Анна Петрова не могла поверить, что её брак с Сергеем распался. После десяти лет совместной жизни они делили квартиру в центре Екатеринбурга. По решению суда Анне досталась ½ доли, Сергею — другая половина. Чтобы начать новую жизнь, Анна решила продать свою часть.

Но то, что казалось простой сделкой, превратилось в юридический ад, едва не оставивший её без денег и крыши над головой.

Часть 1: «Продам быстро!» — роковая ошибка

Январь 2023 года. Анна разместила объявление на Avito: *«Продаётся ½ доли в 3-комнатной квартире. Срочно!»*. Первым откликнулся предприниматель Дмитрий Соколов.
— «Готов купить за 2 млн. Но чтобы без проволочек!» — заявил он.
Анна, торопясь избавиться от памяти о прошлом, согласилась. Нотариус оформил сделку за день. Сергея она не уведомила: «Он всё равно не захочет выкупать. Зачем ждать месяц?»

Через две недели Дмитрий въехал в квартиру. Сергей, вернувшись из командировки, взбесился:
— «Ты продала свою долю без моего согласия?! Я подам в суд!»

Часть 2: Суд: «Сделка недействительна»

Март 2023 года. Исковое заявление Сергея гласило: Анна нарушила его преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Судья запросила доказательства уведомления.
— «Я отправила SMS», — пыталась оправдаться Анна.
Но суд не принял это как надлежащее извещение. Экспертиза показала: сообщение не содержало цены и условий.

Решение:

• Сделка Анны и Дмитрия аннулирована.
• Дмитрий должен вернуть долю, Анна — 2 млн рублей.

Дмитрий подал встречный иск: «Верните деньги!». Банковский счёт Анны арестовали.

Часть 3: Юрист-спаситель: «Есть выход!»

В отчаянии Анна обратилась к юристу Марине Ковалёвой. Та изучила документы:
— «Сергей мог выкупить долю, но не сделал этого. Надо доказать, что он отказался от права».

Оказалось, Анна не знала: уведомление должно быть письменным и содержать точную цену. SMS и звонки не считаются. Марина нашла лазейку:
— «Дмитрий — добросовестный покупатель. Если он докажет, что не знал о нарушениях, суд может оставить ему долю».

Новая стратегия:

1. Собрать доказательства, что Сергей знал о продаже (свидетели, переписка).
2. Оспорить иск Сергея как недобросовестный.

Часть 4: Перелом в суде: Победа через детали

Июнь 2023 года. На заседании Марина представила:

• Скриншоты переписки Анны и Сергея, где он пишет: «Продавай, мне твои метры не нужны».
• Показания соседа: «Сергей говорил, что рад избавиться от доли».

Судья признала: Сергей фактически отказался от права, хоть и не официально. Сделка Анны и Дмитрия восстановлена. Деньги разблокированы.

Юридическая практика: Как избежать «долевой ловушки»

История Анны — типичный случай. По данным Верховного суда РФ, 45% споров о долях в 2023 году возникли из-за ненадлежащего уведомления.

Правила продажи доли:

1. Уведомление — только письменное (заказное письмо, телеграмма, нотариальное извещение).
2. Срок ожидания — 1 месяц. Даже если совладелец молчит, торопиться нельзя.
3. Цена в уведомлении = цена в договоре. Если продали дешевле, совладелец вправе требовать перевода прав (Определение ВС №4-КГ23-12).

Советы юристов:

• Используйте нотариуса. Он сам разошлёт уведомления и зафиксирует факт отправки.
• Проверьте ЕГРН. Если совладельцы неизвестны, запросите архивную выписку (до 01.03.2023).
• Страхуйте риски. Включите в договор пункт: «Покупатель знает о преимущественном праве и берёт на себя споры».

Эпилог: «Теперь я читаю законы, как детективы»

Анна вернула деньги и продала долю новому покупателю — уже по правилам. Сергей, получив уведомление, промолчал. Месяц спустя сделка состоялась.

— «Я выучила ГК РФ, как стихи, — смеётся Анна. — «Теперь советую всем: не экономьте на юристе. Дешевле, чем терять миллионы».

Эта история — напоминание: даже в эмоциональных ситуациях закон требует холодного расчёта. Продавая долю, вы продаёте не стены, а права. И только соблюдение правил защитит от потерь.