Если пристав накладывает арест на имущество, то все сделки с ним становятся невозможными до тех пор, пока пристав не снимет арест. То есть, если имущество находится под арестом, то его нельзя:

• продать;
• обменять;
• частично реализовать (если речь идёт, например, о партии товара на складе);
• подарить.

Однако пользоваться этим имуществом можно, если оно не изъято или не находится на ответственном хранении в Федеральной службе судебных приставов (ФССП). Например, квартирой под арестом можно пользоваться.

Более того, обычно считается, что любые аресты и блокировки от имени приставов автоматически снимаются при начале процедуры банкротства. Но это не всегда так.

Финансовый управляющий должен написать приставу сообщение о том, что человек проходит процедуру банкротства, и попросить снять арест, поскольку имущество должно войти в конкурсную массу для возмещения кредиторам.

Когда пристав может арестовать квартиру

Арест является обеспечительной мерой, которая стимулирует должника быстрее рассчитаться с взыскателем. Ведь арестованным имуществом нельзя распоряжаться.

Основания для ареста квартиры, дачи или другого имущества указаны в законе № 229-ФЗ:

• пристав может наложить арест только после возбуждения исполнительного производства;
• арестовать могут только имущество, которое принадлежит лично должнику, а не другим лицам;
• арест допустим только при исполнении денежных и имущественных требований, если сумма долга больше 3000 рублей;
• при наложении ареста пристав должен убедиться, что стоимость имущества соразмерна сумме задолженности;
• данные об аресте недвижимости передаются в Росреестр и отображаются в ЕГРН.

Если долг небольшой, пристав не имеет права арестовать квартиру, нежилое здание или другой объект недвижимости. Федеральная служба судебных приставов обязана соблюдать принцип соразмерности цены имущества и суммы долга. Если пристав наложил арест на квартиру из-за долга в 10-20 тысяч рублей, постановление можно обжаловать и отменить.

Особенности ареста единственного жилья

Не все должники знают об этом, но Федеральная служба судебных приставов (ФССП) может арестовать любое имущество, включая то, которое защищено от реализации. Это значит, что даже на единственное жильё должника, где он живёт с семьёй, может быть наложен арест. Однако исполнительский иммунитет не позволяет продавать единственную квартиру на торгах.

Продать квартиру, на которую уже наложен арест приставом, нельзя. Информация об аресте будет внесена в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), поэтому Росреестр откажет в регистрации сделки после проверки документов. Продать квартиру можно только после снятия ареста. Арест снимается после погашения задолженности, окончания или прекращения производства, списания долгов после банкротства.

На начальном этапе производства ФССП проверяет сведения о наличии у должника недвижимости. Для этого направляется запрос в Росреестр.

По выписке из ЕГРН будут видны все объекты и доли, принадлежащие неплательщику на правах собственности. Затем принимается решение о наложении ареста на один или несколько объектов (в зависимости от суммы задолженности).

Могут ли приставы продать единственное жилье

Исполнительский иммунитет распространяется только на одну квартиру, которая принадлежит должнику. Также нельзя продать жилое помещение, в котором должник проживает на условиях социального найма.

Единственное жильё должника может быть продано в следующих случаях:

• если неплательщик и члены его семьи не проживают в этой квартире (например, если они арендуют другое жильё);
• если на квартиру зарегистрирован залог по ипотеке, а взыскателем является банк-залогодержатель.

Такие же правила действуют и в отношении частного дома, который является единственным местом проживания неплательщика. Более того, исполнительский иммунитет распространяется и на земельный участок под этим домом. Если у должника есть ещё и квартира, то судебные приставы могут продать дом с обременением через торги.

В статье 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указано, что запрет на реализацию распространяется на часть квартиры или дома, если для должника она является единственным жильём. В этом случае на часть жилого помещения регистрируется право собственности на долю.

Можно ли продать квартиру под арестом

Арестованную квартиру нельзя продать или подарить. Все сделки по отчуждению имущества запрещены. Неофициальная продажа квартиры не имеет смысла.

Такие сделки подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Если кто-либо захочет купить такую квартиру без регистрации в Росреестре, право собственности не перейдёт к покупателю.

Если должник хочет продать квартиру, которая находится под арестом судебных приставов, он должен сначала снять арест и запрет на регистрационные действия. Это можно сделать, например, так:

• полностью погасить задолженность перед взыскателем;
• частично закрыть долг, чтобы его сумма стала несоразмерна стоимости недвижимости;
• предоставить под арест другой объект недвижимости, соразмерный по стоимости.

