Признаки скорого банкротства застройщика

Основными документами, регулирующими банкротство в сфере долевого строительства в России, являются:

• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»;
• п. 7 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Важно постоянно контролировать работу российских девелоперов. Банкротство не происходит внезапно. Первые признаки грядущих проблем можно заметить заранее. Любая задержка в строительстве или нарушение сроков уже являются поводом для беспокойства.

Косвенными признаками приближающегося банкротства могут быть:

• офис компании перестаёт отвечать на телефонные звонки и оказывается закрытым в рабочее время при личном посещении;
• строительство завершено, но передача готовой квартиры затягивается.

В таких случаях дольщикам следует немедленно обращаться к руководству строительной компании с письменной претензией или обращаться в арбитражный суд. Нельзя медлить.

Очереди на выплаты

После банкротства существует четыре очереди на выплаты:

1. Граждане, здоровью которых был нанесён ущерб из-за действий банкрота;
2. Сотрудники обанкротившейся компании-застройщика (задолженность по заработной плате);
3. Участники долевого строительства;
4. Прочие кредиторы.

Если вы приобрели жильё не по договору долевого участия (ДДУ), а по предварительной купчей, вам следует обратиться в суд с требованием признать ваш договор договором долевого участия. Обычно судьи удовлетворяют такие требования в делах о банкротстве.

После признания договора ДДУ вы сможете требовать неустойку за задержку передачи готового жилья в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ.

Какие требования при банкротстве застройщика нужно заявлять?

Рассмотрим подробнее, какие требования может предъявить дольщик в случае банкротства девелопера. Их три:

1. Признать право собственности на квартиру, которая была построена.
2. Признать право владения долей общего имущества, если строительство дома ещё не завершено.
3. Получить возмещение убытков, понесённых из-за банкротства строительной компании, а также неустойку за просрочку.

Все материальные претензии по банкротству девелопера содержатся в реестре требований. Однако есть в нём и специальный раздел — реестр требований о передаче квартир (статья 201.7 Закона о банкротстве).

Закон о банкротстве позволяет дольщикам подавать заявление о включении в оба реестра одновременно. Но они могут выбрать, что им важнее: получить деньги, построенное жильё или долю в недостроенной многоэтажке.

Однако в деле о банкротстве есть некоторые тонкости, о которых следует знать дольщикам, решившим получить свои квартиры:

1. Чтобы обрести свою квартиру, сначала нужно через суд, ведущий дело о банкротстве, признать на неё право собственности и внести соответствующую запись в Росреестр.
2. Установленное право владения выведет квартиру из конкурсной массы, сформированной при банкротстве строительной фирмы. Её уже точно никто не будет продавать с аукциона.
3. Право собственности на жилплощадь (долю в недостроенном доме) позволит вместе с остальными обманутыми дольщиками после банкротства организовать жилищно-строительный кооператив, чтобы завершить строительство. Или продать недостроенный объект.

Тем же, кто после банкротства решил вернуть свои деньги, стоит знать:

1. У банкрота вряд ли есть деньги на выплаты.
2. А того, что ещё осталось, не хватит на дольщиков, ведь уйдёт на платежи первым и вторым очерёдникам.

Передача жилья после банкротства

После объявления о банкротстве строительной компании суд может принять различные решения в отношении дольщиков:

1. Узаконить права участников строительства на жилье, которое они оплатили. Это произойдёт быстро, если:

• компания-банкрот успела получить разрешение на ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного дома;
• акт приемки был подписан ранее, чем подано заявление о банкротстве.

2. Передать жильё покупателям, если разрешение на эксплуатацию дома уже подписано. Иногда акт приемки ещё не подписан, но квартиры могут быть переданы при следующих условиях:

• большинство кредиторов четвёртой очереди не возражают;
• после выделения из конкурсной массы квартир оставшегося имущества хватает, чтобы закрыть обязательства по первым двум очередям;
• многоквартирный дом не находится в залоге у банков;
• квартир достаточно для всех дольщиков.

