Согласно части 4 статьи 15 Жилищного кодекса, все квартиры в аварийном доме признаются непригодными для проживания. В связи с этим жильцов расселяют, а сам дом сносят. Чтобы обеспечить людей новым жильём, им предоставляют в собственность новую недвижимость или компенсируют стоимость старого жилья. Также существует возможность для жильцов самостоятельно приобрести новое жильё, а государство возместит часть потраченных средств.

Если ваш дом попал в адресную программу по переселению граждан, это означает, что он был признан аварийным до 1 января 2017 года. В такой ситуации вы можете выбрать между получением нового жилья или денежной компенсацией.

1. Как дом признают аварийным.

Согласно законодательству, все собственники квартир в многоквартирном доме являются совладельцами общедомового имущества, включая несущие стены, чердаки, подвалы и земельный участок. Они обязаны содержать это имущество в соответствии с установленными правилами.

Если дом становится аварийным и опасным для проживания, собственники должны самостоятельно его отремонтировать или снести. Контроль за состоянием общедомового имущества осуществляется местными органами власти, такими как комиссия по оценке жилых помещений при администрации или управление по строительству. Эти органы могут признать многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и предъявить соответствующие требования собственникам.

Критерии для включения дома в перечень аварийных устанавливаются постановлением правительства. Например, дом могут обязать снести, если он имеет крен, существует риск обрушения или несущие конструкции изношены.

Если собственники не снесут или не отремонтируют дом в установленные сроки, орган власти имеет право изъять земельный участок под ним и выкупить все помещения. Это необходимо для обеспечения безопасности людей, проживающих в небезопасном здании.

Конечно, собственникам квартир может быть сложно самостоятельно снести дом, и в таком случае эту обязанность берет на себя муниципалитет. Он оценивает стоимость жилых и нежилых помещений, а также долю каждого собственника в праве на участок под домом. После оценки муниципалитет рассылает владельцам извещения с отчетом об оценке и проектом соглашения об изъятии недвижимости по установленной стоимости. Собственники могут согласиться с предложенной суммой или обжаловать ее.

2. Кому положено жилье, а кому — деньги.

Верховный суд дает следующие разъяснения по этому вопросу:

• Если аварийный дом подлежит сносу, но не включен в адресную программу переселения граждан из такого жилья, у собственников просто выкупают старую недвижимость. Это означает, что они могут рассчитывать только на денежную компенсацию.
• В случае, когда дом признан аварийным и включен в адресную программу, собственники имеют право требовать либо выкупную цену за изымаемую квартиру, либо другое жилье. При этом они могут сразу получить новое жилье в собственность или выкупить его с учетом суммы компенсации.

Программа переселения из аварийных домов финансируется из федерального и региональных бюджетов и реализуется в период с 2019 по 2025 год. Однако жильцы домов, признанных аварийными после 1 января 2017 года, в эту программу не включены. Поэтому им полагается только денежная компенсация.

Список субъектов, где приняты региональные программы, можно найти на сайте reformagkh.ru. Органы местного самоуправления формируют список аварийных домов, подлежащих расселению. Судя по вашему вопросу, ваш дом уже включен в этот список, но вы можете проверить эту информацию на сайте, чтобы убедиться.

Муниципалитет заключает с собственниками соглашения об изъятии недвижимости и расселяет аварийный дом. Затем администрация сносит дом за свой счет и забирает земельный участок в собственность.

Процесс расселения будет проходить следующим образом:

1. Собственники, желающие получить новое жилье взамен аварийного, должны в указанный в извещении срок обратиться в администрацию и заключить соглашение. За ними зарегистрируют право собственности на новую квартиру и переселят.
2. Жильцы, выбирающие компенсацию, также должны прийти в администрацию в указанный срок, заключить соглашение о выкупе своей недвижимости и, при необходимости, согласовать ее цену. Например, они могут представить свой отчет о стоимости. После этого их выселят и предоставят компенсацию.

Те, кто не согласен ни на один из предложенных вариантов, будут вынуждены согласиться на изъятие имущества через суд. Администрация может обратиться в суд через три месяца после того дня, когда собственник должен был ответить на извещение с проектом соглашения об изъятии имущества. Что именно получит владелец — компенсацию или жилье — решит суд.

3. Как считают компенсацию.

Стоимость аварийных квартир в рамках заказа муниципалитета определяют специализированные оценочные компании. Если собственник не согласен с результатами оценки, он имеет право заказать собственную и представить её результаты в муниципалитет или обратиться в суд. В случае, когда стороны не могут договориться о цене, судебное разбирательство становится неизбежным.

Сумма компенсации складывается из нескольких компонентов:

1. рыночной стоимости жилого помещения;
2. рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, включая земельный участок;
3. суммы за невыполненный капитальный ремонт дома.

Кроме того, в компенсацию включаются все расходы собственника, связанные с переездом, такие как аренда временного жилья, услуги грузотакси, комиссия риелтора за поиск новой квартиры и госпошлина за регистрацию права собственности.

