Архангельск, 2022 год. В типовой трехкомнатной квартире на улице Поморской разгорался скандал, способный изменить представление о правах сособственников по всей России. Семья Поженских — Сергей, его жена Елена и 8-летняя дочь Варя — уже год терпели в своей же квартире посторонних людей. Виновницей считали сестру Сергея, Марию Поженскую, которая самовольно сдавала свою комнату в наем.

Что началось как семейный конфликт, превратилось в знаковое судебное дело, расколовшее судебную систему и достигшее Верховного Суда РФ.

Акт I: Раздел Квартиры и Первые Трещины

История началась в 2020 году, когда после смерти родителей Поженские унаследовали квартиру в центре Архангельска. Решением Соломбальского суда (21.07.2022) был установлен порядок пользования:

• Сергею и его дочери Варе — две комнаты (11.4 м² и 10.1 м²);
• Марии и ее дочери Полине — большая комната (17.1 м²).

Казалось, справедливость восторжествовала. Но через месяц Сергей заметил незнакомцев, входящих в комнату сестры. Оказалось, Мария заключила договор найма с приезжими работниками завода. Ее аргумент был железным:

«Моя комната выделена мне судом. Я могу делать с ней что хочу!»

Акт II: Жизнь в Осаде

Последствия не заставили себя ждать:

• Посторонние лица в квартире 24/7: Наниматели работали в ночные смены, громко возвращаясь домой в 2–3 часа ночи.
• Общая кухня и санузел под контролем «арендаторов»: Они занимали помещения на часы, мешая детям собираться в школу.
• Угрозы безопасности: Однажды Варя застала незнакомца в своей комнате — «перепутал дверь».

Сергей потребовал от сестры прекратить сдачу комнаты. В ответ услышал:

«Это моя собственность! Судебное решение мне это разрешает».

Акт III: Суд Первой Инстанции: Поражение

В 2023 году Сергей подал иск о запрете сдачи комнаты без согласия сособственников. Соломбальский суд отказал, поддержав Марию:

«Раз комната выделена в пользование — согласие других собственников не требуется. Нарушений прав истца не доказано».

Апелляция оставила решение без изменений. Судьи сочли иск «недопустимым», предложив Сергею новый путь:

«Ждите, пока наниматели нарушат порядок — тогда выселяйте их через отдельный иск».

Проблема? Договоры Марии были краткосрочными (2–3 месяца). Пока Сергей готовил иск о выселении одних жильцов — сестра вселяла новых.

Акт IV: Кассация и Неожиданный Поворот

В отчаянии Сергей дошел до Верховного Суда РФ. Его позиция строилась на статье 246 ГК РФ:

«Распоряжение имуществом в долевой собственности требует согласия ВСЕХ участников».

Ключевые аргументы:

1. Сдача в наем — это РАСПОРЯЖЕНИЕ (ст. 209 ГК РФ), а не просто пользование.
2. Пресекающий иск — законный инструмент (ст. 12 ГК РФ, ст. 11 ЖК РФ) для предотвращения будущих нарушений.
3. Краткосрочная аренда — «лазейка», делающая выселение бессмысленным.

Вердикт ВС РФ: «Право Собственности Не Может Быть Бесправным»

В 2024 году Верховный Суд вынес революционное определение (Дело № 18-КГ24-123):

«Требование о запрете сдачи доли без согласия сособственников — допустимый превентивный иск. Он предотвращает нарушения ДО того, как они причинят вред».

Суд разъяснил:

• Выделение комнаты в пользование не отменяет долевую собственность на квартиру.
• Сдача комнаты = распоряжение общим имуществом (кухня, санузел, коридор), что требует согласия всех владельцев.
• Предлагать взамен иск о выселении — абсурд: Это как «лечить ожоги вместо тушения пожара».

Решение: Отменить акты нижестоящих судов. Запретить Марии сдавать комнату без согласия Сергея.

Юридическая Практика: Чем Важно Дело Поженских для ВСЕХ Собственников?

Кейс создал прецедент для тысяч россиян, живущих в долевой собственности. Анализ практики 2024–2025 гг. показывает:

✅ Когда иск о запрете аренды УДОВЛЕТВОРЯЮТ:

1. Доказана угроза нарушения прав (шум, антисанитария, опасность для детей).
2. Собственник не согласовывал сдачу (даже если комната «выделена»).
3. Аренда носит системный характер (краткосрочные договоры, частая смена жильцов).

❌ Когда в иске ОТКАЖУТ:

• Если сособственники дали письменное согласие на аренду.
• Если наниматели не создают проблем (тихие студенты, одинокие пенсионеры).

Как Защитить Свои Права: Инструкция от Юристов

1. Фиксируйте факты:
   Фото/видео шума, грязи;
   Копии договоров найма (если удастся получить);
   Жалобы в УК/полицию.
2. Направьте письменное требование сособственнику:

«Прошу прекратить сдачу комнаты до согласования условий с участниками долевой собственности».

1. Подавайте ПРЕСЕКАЮЩИЙ ИСК (до выселения!), опираясь на:
   Ст. 246 ГК РФ (согласие на распоряжение);
   Ст. 304 ГК РФ (защита от нарушений, не связанных с лишением владения);
   П. 3 ст. 11 ЖК РФ (пресечение угрозы нарушения прав).
2. Требуйте компенсацию морального вреда, если арендаторы:
   Мешают детям;
   Порчят общее имущество;
   Нарушают покой в ночное время.

Эпилог: «Семейная Война» как Точка Отсчета

История Поженских изменила судебную практику. Теперь при рассмотрении подобных дел суды ссылаются на их дело как на образец превентивной защиты прав сособственников.

Главный урок: Даже если комната «ваша» по суду — квартира остается общим владением. Право распоряжаться ею в одиночку — миф. Как сказал Сергей после победы:

«Я не против сестры. Я против бесконечного потока чужих людей в доме, где растет моя дочь».

Сегодня семья сохранила хрупкий мир. Мария сдает комнату лишь летом — когда племянница у бабушки в деревне, а Сергей дает на это письменное согласие. Закон, разведший их по разные стороны баррикад, теперь помогает договариваться.

P.S. Эксперты прогнозируют волну подобных исков: по данным Росстата, 28% городских квартир в РФ — в долевой собственности. Дело Поженских доказало: даже в «коммунальном» тупике можно найти выход, если знать законы.