Telegram
Заказать звонок
+7 (495) 744-37-98 Горячая линия 24/7
Задать вопрос Образцы документов Последние консультации Наши юристы Новости Контакты Вход/Регистрация
Заказать звонок
+7 (495) 744-37-98 Горячая линия 24/7

Как создать свою управляющую компанию ЖКХ с нуля.

Хотите узнать, как решить вашу проблему?

Обращайтесь в форму онлайн-вопроса или звоните по телефону горячей линии.

+7 (495) 744-37-98 Мы работаем 24/7

Управляющая компания в сфере жилищно-коммунального хозяйства представляет собой коммерческую организацию, которая выступает посредником между потребителями и поставщиками коммунальных услуг. Это сложный, но весьма перспективный бизнес с относительно низким уровнем конкуренции. В данной статье мы подробно рассмотрим, как открыть управляющую компанию с нуля, как осуществляется регистрация управляющей компании в 2024 году, а также обсудим, как привлечь первых клиентов и на чем основываются доходы УК.

1. Понятие и виды УК.

Управляющие компании (УК) представляют собой организации, ответственные за управление в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). Они выполняют широкий спектр задач, включая обслуживание домов, поставку ресурсов (воды, электричества, газа) и поддержание надлежащего технического и санитарного состояния зданий.

Конкретные обязанности управляющей компании определяются договором, который она заключает с жильцами дома. На обслуживании одной управляющей организации может находиться несколько многоквартирных домов (МКД). УК обязаны распоряжаться средствами, выделяемыми жильцами на содержание дома, и следить как за внутренними, так и за наружными коммуникациями.

Перед созданием новой управляющей компании необходимо определиться с ее видом. В зависимости от формы управления выделяют три основных типа:

1. Собственно управляющие компании.
Эти организации занимаются управлением домом и несут ответственность за содержание общедомовой собственности. Остальные услуги в сфере ЖКХ предоставляются подрядчиками, нанятыми УК.

2. Эксплуатационные компании.
Эти УК вступают в прямые отношения с владельцами жилых помещений и товариществами собственников жилья (ТСЖ). Их обязанности включают техническое и санитарное содержание здания.

3. Гибридные компании.
Эти УК не только управляют МКД и обеспечивают его содержание, но и предоставляют коммунальные услуги.

Выбор типа управляющей компании определяет спектр ее обязанностей перед клиентами — жильцами МКД. Однако в любом случае для осуществления своей деятельности требуется специальное оборудование и значительный штат сотрудников.

2. Регистрация управляющей организации.

Чтобы открыть управляющую компанию, необходимо зарегистрировать юридическое лицо любой организационно-правовой формы (ОПФ). Для этого нужно подать заявление и необходимые документы, которые требуются для регистрации конкретного вида юридического лица. В заявлении необходимо указать основные сведения о создаваемой организации: её название, адрес регистрации, ФИО руководителя и другие. После регистрации юридическое лицо должно встать на учёт в различных государственных органах, таких как Пенсионный фонд РФ, Фонд социального страхования и служба государственной статистики.

На практике, большинство руководителей предпочитают создавать общество с ограниченной ответственностью (ООО). Эта организационно-правовая форма даёт свободу в управлении и проведении корпоративных мероприятий. Кроме того, она позволяет зарегистрировать управляющую компанию в кратчайшие сроки, так как не требуется выпуск акций, как при создании публичного акционерного общества (ПАО).

При выборе ООО процесс оформления управляющей компании занимает всего 3-4 недели.

За это время нужно:

  • Подготовить все необходимые документы;
  • Направить их в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) для регистрации;
  • Открыть расчётный счёт и изготовить печать.

Создание акционерного общества требует дополнительного времени на выпуск ценных бумаг, что усложняет и продлевает процедуру открытия управляющей компании. Однако стоит помнить, что лицо имеет право выбрать любую организационно-правовую форму юридического лица для ведения деятельности по обслуживанию многоквартирных домов.

3. Какие документы требуются для создания УК.

Для регистрации юридических лиц обычно требуется стандартный набор документов. Чтобы открыть управляющую компанию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, вам понадобятся:

  • Заявление, заполненное по форме № Р11001, установленной Приказом Федеральной налоговой службы (ФНС).
  • Устав организации и/или учредительный договор.
  • Протокол общего собрания учредителей, на котором было принято решение о создании управляющей компании и он был подписан.
  • Приказ о назначении директора.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.
  • Договор аренды или другой документ, подтверждающий наличие у юридического лица помещения для осуществления своей деятельности, например, гарантийное письмо.

