Безвозмездная аренда жилого помещения: права и обязанности

Главная обязанность собственника, который сдает квартиру в аренду без оплаты, — это осуществить передачу. В свою очередь, арендатор должен вернуть квартиру в том же состоянии, в котором она была получена, или в состоянии, оговоренном в договоре. Однако здесь есть свои нюансы.

Например, если собственник сдает квартиру без ремонта своим друзьям, которые проживают там бесплатно в течение года, то они могут сделать ремонт за свой счет и своими силами. Все эти детали должны быть четко прописаны в договоре.

Основные отличия договора аренды от договора безвозмездного пользования (ссуды):

• В договорах ссуды отсутствует пункт об арендной плате, так как жилье передается в пользование бесплатно.
• По договору ссуды помещение не может быть сдано в субаренду.
• Также запрещено передавать помещение третьим лицам для временного проживания, даже если это происходит бесплатно.
• Ссудодатель освобождается от оплаты всех произведенных ссудополучателем изменений и может потребовать возврата квартиры в первоначальном виде. Это означает, что проводить ремонт без согласования с собственником не рекомендуется.
• Текущий и капитальный ремонт осуществляется за счет ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором. По договору аренды капитальный ремонт является обязанностью арендодателя.
• Договор ссуды не требует регистрации, за исключением случаев, когда во временное пользование передается земельный участок или объект культурного наследия.

Что требуется предоставить?

Этот договор представляет собой соглашение о безвозмездной передаче объекта недвижимости в пользование другому лицу. При этом право собственности на имущество остается за прежним владельцем, и пользователь не может распоряжаться им по своему усмотрению: продавать, обменивать или дарить. Однако договор позволяет гражданину быть зарегистрированным в жилом помещении как на постоянной, так и на временной основе.

Для того чтобы соглашение имело юридическую силу, оно должно быть удостоверено нотариально, что также гарантирует соблюдение всех законодательных требований. Договор может быть оформлен на любой вид недвижимого имущества: квартиру, комнату, часть жилого дома или коттедж. Для его заключения необходимо подготовить следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы: свидетельство о наследстве, договоры купли-продажи или дарения.
2. Свидетельство о государственной регистрации имущества.
3. Документы на сам объект недвижимости: технический паспорт из БТИ, кадастровый паспорт и поэтажный план.
4. Выписка из домовой книги, подтверждающая факт регистрации жильцов. Обратите внимание, что эта выписка действительна в течение месяца.
5. Финансово-лицевой счет.

Кроме того, необходимо согласие супруги или супруга собственника на передачу имущества в безвозмездное пользование. Если жилье находится в общей собственности супругов, при оформлении сделки должны присутствовать оба собственника. В противном случае от отсутствующего супруга требуется нотариально заверенная доверенность, в которой четко указывается, какой именно объект недвижимости передается в безвозмездное пользование.

Если собственником жилья является несовершеннолетний, для любых сделок с ним необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Для заключения сделки несовершеннолетнему также требуется согласие родителей или опекунов. Более подробную информацию о нюансах соглашения можно получить у нотариуса.

Договор аренды безвозмездного пользования жилым помещением: образец

В договоре безвозмездного пользования недвижимостью, как и в договоре найма, должны быть указаны данные, позволяющие однозначно идентифицировать квартиру. К таким данным относятся:

• Полный адрес: это обязательное поле для заполнения.
• Кадастровый номер: его указание не является обязательным, но может быть полезно.
• Количество комнат: эта информация поможет определить, сколько помещений будет передано в пользование.
• Площадь квартиры: позволяет точно рассчитать размер жилплощади.

Если в договоре не указаны эти данные, то документ может быть признан незаключенным, поскольку стороны не согласовали, какая именно квартира будет передана в пользование.

Также в договоре обязательно должна быть отражена суть отношений: кто является ссудодателем, кто — ссудополучателем, и о чём они договорились. Участники договора должны быть четко идентифицированы.

Если договор безвозмездной аренды квартиры заключается между физическими лицами, в нём должны быть указаны их имена, фамилии и отчества, паспортные данные, адреса регистрации. Дополнительно можно прописать СНИЛС, поскольку его номер, в отличие от паспорта, не меняется в течение жизни.

Ещё один важный пункт договора — это срок. К договорам ссуды применяются те же правила, что и к обычным договорам аренды. Если в договоре не указан срок, считается, что он заключён на неопределённый срок.

Если собственник передумал насчёт безвозмездной аренды квартиры

Если договор уже подписан, а собственник внезапно передумал, он не сможет потребовать оплату за период проживания. В этой ситуации возможны несколько вариантов развития событий.

Если жилец уже вселился в квартиру и был подписан акт приёма-передачи, то необходимо инициировать процесс прекращения договора. Для этого следует уведомить жильца за три месяца, если в самом договоре не предусмотрен другой срок.

В случае, когда был подписан безвозмездный договор аренды жилого помещения, но квартира так и не была передана ссудополучателю в безвозмездное пользование, последний имеет право требовать расторжения договора. Кроме того, в законе указано, что несостоявшийся арендатор может потребовать от собственника возмещения понесённого реального ущерба. Например, если уже должен был начаться период безвозмездного пользования квартирой по подписанному договору, но она так и не была передана, и ссудополучатель был вынужден снимать жильё за плату.

Действующий договор безвозмездной аренды жилого помещения может быть расторгнут досрочно в ряде случаев. К ним относятся ситуации, когда ссудополучатель:

• использует квартиру не для собственного проживания;
• не выполняет обязанности по содержанию квартиры в надлежащем состоянии;
• существенно ухудшает состояние квартиры;
• без согласия ссудодателя передал квартиру третьему лицу.