В качестве примера можно привести случай, произошедший в Томске, где один из жителей потребовал от администрации города изъять его семикомнатную квартиру в аварийном доме и выплатить компенсацию в размере 2 599 000 рублей. Эту сумму рассчитала оценочная компания, услуги которой мужчина оплатил самостоятельно. Администрация же предлагала только 1 314 121 рубль, но даже эту сумму не выплатила, так как не могла своевременно уведомить всех собственников о сносе.

Суд назначил экспертизу для оценки рыночной стоимости изымаемой квартиры. Экспертиза подтвердила, что сумма компенсации действительно составляет 2 599 000 рублей и складывается из следующих компонентов:

• стоимость квартиры — 826 000 рублей;
• стоимость доли истца в общем имуществе многоквартирного дома — 637 000 рублей;
• компенсация за невыполненный капитальный ремонт дома — 1 070 000 рублей;
• потенциальные убытки из-за переезда — 67 000 рублей.

В результате суд согласился с оценкой эксперта и обязал администрацию изъять квартиру истца и выплатить ему 2 599 000 рублей, а также компенсировать судебные расходы в размере 300 рублей за госпошлину и оплатить судебную экспертизу в размере 15 000 рублей.

Для собственников, которые приобрели квартиру уже после того, как дом признали аварийным, выкупная цена не может превышать цену покупки. Это правило не распространяется на наследников жилья и тех, кто купил аварийную недвижимость до 28 декабря 2019 года.

Рассмотрим случай из судебной практики. Департамент муниципального имущества Нефтеюганска обратился в суд с требованием изъять у жительницы аварийного дома квартиру и земельный участок под ней. Взамен ей предложили компенсацию в размере 1 250 000 рублей. Дом был включен в региональную программу переселения.

Площадь квартиры составляла 30,8 квадратных метров, а её рыночная стоимость оценивалась в 2 921 720 рублей. Однако женщина приобрела её уже после того, как дом был признан аварийным, поэтому размер компенсации должен был соответствовать цене покупки. В ответ она потребовала предоставить ей жильё, за которое не нужно доплачивать.

Департамент отказал в удовлетворении её требований, ссылаясь на то, что замена возможна только в том случае, если собственник отказывается от компенсации и получает жильё такой же стоимости, как и изымаемое. Но новое жильё оказалось дороже квартиры истицы, и равноценных вариантов не было. Департамент предложил зачесть компенсацию в стоимость новой квартиры, а за остальную часть предложить доплатить.

Суд рассмотрел спор. Женщина приобрела квартиру до того, как были приняты поправки в статью 32 Жилищного кодекса, а её дом включили в региональную программу по расселению аварийного жилья. Поэтому она могла выбрать один из следующих вариантов:

• Получить компенсацию в размере рыночной стоимости недвижимости — 2 921 720 рублей.
• Получить другое жильё взамен изымаемого или выкупить его.

Она выбрала второй вариант — получить жильё без доплаты. Хотя такой вариант не был предусмотрен программой переселения, суд принял во внимание, что женщина является пенсионеркой, и её нельзя обязать доплачивать за новое жильё.

Аварийное жильё и земельный участок были изъяты, а женщине предоставили без доплаты другую благоустроенную квартиру площадью 30,8 квадратных метров.

В другом деле, рассматривавшемся в Северодвинске, женщина в 2015 году приобрела квартиру в доме, который был признан аварийным ещё в 2012-м. Когда начался процесс расселения, она изъявила желание получить новое жильё взамен, но администрация отказала ей. Вместо этого ей предложили компенсацию в размере 950 тысяч рублей, хотя рыночная стоимость квартиры на тот момент составляла 1447 тысяч.

Тогда женщина обратилась в суд, требуя, чтобы администрация заключила с ней соглашение об изъятии недвижимости и предоставила благоустроенное жильё. Однако ни в суде первой инстанции, ни в апелляционном и кассационном судах ей не удалось отстоять свою позицию.

Только Верховный суд принял сторону истицы, отменив все три решения и направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд указал, что суды применили норму, содержащуюся в части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса, к правоотношениям, которые возникли раньше, чем эта норма вступила в силу. Поскольку женщина купила квартиру в 2015 году, а норма была принята только в 2019-м, она имеет право получить новое жильё вместо изымаемого, а не только компенсацию.

4. Что в итоге.

Если ваш дом включен в программу переселения граждан, в этой ситуации у вас есть несколько вариантов: вы можете получить компенсацию за свою квартиру, переехать в новое жилье или приобрести недвижимость самостоятельно и вернуть часть ее стоимости.

Компенсация будет состоять из рыночной стоимости вашей квартиры, стоимости доли общедомового имущества, компенсации за невыполненный капитальный ремонт и расходов на переезд.

Муниципалитет может принудить вас заключить соглашение на своих условиях только через суд, но даже в этом случае он не должен нарушать ваши права на жилье. Органы власти и суд обязаны следить за тем, чтобы жилищные условия людей не ухудшались. Суд назначит экспертизу и определит размер положенной вам компенсации.

Чтобы защитить свои права, вы можете обратиться в суд с иском к муниципалитету или подать жалобу в прокуратуру.