщиком ренты.
4. Договор ренты может быть расторгнут по соглашению сторон или в одностороннем порядке, однако второй вариант доступен только для получателя ренты.
5. Продать квартиру, находящуюся под рентой, можно только с предварительного согласия получателя ренты. При этом обязательства по ренте перейдут к новому собственнику.