Если в квартире есть недостатки, что делать?

Даже если вы заключили договор безвозмездной аренды квартиры, это не означает, что она может быть в любом состоянии. Прежде всего, она должна соответствовать своему основному назначению — быть пригодной для проживания.

Ссудодатель несёт ответственность за недостатки, которые он умышленно скрыл. Если будут обнаружены существенные проблемы, о которых собственник знал, жилец может потребовать:

• Безвозмездного устранения недостатков;
• Возмещения своих расходов на их устранение;
• Досрочного расторжения договора;
• Возмещения понесённого реального ущерба.

При этом ссудодатель не отвечает за недостатки тех предметов, которые были заранее оговорены при заключении договора или которые были обнаружены при передаче квартиры, и о которых ссудополучатель был предупреждён.

Таким образом, договор аренды без оплаты может быть заключён, но он носит название договора ссуды и имеет некоторые особенности, которые необходимо учитывать. Чтобы избежать неприятных сюрпризов для обеих сторон, рекомендуется официально оформлять отношения, даже если никто никому не платит.

Чем безвозмездная аренда отличается от обычной

На первый взгляд, основное отличие заключается в финансовых аспектах. При безвозмездной аренде собственник не требует платы за использование своего имущества. Его задача — передать недвижимость арендатору, а тот, в свою очередь, обязан вернуть её в первоначальном виде.

Однако существуют и другие варианты. Например, договор безвозмездной аренды часто подразумевает бесплатное проживание, в обмен на что арендатор выполняет ремонтные работы в помещении.

Такие условия необходимо обязательно оговаривать в договоре, чтобы избежать возможных проблем для обеих сторон.

Особенности договора безвозмездной аренды

• Отсутствие платы.
• Невозможно передать право пользования или проживания другим лицам.
• Договор безвозмездной аренды не требует регистрации, за исключением случаев, когда речь идёт об объектах культурного наследия и земельных участках.
• Владелец помещения не обязан оплачивать изменения, внесённые арендатором, но может потребовать вернуть всё в исходное состояние.

Последний пункт особенно важен. Условия проведения ремонтных работ должны быть чётко прописаны в договоре, чтобы арендодатель не мог требовать возвращения квартиры в первоначальный вид.

Однако у арендатора также есть право требовать компенсации ущерба или приведения жилплощади в пригодное для проживания состояние, если в договоре не были зафиксированы все недостатки.

Как расторгнуть договор безвозмездной аренды

Соглашение о безвозмездной аренде может быть заключено как на определённый срок, так и на неопределённый. Если по истечении оговорённого времени арендатор продолжает пользоваться имуществом, то согласно статье 621 Гражданского кодекса РФ договор становится бессрочным автоматически.

Однако что происходит, если стороны решат расторгнуть соглашение?

В соответствии со статьей 699 Гражданского кодекса, любой из участников договора безвозмездной аренды квартиры или другой недвижимости может инициировать расторжение, уведомив другую сторону за месяц. В договоре можно установить и другой срок для предупреждения о расторжении.

Если договор был заключён, но имущество так и не было передано, арендатор имеет право расторгнуть соглашение и потребовать компенсацию согласно статье 692 Гражданского кодекса.

Компенсация может быть направлена только на реальный ущерб. Например, если после заключения договора безвозмездной аренды квартиры арендатор не смог въехать и был вынужден снимать другое жильё, владелец помещения, не выполнивший свои обязательства, должен компенсировать стоимость аренды.

Существует несколько причин для досрочного расторжения договора, которые связаны с ненадлежащим использованием имущества арендатором:

• Предмет аренды был передан другому лицу;
• Арендатор сам не проживает на жилплощади;
• Недвижимость содержится в плохом состоянии или использование негативно сказывается на её характеристиках.

Однако есть причины, по которым и арендатор может досрочно расторгнуть договор:

• Обнаружились недостатки, которые от него скрывал владелец;
• Арендодатель вовремя не передал предмет договора;
• Обнаружились права других лиц на эту вещь;
• Имущество оказалось непригодным к использованию по независящим от него обстоятельствам.

По умолчанию после передачи объекта договора ответственность за него несёт арендатор. Однако в последнем пункте речь идёт о случаях, когда порча имущества была вызвана не зависящими от него обстоятельствами, например, стихийным бедствием.

Зачем вообще нужен договор безвозмездной аренды

Договор безвозмездного пользования представляет собой документ, который официально закрепляет передачу имущества от одного лица к другому без взимания какой-либо финансовой компенсации.

Этот договор может быть полезен в случаях, когда владелец жилья желает безвозмездно предоставить его кому-то на временной или постоянной основе, но при этом стремится минимизировать свои риски, связанные с затоплением, возмещением ущерба в случае непредвиденных обстоятельств и так далее.

В договоре также оговаривается, кто будет оплачивать коммунальные услуги. Ведь по закону, даже если собственник не проживает в квартире, он обязан оплачивать счета за коммунальные услуги, даже если в квартире никто не живет.

Наиболее распространенными ситуациями, когда заключается договор безвозмездного пользования жильем, являются:

• Родственные и дружеские отношения. В таких случаях родственники или друзья предоставляют жилье друг другу без платы за аренду, но с обязанностями по оплате коммунальных платежей, ремонта и компенсации в случае залива соседей и других непредвиденных ситуаций.
• Благотворительность. Когда владелец жилья хочет помочь нуждающимся людям и предоставляет им возможность временного проживания, а те, в свою очередь, берут на себя расходы по эксплуатации квартиры.
• Обмен услугами. Например, владелец жилья может предложить бесплатное жилье в обмен на определенные услуги, такие как уход за садом или помощь по дому.