Президент Российской Федерации подписал закон, который вступит в силу 1 сентября 2025 года. Согласно этому закону, в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) будут указаны члены семьи собственника, которые сохранили право пользования квартирой. Это нововведение должно дополнительно защитить покупателей недвижимости. Давайте разберемся, как это будет работать.

1. Что изменится.

В Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будут вноситься сведения о членах семьи собственника, включая бывших:

• Приватизированного жилья, если на момент приватизации у родственников были равные права пользования с собственником.
• Жилья, указанного в ордере на него на момент полной выплаты паевого взноса членом жилищно-строительного кооператива. То же самое касается случаев, когда родственники члена ЖСК вселены по решению суда.

Вся эта информация будет отображаться в ЕГРН, однако пока неясно, в каком виде. По закону в выписках из реестра скрываются имена и фамилии собственников, но в данном случае речь идёт не о собственниках, а о прописанных людях, поэтому, возможно, будут представлены их полные данные.

Это позволит покупателям заранее узнать, не возникнут ли у них проблемы с квартирой. Например, если квартира была государственной или принадлежала жилищно-строительному кооперативу, а затем один из жильцов приватизировал её, но не выделил доли родным, то после развода зарегистрированные в квартире члены семьи собственника — бывшие супруги, дети, в том числе неродные, а также родители — сохраняют право проживания в ней. Они могут обратиться в суд и оспорить сделку.

Также в Едином государственном реестре недвижимости будет содержаться информация о наличии письменного согласия на ипотеку в случае, если в жилом помещении зарегистрированы лица, сохраняющие право пожизненного проживания. Без такого согласия ипотека станет невозможной.

2. Зачем нужны изменения.

Изменения были внесены на основании постановления Конституционного суда, который рассмотрел дело, произошедшее в 2012 году в Санкт-Петербурге. Житель города купил трёхкомнатную кооперативную квартиру на аукционе по продаже арестованного имущества, но не смог вселиться в неё из-за того, что жильцы отказались съезжать.

Покупатель обратился в суд, и выяснилось, что в ордер на предоставление квартиры в кооперативном доме была вписана семья — родители и их дочь. Дочь жила в квартире с мужем и двумя несовершеннолетними детьми. Родители взяли кредит под залог жилья, но не смогли его вернуть. Кредиторы наложили арест на квартиру и продали её с публичных торгов.

Покупатель в суде добился выселения пожилых супругов и зятя. Однако дочь с детьми сохранили право на проживание в спорном жилье, так как не удалось доказать, что она была согласна на родительский кредит под залог недвижимости.

Мужчина приобрел квартиру в Мариинске. Однако, когда он начал переоформлять счета за жилищно-коммунальные услуги, то обнаружил, что в квартире зарегистрирован человек, отбывающий наказание в колонии.

Покупатель обратился в суд с требованием снять с регистрационного учета постороннего человека, но ему было отказано. Тогда он решил подать иск к продавцу с требованием расторгнуть сделку и вернуть деньги. В договоре было указано, что квартира свободна от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых продавец и покупатель не могли не знать на момент его заключения.

В ходе судебного разбирательства выяснилось, что продавец был осведомлен о сложившейся ситуации. Оказалось, что заключенный — его родственник, который не участвовал в приватизации, но сохранил право пользования жильем. Продавец уже пытался выписать его через суд, но и его попытка не увенчалась успехом.

Суд признал договор купли-продажи недействительным, прекратил право собственности покупателя на квартиру и обязал продавца вернуть деньги с процентами за их использование.

Конституционный суд постановил создать механизм, который защитит всех: и членов семьи продавца, и покупателя жилья. Таким механизмом станет учёт данных о праве пользования недвижимостью в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).