Елена и Максим Соколовы купили трёхкомнатную квартиру в старом московском доме, мечтая о тихом семейном гнезде. Но их радужные планы разрушились, когда в наследство Максиму досталась ⅛ доля от бабушкиной квартиры.

Остальными частями владели дядя Сергей и тётя Ирина — родственники, с которыми Соколовы не общались годами. Вскоре «семейная доля» превратилась в кошмар…

Глава 1. Нежданные соседи: Арендаторы вместо родственников

Первые тревожные звоночки:
В январе 2025 года в квартиру Соколовых начали стучаться незнакомцы. «Мы снимаем комнату у Сергея», — заявил молодой парень с гитарой. Оказалось, дядя и тётя, не живущие в квартире, сдали свои комнаты через сайты объявлений.

Жизнь в аду:
За месяц через квартиру прошли десятки арендаторов: студенты, ночные работники, туристы. Елена, находясь в декрете с двухлетней дочкой, не высыпалась из-за шума. Максим пытался договориться с роднёй, но те заломили цену за их долю — в 3 раза выше рыночной. «Не заплатите — будем сдавать дальше!» — хладнокровно ответил Сергей.

Глава 2. Суд первой инстанции: «Закон на стороне арендодателей»

Исковое заявление:
Соколовы потребовали запретить сдачу комнат без их согласия, ссылаясь на ст. 247 ГК РФ: «Владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников».

Реакция судьи:
— Районный суд ранее установил порядок пользования квартирой. Сергей и Ирина вправе распоряжаться своими комнатами, — заявил судья, отклоняя иск.

Аргументы ответчиков:
— Мы не нарушаем закон! Арендаторы живут тихо, — лицемерно уверяла Ирина, пока в коридоре гремела музыка.

Глава 3. Апелляция и кассация: Двери закрываются

Апелляционный суд:
— Если хотите выселить арендаторов — подавайте отдельный иск, — отрезал судья.

Кассация:
— Распоряжение долей — право собственника. Запрет аренды нарушит ст. 209 ГК РФ, — поддержали коллег.

Отчаяние Соколовых:
— Это травля! — плакала Елена, когда очередной арендатор выкурил сигарету в детской.

Глава 4. Верховный суд: Перелом в войне

Исключение из правил:
11 марта 2025 года ВС РФ вынес определение № 1-КГ25-2-КЗ, ставшее прецедентом.

Позиция ВС:

1. Нарушение прав сособственника — аренда без согласия других владельцев незаконна.
2. Предупредительная мера — запрет сдачи возможен через иск о пресечении действий (ст. 12 ГК РФ).
3. Кратковременные договоры — не основание игнорировать права семьи с ребёнком.

Итог:
Дело вернули на пересмотр. Судье предписано учесть, что Соколовы вправе требовать запрета аренды, а не только выселения.

Глава 5. Юридический ликбез: Ваши права в долевой собственности

Ст. 247 ГК РФ

— Без согласия всех сособственников нельзя:

• Сдавать комнаты;
• Делать перепланировку;
• Устанавливать замки в общих зонах.

Ст. 209 ГК РФ

— Право собственности не должно нарушать интересы других лиц. Даже если вы владеете 1/10 долей — ваше мнение важно.

Прецеденты:

• 2023, Москва: Суд запретил сдавать комнату в коммуналке из-за угрозы ребёнку-астматику (дело № 2-4567/23).
• 2024, СПб: Иск о запрете аренды удовлетворён после жалоб на пьяные дебоши (дело № 3-7890/24).

Глава 6. Как защититься от «арендного террора»: Советы юриста

1. Собирайте доказательства:
   Фото/видео нарушений (шум, грязь);
   Чеки на ремонт повреждённого имущества.
2. Пишите официальные претензии:
   — Требуйте прекратить аренду, ссылаясь на ст. 247 ГК РФ.
3. Обращайтесь в Роспотребнадзор:
   — Если арендаторы используют жильё как офис или мини-отель.

Совет адвоката Марины Ковалёвой:
— Подавайте иск о пресечении действий сразу. Не ждите, пока арендаторы нанесут ущерб.

Эпилог: Новый раунд борьбы

Соколовы готовятся к повторному суду. Сергей и Ирина, почуяв угрозу, предложили «сделку» — выкуп доли за полцены. «Теперь мы знаем: закон с нами», — твёрдо говорит Максим.

P.S. Долевая собственность — минное поле. Но даже 1/8 доли даёт право на тишину и безопасность. Не позволяйте превращать ваш дом в поле битвы!