В 2005 году в России начала действовать программа по переселению граждан из аварийного жилья. С тех пор она постоянно совершенствуется и продолжает работать в 2024 году.

Расселение аварийных домов происходит в строгом соответствии с законодательными нормами. Юристы могут подробно рассказать о том, как работает программа переселения, кто имеет право на получение нового жилья и как происходит сам процесс переселения.

1. Главное об аварийном жилье.

Изначально программа переселения была доступна только для жилых домов, признанных аварийными до 2017 года. Однако после введения новой программы было решено переселить граждан из аварийных многоэтажных домов, которые получили этот статус в период с 1 января 2017 года по 1 января 2022 года.

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 содержит определение непригодного для проживания жилья. Под такими объектами понимаются жилые помещения, которые представляют прямую угрозу здоровью и жизни человека и находятся в зданиях:

• аварийных;
• расположенных на территориях с превышением уровня предельно допустимой санитарно-эпидемиологической безопасности, например, на территориях, подвергшихся радиационному заражению;
• находящихся на непригодных для жизни граждан территориях, например, в санитарно-защитной зоне;
• возведённых на территориях с высоким риском развития чрезвычайных ситуаций.

Также к этой категории относятся здания, получившие значительные повреждения от пожаров, взрывов, просадки грунтов, аварий, землетрясений, и восстановление которых невозможно по техническим или экономическим причинам.

2. Отличие аварийных зданий от ветхих.

Не стоит путать аварийные и ветхие здания, хотя эти термины часто используют как синонимы. Однако они обозначают разные вещи.

• Аварийное жильё — это здания, в которых более 50% жилых помещений и несущих конструкций пришли в негодность. Такие дома могут рухнуть в любой момент, поэтому жить в них опасно для жизни и здоровья людей. Несущие конструкции в аварийных зданиях утрачивают прочность к механическим нагрузкам, например, из-за деформации.
• Ветхие постройки изношены на 70% в случае с кирпичными зданиями и на 65% — с деревянными конструкциями. Однако несущие конструкции сохраняют прочность на нормативном уровне. Это значит, что здание устойчиво и может функционировать дальше. Проще говоря, оно не рухнет под воздействием нагрузки, но проживание в нём не будет комфортным.

Таким образом, главное отличие аварийного здания от ветхого — это изношенность несущих конструкций. Она может привести к частичному или полному обрушению здания.

Важно отметить, что отдельной программы по расселению ветхого жилья нет, поскольку оно не представляет непосредственной угрозы для жизни людей. Хотя такие здания могут требовать ремонта, их эксплуатация не останавливается, а переселение граждан не проводится.

3. Пример.

В городе N на улице Весенней находится здание, которое было признано аварийным из-за естественного износа. Из-за деформации конструкций крыша просела, а стены частично обвалились. После того как зданию присвоили статус аварийного, его эксплуатацию немедленно прекратили, так как пребывание жильцов в нём стало опасным. Всех жителей этого дома расселили.

Не существует отдельной программы по расселению ветхого жилья, так как оно не представляет непосредственной угрозы для жизни людей. Хотя такое жильё может требовать ремонта, его эксплуатация не прекращается, и переселение граждан не осуществляется.

Если состояние вашего дома, по вашему мнению, аварийное, но администрация не признаёт его таковым, рекомендуем обратиться за консультацией к нашим специалиста. Наши юристы имеют многолетний опыт работы и помогут вам решить все вопросы с учётом ваших интересов.

4. Переселение из аварийного жилья.

Чтобы официально признать дом аварийным, владелец или арендатор по договору социального найма должен подать заявление в государственное учреждение, которое отвечает за такие процессы на региональном уровне. Если здание является объектом муниципальной собственности, то заявление подаёт администрация на местном уровне.

Окончательное решение о том, считать ли объект непригодным для проживания, принимает специально созданная межведомственная комиссия. Она формируется для рассмотрения каждого отдельного случая.

Если вы обращаетесь в комиссию напрямую, к заявлению нужно приложить отчёт организации, которая провела инспекцию здания. Обычно комиссия выносит решение о состоянии жилого помещения в течение 30 дней с даты регистрации заявления. Это подтверждается соответствующим документом.

В случаях, когда жильё оказалось повреждено из-за стихийных бедствий или других чрезвычайных событий, решение принимается быстрее — в течение 10 календарных дней после подготовки отчёта. После этого помещение официально объявляется непригодным для использования, и выдаётся распоряжение, определяющее периоды для переселения жителей и устанавливающее необходимость проведения ремонтных работ.

Уполномоченный орган должен направить соответствующее решение в орган регистрации прав, чтобы сведения были включены в ЕГРН.

Для официального признания здания аварийным необходимо выполнить следующие шаги:

1. Составить список повреждений и зафиксировать их с помощью фотографий или видеозаписи.
2. Направить заявку на осмотр здания и его признание аварийным в местную жилищную инспекцию или органы муниципальной власти.

После того как органы власти официально признают дом аварийным, он будет включён в региональную программу для последующего переселения жильцов и добавлен в федеральный список аварийного жилищного фонда. Это будет основанием для проведения расселения собственников.