3. Передать недостроенное здание самим кредиторам, чтобы они самостоятельно завершили строительство. Это может быть очень затратно, особенно если дом существует только на уровне фундамента.

4. Назначить нового подрядчика для строительства многострадальной многоэтажки, если найдётся строительная фирма, готовая взять на себя обязательства по завершению строительства и погашению всех долгов после банкротства предыдущего подрядчика.

Фонд защиты прав пострадавших граждан

В деле о банкротстве застройщика появился новый участник — Фонд защиты прав пострадавших граждан. Из резервов этого фонда, которые формируются за счёт обязательных взносов строительных компаний, будут финансироваться работы по завершению строительства в случае банкротства фирмы.

Фонд был создан в конце 2017 года, 20 октября. С этого момента все застройщики обязаны перечислять 1,2% от стоимости договоров долевого участия на счёт этой организации. Если не перечислить средства, то заключить договор не получится. Проверить, был ли осуществлён перевод средств за конкретный договор, можно на официальном сайте Фонда.

Согласно закону о банкротстве, фонд наделён широкими полномочиями в делах о банкротстве застройщиков:

• выдаёт аккредитацию арбитражным управляющим в делах о банкротстве застройщика;
• обращается в арбитражный суд с иском о банкротстве застройщика, если фирма внесла обязательные платежи в фонд согласно закону № 214;
• оспаривает в арбитражном суде сделки строительной компании;
• финансирует завершение строительства при банкротстве строительной компании;
• выплачивает дольщикам после банкротства подрядчика их деньги, если собрание дольщиков решит обратиться за выплатой в фонд.

Структура реестра требований при банкротстве

Существует реестр для тех, кто ожидает получить свою квартиру после процедуры банкротства. Раньше все требования, связанные с возвратом денег и квартир, находились в одном реестре. Однако теперь эти требования рассматриваются непосредственно финансовым управляющим, а не арбитражным судом, как это было раньше.

Финансовый управляющий по банкротству изучит требования и распределит их по соответствующим реестрам, о чём дольщик будет уведомлён в письменной форме.

Какие денежные требования можно подать:

• о возврате денежных средств, внесённых по договору долевого участия;
• о возмещении убытков, понесённых дольщиком из-за банкротства компании;
• о возврате денежных средств, уплаченных по договору долевого участия, который был аннулирован судом или признан незаключённым;
• прочие финансовые требования, связанные с процедурой банкротства, направляются в суд после предварительного ознакомления с копиями иска финансового управляющего и должника.

Элементы проектного финансирования

• Отмена жилищных сертификатов и жилстройкооперативов как ненадёжных инструментов для дольщиков;
• внедрение эскроу-счётов в практику;
• обязательное сопровождение сделки банком;
• необходимость получения разрешения на каждое строительство.

В результате получился некий симбиоз договора долевого участия и проектного финансирования. Пока что эскроу-счета открываются по желанию, но с июля 2019 года это станет единственным способом внесения денег в проект.

Строительные компании больше не смогут по одному разрешению строить несколько объектов. Однако существует лазейка, когда создаются несколько юридических лиц, на которые получаются отдельные разрешения. Однако закон учёл такую возможность для застройщиков «схитрить» и ужесточил требования к ним.

Насколько поднимутся цены новостроек?

Вопросы цен на квартиры являются одними из самых актуальных для современных россиян. Однако, пока новый глобальный проект не проверен временем, сложно предсказать, как он повлияет на стоимость сдаваемых квадратных метров.

Однозначно можно сказать, что цены вырастут. Но насколько — пока неизвестно.

Девелоперам придётся выплачивать кредиты, взятые на строительство недвижимости. Они окажутся в положении любого ипотечного заёмщика. Сегодня ипотека доступна под примерно десять процентов годовых, а за три года — среднее время строительства многоэтажного дома — переплата составит тридцать процентов. Эти издержки застройщикам придётся компенсировать из своего кармана, поскольку цены они увеличат пропорционально итоговой стоимости кредита.

