В России более 1,3 миллиона человек проживают в аварийных домах. В рамках программы по расселению такие дома подлежат сносу, а их жильцов переселяют в новые квартиры или предоставляют денежную компенсацию. Однако в процессе переселения нередко возникают нарушения прав граждан, например, выплаты компенсаций могут быть значительно меньше положенных по закону.

Ранее, в большинстве случаев, при выплате компенсаций мэрия не учитывала размер земельного участка под домом, необходимый для его эксплуатации. В результате люди теряли свои деньги.

В данной статье мы подробно рассмотрим проблемы, с которыми сталкиваются жильцы аварийных домов, и предложим пути их решения.

1. На что могут рассчитывать жильцы аварийных домов при расселении.

Программа расселения аварийного жилья является частью национального проекта «Жильё и городская среда». К концу 2024 года власти планируют расселить почти 10 миллионов квадратных метров непригодных для проживания домов и переселить более 530 тысяч человек.

Аварийным считается жильё, состояние которого угрожает безопасности жильцов. Например, дома с креном или те, которые могут обрушиться. Ниже мы подробнее расскажем об основаниях для признания жилья аварийным.

В настоящее время в аварийных домах проживают два типа жильцов: собственники и наниматели по договору социального найма. Условия расселения для них различаются.

Наниматели, заключившие договор социального найма, вместо аварийного жилья получают равнозначную квартиру в социальный найм, соответствующую по площади и количеству комнат. Новая квартира должна располагаться в пределах того же населённого пункта, при этом выбор района не предоставляется. Переселение в другой город или район возможно только с согласия жильцов.

• При расселении аварийного дома наниматели могут рассчитывать только на получение нового жилья, компенсация им не предусмотрена. При этом условия для них не зависят от того, включен ли дом в региональную программу или нет.
• Собственники, чьи дома не попали в программу, могут получить только денежную компенсацию и возмещение расходов на переезд. Если же дом включен в программу, собственник имеет право выбрать между денежной компенсацией и равнозначным жильём.

Следует отметить, что не все аварийные дома попали в региональные программы, а только те, которые получили этот статус до 2017 года.

2. Программа расселения аварийных домов.

С 2019 года в России реализуются региональные программы, направленные на расселение аварийного жилого фонда. В рамках этих программ строятся десятиэтажные дома на 200 квартир, а средства выделяются из региональных и федеральных бюджетов.

Когда дом признается аварийным, он ставится в очередь на расселение, независимо от того, входит ли он в региональную программу. Однако из-за несовершенства программы и механизмов расселения жильцы аварийных домов сталкиваются с множеством проблем:

1. Дома, которые непригодны для жизни, не всегда признаются аварийными.
2. Даже если в доме опасно жить, его могут не расселить.
3. Вместо предоставления аналогичного жилья власти предлагают компенсацию.
4. Если дом не включен в региональную программу, собственникам предлагают только денежную компенсацию, которая, как правило, меньше стоимости предоставляемого жилья.
5. Количество комнат в предоставленном и прежнем жилье не совпадает.
6. Размер компенсации оказывается меньше положенной по закону.

Далее мы подробнее рассмотрим каждую из этих проблем.

3. Проблема №1. Дом не признают аварийным.

Чтобы узнать, признан ли ваш многоквартирный дом аварийным, вы можете воспользоваться сайтом «Фонда развития территорий».

Согласно законодательству, существуют следующие основания для признания домов аварийными:

1. Аварийное техническое состояние несущих строительных конструкций или многоквартирного дома в целом. Это могут быть разрушения, повреждения или деформации, свидетельствующие о том, что несущая способность здания исчерпана и существует опасность обрушения. Также к этому относятся крены, которые могут привести к потере устойчивости МКД.
2. Расположение дома в зоне вероятных разрушений и техногенных аварий. Если ваш дом находится в районе, где возможны разрушения и аварии, это также может быть основанием для признания его аварийным.
3. Повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений и неравномерной просадки грунтов. Если ваш дом пострадал от взрывов, пожаров, землетрясений или неравномерной просадки грунтов, это также может послужить основанием для признания его аварийным.