5. Пример из практики.

Житель Утренней улицы, господин С., обратился в жилищную инспекцию и сообщил о том, что его квартира и весь дом непригодны для проживания. В ответ на это инспекторы подготовили заключение и направили его для рассмотрения в межведомственную комиссию.

После анализа полученных материалов комиссия порекомендовала господину С. собрать необходимые документы. В частности, нужно было предоставить заявление о том, что квартира и дом непригодны для жилья, а также копии документов, подтверждающих право собственности на жильё. Это позволило бы ему в дальнейшем претендовать на переселение.

Если вы обращаетесь в комиссию напрямую, то к заявлению нужно приложить отчёт организации, которая проводила инспекцию здания.

Обычно межведомственная комиссия выносит решение о состоянии жилого помещения в течение 30 дней с даты регистрации заявления. Это подтверждается соответствующим документом.

В ситуациях, когда жильё оказалось повреждено из-за стихийного бедствия или другого чрезвычайного события, решение принимается быстрее — в течение 10 календарных дней после подготовки отчёта. После этого помещение официально объявляется непригодным для использования, и выдаётся распоряжение, которое определяет сроки для переселения жителей и необходимость проведения ремонтных работ.

6. Куда переселяют.

Жители дома, официально признанного непригодным для жизни, имеют право на выселение из аварийного жилья. Это даёт им возможность выкупить свою жилплощадь. Выкуп происходит через соглашение о выкупе недвижимости для нужд муниципалитета или государства. В этом случае жильцам выплачивается компенсация за их жильё.

Также процедура может быть проведена путём подписания договора о предоставлении альтернативного жилья. Это возможно, если многоквартирный дом внесён в адресную программу. В противном случае решение о предоставлении жилья остаётся на усмотрение органов. Владелец недвижимости подписывает документ, который устанавливает все детали процесса его переезда на новое место жительства.

Согласно российским законам о расселении из аварийного жилья, государственные органы не несут прямой ответственности за предоставление замещающего жилья владельцам квартир, подлежащих изъятию. Вместо этого предлагается финансовая компенсация или возможность приобрести в собственность другую недвижимость. Стоимость такой замены должна быть равной или выше стоимости изымаемого жилья.

Жильё, предоставляемое гражданам взамен аварийного, должно соответствовать определённым критериям:

• находиться в пределах того же населённого пункта;
• быть благоустроенным.

Под благоустроенным жильём понимаются объекты, удовлетворяющие установленным техническим, санитарным и другим нормам законодательства. Если ранее гражданин проживал в неблагоустроенном жилье или, например, в нём отсутствовало подключение к инженерным сетям, то при предоставлении альтернативного жилья ему предоставляется помещение, удовлетворяющее критериям, установленным в статье 89 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Верховный Суд уточнил, что замена жилья из-за демонтажа аварийного здания не предусматривает улучшение жилищных условий для граждан. Цель предоставления нового жилья — компенсация. Поэтому новая жилплощадь должна соответствовать прежнему размеру помещения, которым владел жилец, а не выделяться исходя из стандартных норм предоставления.

Степень благоустроенности жилья определяется с учётом норм, принятых на государственном и муниципальном уровнях в конкретном населённом пункте.

7. Пример из практики.

Гражданин А. проживает в многоквартирном доме, который не участвует в региональной программе по расселению аварийного жилья. Поэтому ему будет выплачена денежная компенсация за его квартиру.

В то же время гражданин Н., который проживал в квартире на условиях социального найма, получил возможность переехать в другую квартиру, равную по размеру, но уже на тех же условиях проживания.

Согласно российским законам о расселении из аварийного жилья, государство не обязано предоставлять владельцам квартир, подлежащих изъятию, новое жильё. Вместо этого им может быть предложена финансовая компенсация или возможность приобрести в собственность другую недвижимость. При этом стоимость нового жилья должна быть равной или выше стоимости прежнего.

8. Выкупная стоимость.

Выкупная стоимость жилья, подлежащего изъятию у собственника, рассчитывается согласно регламенту, установленному частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При расчёте выкупной стоимости государственные органы обязательно учитывают следующие важные факторы:

1. Рыночную стоимость помещения и общедомового имущества.
2. Стоимость участка земли, включая долю в праве общей собственности на имущество.
3. Убытки собственника, связанные с расходами, которые обусловлены временным использованием другого объекта до момента приобретения нового.

Для расчёта выкупной стоимости можно использовать следующую формулу:

A + B + C + D = выкупная стоимость,

где:

• A — рыночная цена;
• B — цена доли в общем имуществе;
• C — цена доли в праве на участок земли;
• D — убытки владельца.

В соответствии с общими правилами законного переселения, размер выкупной стоимости помещения, сроки и другие условия фиксируются в соглашении с его владельцем. Оценка стоимости проводится независимым экспертом.

9. Сроки и этапы переселения.

Региональная программа по расселению жильцов из аварийных домов предусматривает чёткие сроки переселения. Порядок и очерёдность переселения определяются исходя из даты официального признания здания несоответствующим нормам безопасности.