Однако стоит помнить, что сегодня нет ни экономических, ни социальных условий, при которых повышение цен могло бы положительно сказаться на отрасли в целом:

• новостроек много, но большинство из них пустуют или заселены наполовину именно из-за высоких цен на квартиры, которые недоступны большинству нищих россиян;
• несколько лет подряд из-за экономического кризиса, санкций и бездарной политики властей покупательная способность обычных россиян продолжает падать;
• из-за усовершенствования законодательства на рынке новостроек сохраняется неопределённость, которая может пройти только спустя годы применения изменившихся норм.

Общее собрание дольщиков при банкротстве

Решение о том, где найти средства для расчётов со всеми участниками, принимается на общем собрании дольщиков. Если количество участников превышает пятьсот человек, собрание может быть проведено в заочной форме.

Каждый дольщик имеет количество голосов, которое зависит от суммы, внесённой им по договору долевого участия (ДДУ).

Для принятия решения на собрании необходимо согласие трёх четвертей дольщиков. Воля оставшейся одной четверти будет проигнорирована. Решения собрания участников строительства принимаются большинством в три четверти голосов участников, которые голосуют по конкретному вопросу. Это не относится ко всем участникам долевого строительства, как было ранее.

Собрание по поводу банкротства считается состоявшимся, если на нём присутствовали более трети всех участников, а количество их голосов превышает половину от общего числа голосов дольщиков. В противном случае собрание не будет считаться правомочным.

Плюсы и минусы модели проектного финансирования

С этого года приобретение жилья в строящихся многоквартирных домах стало похоже на бронирование квартиры. Когда человек пополняет эскроу-счёт деньгами, он просто подтверждает своё желание купить определённую квартиру. Деньги остаются на счету до окончания строительства, и никто не может их использовать до тех пор, пока дом не будет сдан. Это не вклад и не инвестиция, а сумма, которая как бы «замораживается» до определённого события (сдачи дома) и постепенно обесценивается из-за инфляции.

Пока неясно, какое ведомство будет контролировать соблюдение прав граждан, приобретающих жильё по новым правилам. Банки сегодня являются только гарантами сохранности денег на эскроу-счетах. Как кредиторы строительных фирм, они будут следить за своевременным погашением выданных займов. По идее, регулировать строительство должен Минстрой, но в изменённом законе об этом ничего не сказано.

Из-за перехода на проектное финансирование новым строительным фирмам будет сложно выйти на рынок недвижимости. Те, кто уже работает, будут искать кредиты вместо денег от дольщиков, которые придётся погашать вместе с процентами. Не имея опыта работы с банками, не все смогут правильно рассчитать нагрузку на свои бюджеты. Мелкие фирмы столкнутся с трудностями при получении кредитов, так как банки не любят рисковать, выдавая займы на долгий срок. Крупным строительным корпорациям кредиты не откажут, а мелким из-за опасений насчёт их возможного банкротства придётся тяжело. Кредитные организации точно ужесточат требования для фирм-заёмщиков, и не все молодые девелоперы смогут их преодолеть.

Эксперты называют этот переход от долевого строительства к проектному финансированию большим шоком для рынка недвижимости.

Последствия перехода на проектное финансирование

Переход на новую модель строительства, к сожалению, имеет свои недостатки, которые могут отпугнуть многих потенциальных покупателей жилья в новостройках в условиях затянувшегося экономического кризиса. Цены на жильё существенно вырастут, и многие застройщики, особенно небольшие, могут быть вынуждены покинуть рынок.

Ностальгия по низким ценам, которые были при заключении договоров долевого участия (ДДУ), теперь компенсирована стопроцентными гарантиями со стороны государства, что больше не будет обманутых дольщиков.

Проектное финансирование строительства лишит застройщиков быстрых денег, которые они получали раньше. Банки будут кредитовать строительную отрасль, что неизбежно приведёт к росту цен. Раньше покупатели рассчитывали на тридцатипроцентный дисконт при заключении ДДУ, но теперь его не будет. Удорожание участия в проектном финансировании составит те же тридцать процентов.

