Коммерческая недвижимость стоит дорого, поэтому предприниматели часто выбирают аренду или субаренду. В нашем материале мы подробно рассмотрим эти формы договорных отношений.

Что такое договор субаренды нежилого помещения и субаренды ТС с экипажем?

Чтобы вести предпринимательскую деятельность, многие компании арендуют офисы, склады и другие нежилые помещения. Если ранее арендованное имущество снова сдается в аренду, это называется субарендой и регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации. В таких случаях арендатор становится арендодателем, а третье лицо — арендатором. Объектом отношений может выступать как помещение, которое уже было сдано в аренду, так и арендованное транспортное средство.

Например, агентство недвижимости может снимать офисы, а затем сдавать отдельные комнаты предпринимателям по более высоким ценам, заключая договоры субаренды. Или же ООО может оформить первоначальную аренду ТС с экипажем, а затем сдать его в субаренду третьему лицу.

Особенности договора субаренды

Вот ключевые особенности договора субаренды:

• Период действия: не превышает срок действия первичного договора аренды.
• Регулирование: отношения регулируются нормами, относящимися к договору найма, если иное не предусмотрено законодательством.
• Расторжение: при расторжении договора аренды ранее установленного срока вторичный документ также считается расторгнутым, если иное не указано в первом соглашении. Однако законодатель предоставляет субарендатору возможность заключить с владельцем имущества соглашение на срок до окончания действия договора субаренды.
• Ничтожность: признание ничтожности первоначального документа влечет за собой аналогичную судьбу для второго.

Обратите внимание! Для заключения соглашения субаренды закон требует согласия владельца имущества. На практике согласие собственника нежилого помещения или транспортного средства обычно прописывается непосредственно в тексте соглашения.

В какой форме заключается договор субаренды нежилого помещения?

Для заключения договора субаренды предусмотрена простая письменная форма. Он составляется в двух экземплярах — по одному для каждой стороны.

Как оформить договор субаренды между юридическими лицами?

Правила оформления для юридических лиц начинаются с определения общих положений, из которых вытекают основные обязанности участников. Вы можете ознакомиться с образцом договора субаренды, который должен содержать четкое описание помещения, сдаваемого в найм. Необходимо указать:

• его местонахождение;
• площадь;
• предельную мощность электросети;
• назначение;
• кадастровый номер (при наличии).

Обратите внимание! Если арендуется офис в здании, следует указать его номер. Отсутствие этой информации является серьезным упущением, а документ автоматически теряет юридическую силу.

В условиях договора субаренды необходимо указать:

• срок правоотношений, не превышающий срока основного соглашения аренды;
• сумму арендной платы;
• сроки выплаты;
• возможность изменения расценок;
• обязанность арендодателя сделать предупреждение для арендатора обо всех обязанностях перед собственником помещения.

Ежемесячная выплата включает суммы налога с дохода, поэтому при расчете ежемесячных платежей следует учитывать уплату обязательного сбора.

Договор субаренды между физическими лицами и ИП

Договор субаренды между физическими лицами и между ИП мало чем отличается от стандартного. Обязательным условием является отражение:

• сведений о целевом назначении нежилого помещения;
• размера платежей;
• точного местоположения и размера помещения;
• ответственности сторон за нарушение условий сделки;
• правил содержания помещений;
• описания действий при выявлении неисправностей и поломок.

Как устанавливается срок договора субаренды?

Он определяется волеизъявлением сторон, но не должен превышать срок действия первичного договора аренды. Юристы называют субаренду производным контрактом, зависящим от первичной аренды. Если период действия превышает 1 год, документ придется зарегистрировать. Поэтому, чтобы избежать соблюдения излишних формальностей, участники сделки заключают соглашения на срок до 1 года, а по его истечении подписывают новое. Целевое назначение нежилого помещения или возможности эксплуатации транспортного средства не должны противоречить первичному договору аренды.