Дома, которые представляют непосредственную угрозу обрушения и имеют соответствующую документацию, будут расселены в первую очередь. Информация о планируемых сроках переселения фиксируется в государственном реестре аварийного жилищного фонда. Если эта информация не доступна в общем доступе, её всегда можно запросить в местной администрации. Также можно уточнить, какие дома предназначены для переселенцев из аварийных домов.

Если состояние вашего дома позволяет признать его аварийным, но администрация этого не делает, проконсультируйтесь по всем вопросам с нашими специалистами. Наши юристы имеют многолетний опыт работы и готовы решить любую проблему клиента, учитывая его интересы.

10. Этапы.

Процесс расселения собственников из аварийного жилья — это сложная и многоэтапная процедура. Она включает в себя следующие шаги:

• Подача заявки и необходимых документов в соответствующую комиссию.
• Оценка комиссией состояния дома и принятие решения.
• Включение дома в план по переселению.
• Получение уведомления о решении по изъятию земельного участка и предложение проекта договора об изъятии для муниципальных или государственных целей.
• Заключение договора и его отправка в учреждение, принявшее решение об изъятии, в рамках сроков, указанных в договоре.
• Осуществление передачи жилья с составлением соответствующего акта.
• Заключение договора социального найма или регистрация права собственности на новое жильё в Росреестре.

Собственников расселяют после предоставления ими полного комплекта необходимых документов. В этот пакет входят отчёты независимых оценщиков, заявления жильцов о признании жилья аварийным и другие документы. Также желательно включить в пакет различные письма, жалобы и заявления от жителей, касающиеся условий проживания.

11. Где уточнять информацию.

Информация о домах, которые признаны аварийными, вносится в федеральный реестр аварийных домов. Для таких домов действует федеральная жилищная программа по расселению.

Чтобы узнать информацию о конкретном аварийном доме, нужно перейти на сайт «Реформа ЖКХ». Там нужно указать регион, где вы проживаете, и адресную программу по законному расселению. После этого из списка домов нужно выбрать нужный.

Если вы считаете, что ваш дом находится в аварийном состоянии, но администрация этого не признаёт, обратитесь за консультацией к нашим специалистам .

Наши юристы имеют многолетний опыт работы и помогут вам решить все вопросы с учётом ваших интересов.

12. Судебная практика: предоставление квартиры в рамках переселения из аварийного жилья.

Гражданин Н. обратился в суд с требованием о предоставлении ему жилья надлежащего качества после того, как его прежняя квартира, признанная непригодной для проживания, была снесена.

Вместо квартиры площадью 45 квадратных метров, которая была у него ранее, он и его несовершеннолетний ребёнок были переселены в помещение площадью всего лишь 15 квадратных метров.

Из материалов дела следует, что мужчина обратился в суд, чтобы получить жильё вне очереди. В результате судебного разбирательства суд обязал местные власти предоставить ему жильё исходя из расчёта 7,5 квадратных метров на человека. Это решение было принято с учётом того, что в аварийной квартире было зарегистрировано шесть человек, хотя фактически там проживали только заявитель и его ребёнок.

Верховный суд, рассмотрев дело, встал на защиту прав гражданина Н., ссылаясь на Жилищный кодекс Российской Федерации. Согласно позиции Верховного суда, жильё, предоставляемое взамен аварийного, должно быть не только благоустроенным в соответствии с нормами населённого пункта, но и равнозначным по площади прежнему жилью без уменьшения его характеристик.

Также подчёркивалось, что новое жильё должно предоставляться с учётом прав всех зарегистрированных в аварийном доме, а не пропорционально количеству фактически проживающих на его площади. Решения судов низших инстанций были отменены в пользу истца, подтвердив необходимость полной компенсации без ухудшения условий проживания.

13. Частые вопросы.

Как можно добиться признания здания аварийным?

Чтобы добиться признания здания аварийным, владелец или арендатор по договору социального найма должен подать заявку в компетентный орган. После этого будет проведена экспертиза, в ходе которой оценят состояние постройки.

Какими правами обладает владелец помещения в доме, признанном непригодным для жилья?

Жители имеют возможность выкупить своё жильё. Для этого нужно заключить договор о выкупе имущества в интересах государства или муниципалитета. При этом может быть предложена компенсация или альтернативное предложение жилья.

Как определяется цена выкупа недвижимости?

Цена выкупа, сроки и детали условий устанавливаются в ходе переговоров с собственником. Стоимость жилья оценивается во время независимой экспертизы.

14. Заключение юриста.

В России продолжается программа по ликвидации аварийного жилищного фонда. Поэтому вопросы о том, как будет проходить переселение из аварийного жилья в 2024 году, как изменится прописка при переселении из ветхого жилья и кто имеет право на переселение, остаются актуальными для многих граждан.

Если вы считаете, что ваш дом признан аварийным, вам необходимо подготовить соответствующее заявление или проверить, не включён ли ваш объект уже в соответствующий реестр. После этого вы сможете встать в очередь на плановое расселение аварийных домов.