Договор дарения квартиры — зачем он нужен

Многие люди называют этот документ «дарственной», но в законодательстве такого термина нет. Вместо него используется термин «договор дарения», который описан в статье 572 Гражданского кодекса РФ.

Договор дарения позволяет передать имущество в безвозмездное пользование родственникам. Оформить дарственную на квартиру значительно проще, чем заниматься оформлением наследства.

У сделки дарения есть несколько особенностей:

• Процедура дарения не может быть односторонней. Если даритель хочет передать жильё, одного его желания недостаточно. Вторая сторона (одаряемый) должна принять подарок. Это может показаться фантастикой, но такие случаи бывают (статья 573 Гражданского кодекса РФ).
• Передача жилья должна быть строго безвозмездной. Если человек, которому собираются подарить квартиру, платит за неё (полностью или частично) или дарит своё имущество в ответ, то такую сделку признают не дарением, а притворной (мнимой) сделкой. Гражданский кодекс запрещает такие трюки (статья 170 Гражданского кодекса РФ).
• Для передачи подарка не нужно ждать определённого момента. Сделка может состояться в любое время, когда обе стороны будут готовы. В этом отличие дарения от завещания: не нужно ждать смерти родственника, и одаряемый знает о подарке (в отличие от завещания).

Когда для сделки дарения требуется нотариус

Спешим успокоить: услуги нотариуса требуются только в определённых случаях:

• недвижимость принадлежит нескольким владельцам;
• квартира или дом дарятся не целиком, а только доля;
• в сделке участвует несовершеннолетний или ограниченно дееспособный человек (в соответствии с пунктом 2 статьи 54 Федерального закона №218);
• квартиру дарят не родственнику.

Если недвижимость находится в собственности одного человека, то достаточно составить письменный договор дарения и обратиться в Росреестр. То же правило действует, если у жилья два владельца, и один из них хочет подарить свою долю второму.

При каких условиях сделку считают действительной

Чтобы договор дарения был действительным, необходимо соблюдать определённые условия.

Даритель должен быть полностью дееспособным (статья 21 ГК РФ). Это означает, что он имеет право распоряжаться своим имуществом и понимать последствия своих действий. Дети до 14 лет не могут дарить свою долю в жилье. Подростки от 14 до 18 лет могут совершать сделки с квартирой или её долей, но только с согласия родителей или опекунов. Для этого нужно получить их письменное разрешение (статья 28 ГК РФ).

Также важно, чтобы даритель был в здравом уме. Если будет доказано, что он не осознавал свои действия или на него оказывали давление, то сделку могут признать недействительной.

Договор дарения могут признать недействительным, если он нарушает требования закона. Например, если подпись дарителя была подделана. Существуют и другие основания, перечисленные в законодательстве.

В каких случаях дарение запрещено

Иногда даже если человек в здравом уме, достиг совершеннолетия и имеет право собственности на недвижимость, он не может сделать подарок. Это связано с ограничениями, которые установлены законом.

Статья 575 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что есть случаи, когда нельзя дарить подарки. Например, если стоимость подарка превышает 3000 рублей, то его нельзя дарить:

• от имени малолетних или недееспособных граждан их законными представителями;
• сотрудникам образовательных и медицинских учреждений, а также представителям организаций, оказывающих социальные услуги (например, детдома);
• лицам, работающим в государственных структурах (от федерального до муниципального уровня), и банковским служащим;
• коммерческими организациями друг другу и другим лицам.

Какие документы потребуются для оформления дарственной

Для заключения договора дарения необходимы следующие документы:

1. Паспорта обеих сторон — дарителя и одаряемого.
2. Свидетельство о праве собственности на квартиру или выписку из ЕГРН. Если право собственности возникло до 31 января 1998 года, то вместо свидетельства может быть предоставлен штамп о регистрации, который был поставлен в БТИ.
3. Акт приёма-передачи. Его наличие необязательно, но стороны могут его оформить по своему желанию.
4. Технические документы на квартиру, такие как технический паспорт, экспликация и поэтажный план. Эти документы предоставляются по желанию, чтобы подтвердить отсутствие неузаконенной перепланировки.
5. Квитанция об оплате государственной пошлины.