Особенности расторжения договора субаренды

При прекращении действия первичной аренды третье лицо, снимающее объект, вправе обратиться к собственнику имущества с просьбой о заключении нового контракта. Это нужно сделать в пределах сроков, указанных в первичном соглашении. Зачастую этого срока достаточно для потребностей субарендатора.

Обратите внимание! Закон предусмотрел порядок трансформации правоотношений субаренды нежилых помещений в полноценный найм. Для этого прекращается действие первичного документа между собственником и арендатором. После этого субарендатор становится арендатором.

При заключении договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок для его расторжения нужно уведомить контрагента за 1 месяц, а при аренде помещения — за 3 месяца. В соглашении может быть прописана автоматическое продление при условии, что контрагент за некоторое время до истечения срока не направил другой стороне письмо о намерении отказаться от аренды. Расторжение также возможно при одностороннем отказе от исполнения условий сделки.

Что такое договор субаренды нежилого помещения и субаренды ТС с экипажем?

Субаренда нежилого помещения и транспортного средства с экипажем — это вторичная аренда, при которой арендатор, получивший помещение или транспортное средство в аренду от первоначального арендатора, передает их в субаренду третьим лицам. Субарендатор становится новым арендатором для этих лиц.

Особенности договора субаренды

1. Срок действия: договор субаренды не может превышать срок действия основного договора аренды. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то и договор субаренды также считается заключенным на неопределенный срок.
2. Права и обязанности сторон: права и обязанности субарендатора по отношению к субарендатору совпадают с правами и обязанностями арендатора по отношению к арендодателю.
3. Ответственность: субарендатор несет ответственность перед субарендатором за нарушение условий договора, если иное не установлено договором.
4. Передача прав и обязанностей: субарендатор может передать свои права и обязанности по договору субаренды третьему лицу с согласия арендодателя.

Расторжение договора субаренды

По инициативе субарендатора: субарендатор может расторгнуть договор субаренды досрочно, уведомив об этом субарендодателя в порядке, установленном договором.

По инициативе арендодателя: арендодатель может расторгнуть договор субаренды в случае нарушения условий субарендатором или при расторжении основного договора аренды.

По соглашению сторон: стороны могут расторгнуть договор субаренды по соглашению сторон.

Субаренда ТС с экипажем

Договор субаренды транспортного средства с экипажем отличается от обычного договора субаренды тем, что арендодатель предоставляет субарендатору не только само транспортное средство, но и услуги по его эксплуатации (например, управление, техническое обслуживание, страхование).

Регистрация договора субаренды

Договор субаренды, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Регистрация осуществляется в Росреестре.

Права и обязанности субарендатора

Субарендатор имеет право использовать помещение или транспортное средство в соответствии с условиями договора субаренды. Он обязан:

• своевременно вносить арендную плату;
• поддерживать помещение или транспортное средство в надлежащем состоянии;
• использовать помещение или транспортное средство в соответствии с целевым назначением;
• уведомлять арендодателя о любых изменениях, связанных с использованием помещения или транспортного средства.

Ответственность субарендатора

Субарендатор несет ответственность за нарушение условий договора субаренды перед субарендодателем, а также перед третьими лицами, если это предусмотрено договором.

Преимущества и риски субаренды

Преимущества:

• Дополнительный доход: субаренда позволяет получать дополнительный доход от имущества, которое уже находится в аренде.
• Гибкость: возможность быстро менять условия субаренды в зависимости от потребностей бизнеса.

Риски:

• Юридические сложности: необходимость соблюдения всех условий первичного договора аренды и договора субаренды.
• Финансовые риски: возможность увеличения арендной платы для субарендатора.

Заключение

Договор субаренды — это эффективный инструмент для увеличения доходности бизнеса. Однако для успешного заключения и исполнения такого договора необходимо тщательно изучить все условия и особенности, а также соблюдать все юридические требования.