Признать дом аварийным может межведомственная комиссия для оценки жилых помещений, созданная при администрации города. Однако не всегда комиссия принимает решение своевременно.

Как решить проблему.

Если ваш дом находится в плачевном состоянии, но его не признают аварийным, жильцы могут обратиться с заявлением в межведомственную комиссию при администрации города. К заявлению следует приложить фотографии, план с техническим паспортом и обосновать, почему дом должен быть признан аварийным. Обращение может быть как индивидуальным, так и коллективным.

Далее возможны несколько вариантов развития событий:

1. Межведомственная комиссия может провести обследование технического состояния многоквартирного дома и признать его аварийным.
2. Комиссия может провести обследование, но не признать дом аварийным.
3. Комиссия может потребовать от жильцов провести обследование с привлечением специализированных организаций.

Если после обследования межведомственная комиссия не признала дом аварийным, жильцы могут заказать экспертизу самостоятельно. Стоимость такой экспертизы может составлять от 20 000 до 40 000 рублей. Затем необходимо снова направить заявление в городскую администрацию, приложив к нему экспертное заключение.

В случае повторного отказа, жильцам следует обратиться в районный суд по месту нахождения администрации. В суде они могут потребовать, чтобы администрация за свой счет провела экспертизу и признала дом аварийным.

Часто суд является почти единственным выходом из ситуации, когда дом, несмотря на его состояние, не признают аварийным.

4. Проблема №2. В доме опасно жить, но его не расселяют.

В регионах, к сожалению, часто встречаются случаи, когда дома находятся в аварийном состоянии, но расселение происходит только согласно запланированным срокам. Например, дом на Комсомольском проспекте, где недавно произошёл обвал потолка, планируют расселить только в 2025 году.

Однако, если проживание в доме становится опасным, новое жильё предоставляется вне зависимости от сроков сноса.

Как решить эту проблему.

Жильцы аварийных домов, недовольные запланированными сроками расселения, могут оспорить их, доказав, что проживание в их доме действительно опасно для жизни и здоровья. Для этого можно провести независимую экспертизу и обратиться в межведомственную комиссию с заявлением о признании жилого помещения непригодным для проживания. В случае отказа можно обратиться в суд.

Важно, чтобы жильцы фиксировали все опасности, которые могут угрожать их жизни и здоровью, такие как обвалы, трещины и разрушения. Для этого подойдут как фотографии, так и видео.

5. Проблема №3. Компенсация вместо аналогичного жилья.

Как мы уже упоминали, собственники аварийных домов, подлежащих расселению в рамках региональной программы, имеют возможность выбора: получить компенсацию деньгами или новую квартиру. Однако, как показывает практика, выплата денежной компенсации не всегда оказывается выгодной, поскольку приобрести жилье, соответствующее по площади, на эти средства практически невозможно.

Например, в одном аварийном доме за 16 квадратных метров сначала предлагали 750 тысяч рублей. Однако, благодаря обращению в суд, эту сумму удалось увеличить до 1,3 миллиона рублей. Жильцам, которые не оспорили действия администрации, предоставили меньшую сумму, чем они были обязаны получить.

Первоначально органы местного самоуправления вводили собственников в заблуждение, утверждая, что им положена только денежная компенсация. Однако благодаря судебным разбирательствам администрация начала предоставлять собственникам право выбора.

6. Проблема №4. Дом не входит в региональную программу.

Если ваш дом не входит в региональную программу по расселению аварийного фонда, вы можете рассчитывать только на денежную компенсацию. Это значит, что вы потеряете свои средства.

Чтобы узнать, включён ли ваш дом в программу, обратитесь к распоряжению администрации области.

Как решить проблему.

Если ваш дом не был включён в программу, вы можете попытаться добиться его включения. Для этого обратитесь к депутатам, в областную администрацию и администрацию президента.

Чем больше обращений будет, тем больше вероятность, что дома, признанные аварийными после 2017 года, также будут включены в программу.

Обратиться в администрацию президента можно через онлайн-приёмную.

7. Проблема №5. Не совпадает количество комнат.

При расселении из аварийного жилья иногда предоставляется квартира, которая не соответствует потребностям по количеству комнат, хотя общая площадь соответствует необходимой. Это может создать неудобства, особенно для семей с детьми.