Если вы планируете создать управляющую компанию на базе уже существующей организации, то список документов становится проще. Вам потребуется направить в регистрирующий орган:

  • Обновленную версию устава юридического лица.
  • Заявление о регистрации изменений.
  • Протокол общего собрания, на котором было принято решение о внесении изменений.

Кроме того, необходимо внести соответствующие изменения и в остальные локальные акты предприятия.

4. Открытие управляющей компании ЖКХ: пошаговая инструкция.

Мы уже обсудили, как правильно зарегистрировать управляющую компанию. Однако это лишь первый шаг к полноценной работе организации в качестве УК. Процесс создания управляющей компании ЖКХ представляет собой длительный и сложный этап. В данной статье мы подробно рассмотрим, как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ, разбив процесс на несколько шагов.

Составление бизнес-плана.

На данном этапе следует тщательно изучить свою нишу и целевой рынок. Рекомендуется пообщаться с жильцами многоквартирных домов (МКД) и выяснить, что им не нравится в текущей управляющей компании (УК), готовы ли они её сменить и как ведётся хозяйственное управление домом. Также важно проанализировать конкурентов и понять, сможете ли вы создать организацию, которая сможет устранить их недостатки.

Кроме того, стоит обратить внимание на текущие аукционы, проводимые муниципалитетом. Возможно, вам удастся выиграть лот, что значительно упростит дальнейшую деятельность управляющей организации. Важно учесть, что перед началом работы предприятию необходимо составить план деятельности, установить абонентскую плату, выявить потенциальные риски, рассчитать предполагаемую прибыль, расходы и другие важные показатели.

Юридическое оформление организации.

После того как бизнес-план разработан, необходимо собрать все необходимые документы и подать их в регистрирующий орган. Учредитель может выбрать любую организационно-правовую форму юридического лица по своему усмотрению. Главное, чтобы организация считалась субъектом предпринимательской деятельности. Чаще всего управляющие компании в сфере ЖКХ регистрируют в форме общества с ограниченной ответственностью.

Сдача квалификационного экзамена.

Лицо, назначенное на должность руководителя управляющей компании, должно подтвердить свою компетентность в вопросах жилищно-коммунального хозяйства, сдав квалификационный экзамен. Для этого собирается специальная комиссия, в состав которой входят представители местной администрации и жилищной инспекции.

Экзамен проводится в одном из помещений надзорного органа, при этом использование других организаций, особенно коммерческих, не допускается.

Чтобы сдать экзамен, необходимо подать соответствующее заявление в муниципальный орган. Этот документ рассматривается в течение двух недель. Если по результатам рассмотрения принимается положительное решение, назначается конкретное место проведения экзамена, а также точная дата и время, когда претендент должен явиться.

Сам экзамен проводится бесплатно. После успешной сдачи руководителю выдается квалификационный аттестат, который подтверждает его право на управление и обслуживание многоквартирных домов.

Получение лицензии.

Следующим шагом в процессе открытия управляющей компании является получение лицензии. Для того чтобы работать в сфере жилищно-коммунального хозяйства, необходимо получить разрешение от государства, и эта процедура носит название «лицензирование».

Чтобы претендовать на получение лицензии, управляющая компания должна соответствовать определенным требованиям закона:

  • быть зарегистрированной в России;
  • осуществлять свою деятельность на основании и в соответствии с уставом;
  • иметь нежилое помещение для размещения сотрудников и имущества предприятия;
  • обладать необходимым оборудованием и техническим оснащением для качественного обслуживания домов;
  • иметь полноценный штат квалифицированных специалистов, таких как электрики, уборщики и сантехники.

Для получения лицензии руководителю управляющей компании необходимо подать соответствующее заявление в территориальную государственную жилищную инспекцию. При этом кандидат должен быть аттестован квалификационной комиссией и не иметь непогашенной судимости.

