Содержание статьи:
Если вы планируете купить квартиру, автомобиль или даже чайник на Avito — эта статья для вас. Мы разберем, как составить договор купли-продажи так, чтобы не потерять деньги, избежать судов и спать спокойно. Говорить будем просто, с примерами и без заумных терминов.
Что такое договор купли-продажи и зачем он нужен?
Договор купли-продажи (ДКП) — это документ, который подтверждает: вы передаете вещь, а покупатель платит за нее. Без него вы рискуете:
Потерять деньги, если продавец исчезнет с предоплатой.
Столкнуться с мошенниками, которые продают чужое имущество.
Получить штраф за незаконную сделку (например, если продаете квартиру без межевания).
Важно! С 2025 года для сделок с недвижимостью обязательно межевание. Без точных границ участка или здания договор не зарегистрируют.
Виды договоров купли-продажи: что выбрать?
Не все ДКП одинаковы. Выбор зависит от того, что продаете:
1. Недвижимость (квартира, дом, земля)
Обязательно: кадастровый номер, этажность, площадь, отсутствие обременений.
Регистрация: переход права собственности регистрируется в Росреестре через МФЦ (срок — 9 рабочих дней).
2. Автомобиль
Документы: ПТС, СТС, паспорт продавца.
Особенности: не требует нотариального заверения, но нужно внести данные нового владельца в ПТС.
3. Товары (техника, мебель, одежда)
Упрощенный вариант: можно составить в свободной форме, но лучше указать серийные номера и состояние вещи.
Сравнение видов договоров:
| Параметр | Недвижимость | Автомобиль | Товары |
|---|---|---|---|
| Регистрация | Обязательна в Росреестре | Внесение в ПТС | Не требуется |
| Нотариальное заверение | Только для долей/недееспособных | Не нужно | Не нужно |
| Срок оформления | 9–11 дней | 10 дней (постановка на учет) | Моментально |
Что изменилось в 2025 году?
Электронная подача для юрлиц. Компании обязаны регистрировать сделки только онлайн.
Срок освоения земли. Если купили участок под ИЖС, за 3 года нужно начать строительство, иначе — штраф до 1,5% от кадастровой стоимости.
Проверка продавца авто. Рекомендуется проверять владельца через сервисы типа «Автокод», чтобы избежать арестов и долгов.
Как составить договор купли-продажи: 7 шагов
Действуйте по инструкции, чтобы не упустить важное.
Шаг 1. Укажите предмет договора
Опишите объект так, чтобы его невозможно было перепутать:
Для квартиры: адрес, кадастровый номер, площадь.
Для авто: VIN, марка, госномер.
Для товаров: серийный номер, цвет, дефекты.
Пример для квартиры:
«Продавец передает квартиру по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 15, кв. 34, кадастровый номер 77:01:1002005:145, площадью 54 кв.м».
Шаг 2. Проверьте документы продавца
Недвижимость: выписка из ЕГРН, техпаспорт, согласие супруга (если имущество совместное).
Авто: ПТС, СТС, паспорт продавца.
Товары: гарантийный талон, чеки (если есть).
Совет: Закажите расширенную выписку из ЕГРН за 350 руб. — она покажет обременения и историю собственности.
Шаг 3. Согласуйте цену и порядок оплаты
Пропишите:
Сумму (цифрами и прописью).
Способ оплаты: наличные, перевод, аккредитив.
График платежей (если рассрочка).
Пример:
«Покупатель обязуется перевести 3 000 000 руб. (три миллиона рублей) на счет Продавца в течение 3 рабочих дней после подписания договора».
Шаг 4. Укажите сроки передачи
Для квартиры: дата выселения прежних жильцов и подписания акта приема-передачи.
Для авто: момент передачи ключей и ПТС.
Для товаров: срок доставки.
Шаг 5. Распределите ответственность
Штраф за просрочку оплаты (например, 0,1% от суммы за каждый день).
Условия возврата товара (если обнаружен брак).
Шаг 6. Подпишите договор
Недвижимость: 3 экземпляра (продавец, покупатель, Росреестр).
Авто: 3 экземпляра (продавец, покупатель, ГИБДД).
Товары: 2 экземпляра.
Шаг 7. Зарегистрируйте сделку (если нужно)
Недвижимость: подайте документы в МФЦ. Госпошлина — 2 000 руб. для физлиц.
Авто: поставьте машину на учет в ГИБДД в течение 10 дней.
Типичные ошибки: как не попасть впросак
«Устные договоренности». Не верьте фразам вроде «мебель останется, потом оформим». Все включайте в договор.
Экономия на межевании. Без границ участка сделку с землей признают недействительной.
Ошибки в документах. Неправильный VIN авто или опечатка в кадастровом номере квартиры — и договор аннулируют.
Игнорирование долгов. Покупатель квартиры получит долги за ЖКУ, если не проверит справку об отсутствии задолженности.
Пример из практики:
Анна купила квартиру, но не проверила выписку из ЕГРН. Оказалось, на жилье наложен арест из-за долгов прежнего владельца. Суд признал сделку недействительной — Анна осталась без денег и квартиры.
Шаблоны документов
Договор купли-продажи квартиры
г. Москва
«28» мая 2025 г.
Продавец: Иванов Иван Иванович, паспорт 4509 123456,
Покупатель: Петров Петр Петрович, паспорт 4510 654321,
Предмет договора: Квартира по адресу: г. Москва, ул. Пушкина, д. 10, кв. 5, кадастровый номер 77:01:1002005:145.
Цена: 5 000 000 руб. (пять миллионов рублей).
Срок передачи: 01.06.2025.
Подписи сторон: ___________ / Иванов И.И.; ___________ / Петров П.П.
Жалоба на отказ в регистрации
В Управление Росреестра по Москве
От Сидоровой А.А.
Жалоба
01.06.2025 я подала документы на регистрацию квартиры, но получила отказ из-за отсутствия межевания. Считаю решение незаконным, так как межевой план приложен.
Прошу: зарегистрировать право собственности.
Дата, подпись.
Заключение
Составление договора купли-продажи — не бюрократия, а ваша страховка. Проверяйте документы, указывайте все условия и не стесняйтесь консультироваться с юристом. Помните: даже продажа старого дивана на Avito требует фиксации сделки. Действуйте по закону — и ваши деньги останутся при вас!
Использованные законы:
Гражданский кодекс РФ (ст. 454, 550, 558).
Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Земельный кодекс РФ (ст. 11.10).