Как продать квартиру с арестом от приставов

Согласно закону № 229-ФЗ, должник может самостоятельно продать арестованное имущество, если его стоимость не превышает 30 000 рублей. Однако ни одна квартира не попадает в этот ценовой диапазон.

Более того, статья 87 закона № 229-ФЗ прямо указывает, что недвижимость неплательщика можно продавать только через торги. Поэтому должник не сможет продать арестованную квартиру, независимо от обстоятельств.

Арест может быть снят по окончании или прекращении производства по делу, в том числе если ФССП не смогла взыскать долг. Как только пристав вынесет такое постановление, собственник сможет продать квартиру. Однако в ЕГРН сведения о наличии ареста могут обновляться в течение 7-14 дней, поэтому в этот период времени информация об аресте всё ещё будет видна.

Также арест может быть снят, если должник пройдёт процедуру банкротства. На основании решения суда или МФЦ происходит списание долгов, если реализация имущества не позволила полностью рассчитаться с кредиторами. Для реализации имущества при банкротстве также действует запрет на продажу единственного жилья.

Особенности продажи арестованного имущества

Пока действует арест на квартиру или иное имущество, судебный пристав будет пытаться взыскать долг за счёт доходов неплательщика. Для этого он проверяет информацию о счетах и вкладах в банках, месте работы и зарплате, а также о различных выплатах от государства. Если долг не будет погашен, пристав приступит к реализации имущества.

Важные моменты, связанные с продажей недвижимого имущества по исполнительному производству:

• судебный пристав оценивает имущество, которое подлежит реализации;
• перед организацией торгов специалист ФССП проверяет, на какие объекты и вещи распространяется запрет на реализацию;
• всё имущество, не защищённое исполнительским иммунитетом, будет продано на торгах или другими способами;
• после завершения реализации судебный пристав закрывает производство и снимает арест с единственной квартиры.

Если на продажу выставлена другая недвижимость должника, то на неё, скорее всего, найдётся покупатель. Однако если первые и повторные торги признают несостоявшимися, то ФССП предложит взыскателю забрать себе нереализованное имущество.

Особенности продажи ипотечной квартиры

Ипотечная квартира с самого начала находится в залоге у банка. Поэтому, если дело доходит до ареста и продажи квартиры, применяются особые правила:

• Пристав может арестовать ипотечную квартиру, как и другое имущество должника. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) будут указаны сведения и о залоге, и об аресте.
• Если взыскателем является банк-залогодержатель, то после реализации квартиры он получит всю сумму за вычетом исполнительского сбора и расходов на ведение производства.
• Согласно статьям 78 закона № 229-ФЗ и 54 закона № 54-ФЗ, пристав может продать ипотечную квартиру через торги. Однако залогодержатель всегда получает деньги от реализации квартиры в первую очередь.

Обратить взыскание на ипотечную квартиру можно через суд или в порядке, предусмотренном договором. Если банк-залогодержатель не является взыскателем, то выставить квартиру на торги можно только на основании решения суда.

Если же банк является взыскателем, он может требовать продажи заложенной недвижимости и во внесудебном порядке, если это предусмотрено договором.

Как снять арест с квартиры для продажи

Самый простой способ снять арест с единственной квартиры — полностью погасить имеющуюся задолженность. Как только деньги поступят на депозитный счёт Федеральной службы судебных приставов (ФССП), пристав обязан незамедлительно отменить все запреты и ограничения.

Если пристав не торопится с окончанием дела и не снимает арест с квартиры, можно обратиться с жалобой к вышестоящему должностному лицу ФССП или в суд.

Существуют и другие основания для снятия ареста с единственной квартиры, чтобы впоследствии её можно было продать:

• окончание или прекращение производства по взысканию;
• предоставление другого имущества для ареста вместо единственного жилья (с согласия пристава);
• прохождение процедуры банкротства с последующим снятием долгов. После этого ФССП обязана закрыть производство по взысканию.

Могут ли приставы продать квартиру за долги

Если пристав не сможет взыскать долг за счёт доходов неплательщика, он перейдёт к реализации его имущества. На продажу может быть выставлено всё имущество, не защищённое исполнительским иммунитетом. Однако если у должника есть только одна квартира, её продать нельзя. Если же в собственности у неплательщика несколько объектов недвижимости, ему обязаны оставить одну квартиру.

Должник сохраняет право пользования оставленной ему квартирой с учётом ограничений, установленных ФССП. Право проживания останется за ним до завершения торгов. Если долг не будет погашен, а квартира будет продана на торгах, приставы начнут процедуру выселения неплательщика и членов его семьи. Подробнее об особенностях этих процедур можно узнать из закона № 229-ФЗ.