К заявлению следует приложить следующие документы:

  • справка об отсутствии судимости;
  • выписка из ЕГРЮЛ или другой документ, подтверждающий регистрацию управляющей компании;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Жилищная инспекция проверит пакет документов на соответствие требованиям, зарегистрирует заявление и направит его в лицензионную комиссию. Этот орган примет решение о выдаче лицензии управляющей компании. В случае положительного ответа документы будут возвращены в жилищную инспекцию, а заявитель приглашен для получения лицензии.

Важно отметить, что процедура лицензирования не является одноразовой. Полученное разрешение на ведение управляющей деятельности в сфере ЖКХ необходимо продлевать каждые 5 лет, согласно части 4 статьи 192 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Оборудование помещения и наем работников.

После получения лицензии управляющей компании в сфере ЖКХ необходимо подобрать подходящее помещение для своей работы. Его можно как арендовать, так и приобрести. Многие выбирают аренду, чтобы сократить первоначальные затраты.

Кроме того, управляющей организации следует закупить техническое оборудование, технику и другие необходимые принадлежности, такие как швабры, насосы, перчатки и инструменты. Также необходимо нанять квалифицированных сотрудников: бухгалтера, электрика, сантехника, дворника и других специалистов. Без этих составляющих управляющая компания не сможет эффективно функционировать.

Заключение договоров с жильцами МКД и поставщиками услуг.

Управляющая компания является посредником между жильцами домов и поставщиками коммунальных услуг. Чтобы осуществлять свою деятельность в сфере ЖКХ, ей необходимо иметь договоры с обеими сторонами.

Чтобы найти клиента — многоквартирный дом, который согласится на обслуживание конкретной управляющей компании, — нужно либо выиграть аукцион, либо договориться с жильцами. Если с аукционами всё понятно, то с жильцами дело обстоит сложнее. Частная управляющая компания ЖКХ должна направить в дома своих представителей с предложением об обслуживании.

Когда управляющей компании удастся убедить жителей многоквартирного дома перейти под её управление, необходимо заключить договор с каждым собственником квартиры в отдельности либо созвать общее собрание и получить согласие жильцов на нём. Также предприятию следует заключить договоры с поставщиками услуг: водоканалом, оператором по вывозу мусора, лифтовым хозяйством и другими.

Чтобы жители многоквартирного дома приняли решение расторгнуть договор с текущей управляющей организацией и заключить новый, необходимы веские основания. К таким основаниям можно отнести:

— Более выгодные условия.
— Улучшение качества услуг.
— Недовольство работой текущей управляющей компании.
— Положительная репутация и хорошая реклама новой управляющей организации.

5. Рентабельность бизнеса.

Чтобы открыть предприятие по управлению ЖКХ, недостаточно просто знать, как зарегистрировать и организовать управляющую компанию. Важно также учитывать расходы, рентабельность бизнеса и понимать, на чем и сколько зарабатывают управляющие компании (УК). В противном случае существует высокий риск банкротства и закрытия предпринимательского дела.

Следует отметить, что прибыльность компаний, занимающихся обслуживанием и управлением многоквартирных домов (МКД), обычно невысока. Чтобы бизнес окупился, может потребоваться несколько лет. При этом на старте требуются значительные вложения: в помещение, оборудование, технику и наем сотрудников.

Доходы предприятия формируются из тарифов на услуги. Обычно государство устанавливает низкие тарифы, соответствующие среднему уровню доходов владельцев помещений. Однако управляющие компании могут увеличить свои доходы от деятельности в сфере ЖКХ за счет тарифов, размер которых не регулируется действующим законодательством. Например, это могут быть тарифы на содержание общедомового имущества и текущий ремонт здания.

Существует несколько способов сделать управляющую компанию более прибыльной:

  • Обслуживание МКД с помощью субподрядчиков или дочерних предприятий.
  • Предоставление жильцам дополнительных услуг, таких как установка приборов учета, наем частной охраны, ремонт сантехники и электрооборудования.
  • Сдача в аренду нежилых помещений, части придомовой территории и рекламных мест.

Таким образом, наибольший доход организация по управлению ЖКХ получает не от абонентской платы, а от других видов деятельности, связанных с благоустройством МКД и сотрудничеством с другими подрядчиками.

Пример из практики:

Давайте рассчитаем рентабельность управляющей компании, которая использует тариф в размере 15% и получает от жителей многоквартирных домов 1 миллион рублей в месяц в качестве платы за жилищно-коммунальные услуги.

