Представьте: вы купили квартиру, но коридор кажется слишком узким, кухня — тесной, а ванная напоминает шкаф. Хочется снести пару стен, объединить комнаты или перенести санузел. Но стоп! Прежде чем браться за перфоратор, разберитесь с юридическими нюансами. В этой статье расскажем, как сделать перепланировку легально, избежать штрафов и не превратить квартиру в «юридическую мину» для будущей продажи.

Что такое перепланировка и чем она отличается от переустройства?
Путаница в терминах — частая ошибка. Вот простое правило:

• Перепланировка — это изменение конфигурации квартиры: снос стен, создание новых комнат, объединение кухни с гостиной. Всё, что меняет план БТИ и требует внесения данных в ЕГРН.

• Переустройство — замена или перенос инженерного оборудования (например, замена газовой плиты на электрическую) без изменения границ помещений.

Примеры перепланировки:

• Объединение ванной и туалета в совмещенный санузел.

• Создание гардеробной за счет части спальни.

• Перенос кухни в коридор (только при наличии электроплиты!).

Важно! Если вы объединяете кухню с гостиной, где стоит газовая плита, — это запрещено. Нарушение грозит штрафом до 5 000 ₽ и требованием вернуть всё как было.

Законодательная база: на что опираться в 2025 году?
Основные документы, которые регулируют перепланировку:

1. Жилищный кодекс РФ (ст. 25–29) — определяет порядок согласования, требования к документам и последствия нарушений.

2. Постановление Правительства Москвы №508-ПП — актуально для столичных жителей. Например, разрешает согласовывать некоторые работы по эскизу без проекта.

3. СП 54.13330.2022 — строительные нормы для жилых домов.

Новшества 2025 года:

• Срок согласования сокращен до 20 рабочих дней в Москве.

• Данные о перепланировке автоматически вносятся в ЕГРН после приемки работ.

• Запрещено остекление балконов без согласования — это теперь считается изменением фасада здания.

Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Шаг 1. Проверьте, нужно ли согласовывать ваш ремонт
Не требуют разрешения:

• Замена напольного покрытия.

• Установка встроенной мебели.

• Покраска стен или замена обоев.

Но! Если вы делаете теплый пол, подключенный к общедомовому отоплению, — это запрещено. Штраф — до 2 500 ₽.

Шаг 2. Подготовьте документы
Вам понадобится:

• Заявление по форме (пример ниже).

• Технический паспорт квартиры.

• Проект перепланировки от организации с допуском СРО.

• Согласие всех собственников (если квартира в долевой собственности).

Совет: Если право собственности зарегистрировано в ЕГРН, технический паспорт можно не предоставлять — его запросят через межведомственные каналы.

Шаг 3. Подайте заявление
Выберите удобный способ:

• Через портал «Госуслуги».

• В МФЦ или Мосжилинспекцию (для Москвы).

Шаг 4. Дождитесь решения
Срок рассмотрения — 20–45 дней. Если ответа нет, пишите жалобу в прокуратуру (пример жалобы ниже).

Шаг 5. Проведите работы
После получения разрешения можно начинать ремонт. Не отклоняйтесь от утвержденного проекта!

Шаг 6. Подпишите акт приемки
Комиссия проверит квартиру и выдаст акт. Его нужно передать в Росреестр для обновления данных в ЕГРН.

Что запрещено при перепланировке?

• Снос несущих стен — это угрожает целостности дома.

• Объединение балкона с комнатой без остекления — нарушает тепловой баланс.

• Перенос кухни с газовой плитой в жилую зону — запрещено из-за пожарной безопасности.

Последствия нарушений:

• Штраф от 2 000 до 5 000 ₽ для физических лиц.

• Требование вернуть квартиру в исходное состояние.

• Проблемы при продаже: банки не выдадут ипотеку на квартиру с «красными линиями» в плане БТИ.

Как узаконить уже сделанную перепланировку?
Если ремонт уже завершен, действуйте так:

1. Закажите техническое заключение — подтвердит, что работы безопасны.

2. Подайте документы в Мосжилинспекцию (или местный аналог) с уплатой штрафа.

3. Пройти проверку комиссии — если всё в порядке, изменения внесут в ЕГРН.

Важно! Узаконить можно только те изменения, которые не нарушают СНиПы и права соседей. Например, если вы расширили санузел за счет коридора, но сохранили гидроизоляцию, шансы есть.

Шаблоны документов

Заявление на перепланировку

В Мосжилинспекцию  
От собственника: Петрова Мария Ивановна  
Адрес: г. Москва, ул. Примерная, д. 5, кв. 12  

Заявление  
Прошу согласовать перепланировку жилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 5, кв. 12,  
заключающуюся в объединении кухни и гостиной (демонтаж перегородки).  

Приложения:  
1. Технический паспорт квартиры.  
2. Проект перепланировки.  
3. Согласие собственников.  

Дата: 27.05.2025  
Подпись: ___________

Жалоба на затягивание сроков

В прокуратуру г. Москва  
От Петровой М.И.  

Жалоба  
15.04.2025 я подала заявление на перепланировку квартиры, но ответ не получен до сих пор.  
На основании ст. 26 ЖК РФ прошу провести проверку и ускорить рассмотрение.  

Дата: 27.05.2025  
Подпись: ___________

Самые частые ошибки

1. «Сначала сделаю, потом узаконю» — 90% таких случаев заканчиваются штрафами.

2. Экономия на проекте — без документа не согласуют работы с несущими стенами.

3. Игнорирование соседей — их жалоба может заморозить ремонт.

Заключение
Перепланировка квартиры — не просто ремонт, а юридический процесс. Но если действовать по закону, всё пройдет гладко. Помните:

• Согласовывайте изменения до начала работ.

• Используйте онлайн-сервисы для подачи документов.

• Консультируйтесь с юристами в сложных случаях.

Использованные законы:

• ЖК РФ (ст. 25–29).

• Постановление Правительства Москвы №508-ПП.

• СП 54.13330.2022.