Кроме того, кредитные учреждения не любят давать долгосрочные кредиты, а займы на строительство как раз такие — на несколько лет. Инфляция и другие риски заставляют банкиров повышать процентные ставки, чтобы застраховаться от возможных финансовых потерь. Им безопаснее работать с крупными девелоперами, чем с небольшими компаниями. Начинающие застройщики вряд ли смогут найти кредитора, который даст им деньги на проект, что может привести к банкротству или слиянию мелких игроков рынка недвижимости с крупными конкурентами.

Прогнозы

В строительной отрасли в ближайшие несколько лет, вероятно, будет происходить следующее: предложение на рынке недвижимости будет постепенно сокращаться, а стоимость новых квартир — расти. Резких скачков цен не ожидается, так как это может привести к обвалу рынка. Однако в разумных пределах рост цен гарантирован из-за сложившихся условий.

Существующего объёма новостроек хватит на несколько лет. Постепенно они будут распродаваться. Если цены не будут резко расти, то даже в регионах они могут немного снизиться для ускорения сбыта. У людей сейчас нет денег, и это нужно учитывать при планировании изменений в экономике.

Возможно, цены будут оставаться на текущем уровне или даже немного снижаться. В этом случае на рынок поступит большое количество нового жилья, построенного по новой схеме — проектному финансированию. Тогда станет понятно, как поведёт себя рынок. Сейчас строить точные прогнозы было бы легкомысленно.

Как проверить застройщика на банкротство

Прежде чем обращаться в строительную компанию, важно проверить её на предмет возможного банкротства. Для этого можно воспользоваться несколькими источниками информации, доступными в интернете.

Один из таких источников — Единый реестр сведений о банкротстве. На этом портале арбитражный управляющий обязан публиковать информацию о начале дела о банкротстве своего клиента. В ходе процедуры банкротства также публикуются сведения о результатах проведённых торгов.

Чтобы найти нужную информацию, нужно зайти в раздел «Реестры» и выбрать подраздел «Должники». На странице есть фильтры для поиска сведений о банкротстве юридических и физических лиц. Если вы ищете информацию о банкротстве юридического лица, то в списке результатов поискового запроса нужно искать среди компаний.

Поиск можно осуществлять по наименованию фирмы, адресу расположения, фамилии генерального директора, ОКПО, ИНН или ОГРН. Если в списке результатов поискового запроса вы найдёте нужную компанию, связываться с ней не стоит. Подробности о её банкротстве можно узнать, кликнув по её наименованию в списке.

Ещё один полезный ресурс — сайт «Мой Арбитр», где есть раздел «Картотека дел», в котором можно найти информацию о делах о банкротстве. В строке поиска нужно указать название компании. Если компания была замешана в банкротстве, система её найдёт и выдаст все подробности.

Что дает статус «обманутого дольщика»?

Дольщик может получить статус обманутого только после того, как его имя появится в «Реестре обманутых дольщиков». Такой перечень создают местные власти после того, как строительная компания, с которой дольщик заключил договор, объявляет о своём банкротстве. Это необходимо, чтобы следить за ситуацией с банкротствами строительных компаний в регионе.

Только будучи в этом реестре, дольщик может рассчитывать на помощь государства в случае банкротства застройщика. Власти сами решают, какую поддержку оказать. Это может быть материальная помощь, субсидии на завершение строительства или привлечение нового застройщика, который выполнит работы лучше предыдущего.

Заключение

Важные моменты, которые стоит учесть при покупке квартиры в строящемся доме:

1. Прежде чем заключать сделку, проверьте информацию о компании-застройщике на предмет банкротства.
2. Если вы столкнулись с ситуацией, когда проверенный застройщик обанкротился:
   — оцените размер ущерба;
   — определитесь, чего вы хотите добиться после банкротства строительной компании: возврата денег или права собственности на квартиру;
   — подайте иск о включении вашей фамилии в реестр кредиторов с конкретными требованиями. Не забудьте указать компенсацию за ущерб, нанесённый банкротством.
3. Если вы брали ипотечный кредит на покупку квартиры, ни в коем случае не прекращайте выплаты. Банкротство строительной компании не освобождает вас от обязательств перед банком, поскольку кредит был предоставлен вам лично.