  • 1 миллион * 15% = 150 тысяч рублей — чистая прибыль управляющей компании;
  • 150 тысяч рублей / 1 миллион рублей = 0,15 — коэффициент рентабельности.

Компании с такими показателями считаются среднерентабельными, и их окупаемость может занять несколько лет.

Согласно статистике, этот бизнес может быть рентабельным в диапазоне от 5 до 10%. Чтобы быстрее окупить расходы на создание управляющей компании, рекомендуется взять на обслуживание как можно больше многоквартирных домов. Для начала можно начать с обслуживания хотя бы трёх-четырёх МКД.

6. Советы и рекомендации.

В сфере управления многоквартирными домами наблюдается относительно низкая конкуренция и длительный период окупаемости. Поэтому перед тем как начать собственное дело, важно тщательно все обдумать. Ниже приведены несколько рекомендаций, которые помогут начинающим предпринимателям успешно реализовать свои идеи:

1. Если руководителем выступает один человек, рекомендуется оформить юридическое лицо в форме ООО. Это позволит избежать лишних расходов на содержание большого штата сотрудников.
2. Договор о предоставляемых услугах следует составлять заранее, чтобы собственники помещений могли ознакомиться с его содержанием на общем собрании.
3. На встречу с жильцами желательно приглашать юриста, который сможет разъяснить значение положений договора и ответить на вопросы.
4. Вместе с договором необходимо представить документы о размере платы за содержание общедомового имущества и ремонт многоквартирного дома, а также о планируемых ремонтных мероприятиях.
5. Наличие собственного нежилого помещения позволит значительно сэкономить на открытии предприятия, так как не придется арендовать или покупать недвижимость.

Однако самое важное — это составление бизнес-плана, исследование рынка и поиск потенциальных клиентов. Скорость выхода предприятия на положительную прибыль в первую очередь зависит от количества обслуживаемых домов.

7. Частые вопросы.

Как подать заявку на участие в аукционе?

Информацию о тендерах на управление многоквартирными домами (МКД) можно найти на электронных торговых площадках и официальных сайтах муниципалитетов. Чтобы принять участие в аукционе, необходимо выбрать подходящий конкурс и подать заявку. Для этого нужно заполнить соответствующее заявление и приложить необходимые документы, такие как выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), финансовые документы и сведения о соблюдении условий конкурса.

Можно ли купить готовый бизнес?

При покупке готового бизнеса важно учитывать различные показатели предприятия: прибыльность, юридическую чистоту, репутацию, бухгалтерскую отчетность, количество заключенных договоров, квалификацию персонала и так далее. Рекомендуется провести финансовый аудит, чтобы оценить риски, связанные с приобретением данного дела, и выяснить, насколько рентабелен бизнес.

Что делать, если жилец уклоняется от заключения договора, но пользуется услугами?

Некоторые собственники помещений считают, что если они не подписывали договор, то у них нет никаких обязательств перед управляющей организацией. Однако договорные отношения в таком случае все же существуют, поскольку жилец пользуется услугами, предоставленными управляющей организацией. В такой ситуации можно подать иск о неосновательном обогащении, основываясь на статьях 1102 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.

8. Заключение эксперта.

Процесс регистрации управляющей компании требует значительных усилий. Необходимо оформить юридическое лицо, сдать квалификационный экзамен, получить лицензию, нанять сотрудников и приобрести все необходимые принадлежности.

Конкуренция в этой сфере бизнеса невелика, однако и доходы также не отличаются высокой доходностью из-за значительных задолженностей владельцев помещений.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Онлайн
Задать вопрос юристу
Напишите ваш вопрос мы обязательно вам ответим
20 Юристов

сейчас онлайн

11 минут

средняя скорость ответа



Все рубрики:




Подождите...

Мы готовы вам помочь бесплатно

    Консультант онлайн (Дмитрий Романович)
    Здравствуйте! Напишите, пожалуйста, кратко суть вопроса и подробно его содержание. Я постараюсь вам помочь. Это бесплатно.

    Получите совет юриста за 15 минут!

    Не все поля заполнены

    Отправляя заявку, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

    Не хотите ждать? Звоните:
    +7 495 744-37-98
    Получить ответ
    207 юристов готовы ответить сейчас
    Ответ за 15 минут!
    +