Как оформить дарственную на квартиру

Сделка дарения квартиры обязательно должна быть оформлена в письменной форме. Вы можете подарить как всю квартиру, так и её долю.

Дарственная не имеет срока действия, но для того, чтобы право собственности на квартиру перешло к новому владельцу, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре. Если этого не сделать, собственником останется даритель.

В договоре дарения квартиры обязательно нужно указать её данные: точный адрес, кадастровый номер, основные характеристики, такие как площадь.

Также необходимо определить права и обязанности сторон. Можно конкретизировать право обеих сторон отказаться от договора.

Для одаряемого обычно прописывают возможность отказаться от договора в любой форме без объяснения причин, главное — оформить отказ до государственной регистрации перехода права собственности. Для дарителя же отказ может быть связан с основаниями, предусмотренными законом, например, если одаряемый угрожает жизни и здоровью дарителя.

Важно также определить порядок передачи квартиры после перехода права собственности. Например, можно указать, что передача оформляется актом приёма-передачи.

Расходы дарителя и одаряемого

Согласно законодательству, существует категория граждан, которые освобождаются от уплаты налога при получении в дар квартиры. Это касается следующих лиц:

• супругов;
• родителей;
• детей, включая усыновлённых;
• бабушек и дедушек;
• внуков;
• братьев и сестёр, в том числе неполнородных, у которых только один из родителей общий.

Таким образом, если договор дарения квартиры заключён между близкими родственниками или членами семьи, то одаряемый освобождается от уплаты 13% налога.

Расходы

При оформлении дарственной дарителю придётся заплатить за:

• составление договора — стоимость услуг зависит от того, кто будет заниматься оформлением документов: риэлтор, юрист, нотариус или сотрудники МФЦ;
• регистрацию перехода права собственности — госпошлина составляет 2000 рублей;
• нотариальное согласие супруга, если даритель состоит в браке — стоимость услуги составляет 1500–2500 рублей (оформление по желанию клиента);
• бумажную выписку из ЕГРН — 750 рублей (полный перечень стоимости справок указан в приказе Росреестра № П/0145 от 16.05.2020).

Договор дарения можно заполнить самостоятельно, скачав бланк из интернета. Однако лучше обратиться к специалисту, чтобы избежать ошибок и получить консультацию при необходимости. Услуги юриста обойдутся дешевле, чем услуги риэлтора, а самая низкая стоимость — за работу сотрудников МФЦ.

Также можно оформить договор у нотариуса. Это быстрее и проще, но и дороже. Нужно лишь принести необходимые документы, заплатить за услугу и подписать составленный договор. Нотариус не только объяснит все пункты в документе, но и самостоятельно подаст его на регистрацию в Росреестр.

Нюансы дарственной

Договор дарения не имеет срока действия. Его можно подписать в любое время, а затем в любой момент зарегистрировать в Росреестре переход права собственности на имущество.

До тех пор, пока право собственности не перешло к одаряемому, имущество принадлежит дарителю. Соответственно, он оплачивает налог на имущество и расходы на содержание жилья. После регистрации договора в Росреестре ответственность за эти расходы переходит к одаряемому.

В некоторых случаях договор дарения можно аннулировать (статья 578 Гражданского кодекса РФ). Для этого должны быть веские основания, такие как угроза жизни дарителю или его родственникам со стороны одаряемого или ненадлежащее отношение к подаренной квартире, которое может привести к её безвозвратной утрате.

Также в договор можно включить пункт об отмене дарения в случае смерти одаряемого. Отменить дарственную, если даритель просто передумал, практически невозможно. В остальных случаях придётся обращаться в суд.