Чтобы решить эту проблему, важно обратить внимание на несколько ключевых моментов.

1. Равнозначность помещения: при расселении учитывается не только общая площадь квартиры, но и жилая, а также количество комнат. Поэтому, если вам предлагают жилье, требуйте, чтобы количество комнат соответствовало предыдущему. Если площадь или количество комнат меньше, вы можете обратиться с жалобой в прокуратуру или с исковым заявлением в суд.

2. Пример из практики: был случай, когда многодетной семье, проживающей в трёхкомнатной квартире в аварийном доме, вместо положенной трёхкомнатной предоставили двухкомнатную. При этом предложили сделать третью комнату в кухне, а кухню перенести в прихожую.

Однако, ещё в 2019 году районный суд обязал администрацию предоставить семье квартиру общей площадью не менее 53,3 м², состоящую не менее чем из трёх жилых комнат. Но решение суда не было исполнено.

Чтобы добиться равнозначной по количеству комнат квартиры, семья обратилась в суд.

8. Проблема №6. Компенсация меньше положенной.

К сожалению, в практике органов местного самоуправления нередко встречается ситуация, когда при выплате денежной компенсации за жилое помещение их оценка стоимости жилья оказывается заниженной. Для расчёта суммы они привлекают экспертов, а затем в судебном порядке требуют изъять помещение с выплатой компенсации.

Когда собственники не соглашаются с предложенной суммой, назначается судебная экспертиза. В тех делах, в которых я принимал участие, экспертиза всегда определяла большую стоимость, чем предлагал муниципалитет.

Существует две причины, по которым компенсация может быть меньше положенной по закону:

1. В расчёте не учитывается земельный участок, поскольку он не сформирован или сформирован не полностью.
2. Не принимаются во внимание взносы за капитальный ремонт.

Земельный участок под домом.

Земля под аварийными домами — это важная часть денежной компенсации, на которую может рассчитывать собственник.

Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённым Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, до 1 июля 2008 года органы местного самоуправления должны были сформировать земельные участки под многоквартирными домами, поставить их на кадастровый учёт и передать собственникам. Однако большинство аварийных домов до сих пор стоят без сформированных земельных участков, что негативно сказывается на простых людях.

Минимальный размер земельного участка рассчитывается по методическим указаниям, утверждённым Приказом Минземстроя РФ от 26 августа 1998 года № 59, и может в три-четыре раза превышать участок непосредственно под домами.

Нормативный размер земельного участка определяется умножением общей площади жилых помещений на удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности. Например, для двухэтажного дома 1957 года удельный показатель составит 2,84, а для двухэтажки 1967 года — 2,72.

В Томске жильцы двухэтажного дома 26а в Урожайном переулке два года пытались оформить земельный участок под своим домом. В итоге им выделили участок в четыре раза меньше, чем положено по закону, — 363 м².

После многочисленных обращений в прокуратуру и мэрию размер земельного участка был рассчитан по методическим указаниям, утверждённым Приказом Минземстроя № 59, и составил почти 984,12 м².

В современных судебных процессах уже учитывается размер земельных участков, основываясь на приказе Минземстроя. Однако, несмотря на это, жильцы все равно сталкиваются с финансовыми потерями из-за того, что муниципалитет не всегда своевременно оформляет необходимые документы.

Собственникам квартир в аварийных домах земля предоставляется не в собственность, а в аренду на 49 лет. Из-за этого размер выплаты за землю уменьшается примерно на 11%. Если бы мэрия вовремя оформила участок, он бы уже находился в собственности жильцов.

Если муниципалитет не поставил земельный участок на кадастровый учет, жильцы могут сами определить его размер на собрании собственников. Для этого необходимо нанять кадастрового специалиста и отправить документы в кадастровую палату и муниципалитет.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года гласит, что решение собрания собственников должно быть обязательным для администрации, так как часть помещений принадлежит муниципалитету. Однако на практике это не всегда работает должным образом.

Взносы на капремонт.

Согласно законодательству, все собственники жилья в домах, подлежащих расселению, имеют право на компенсацию за капитальный ремонт, который не был проведён. По сути, это возврат средств, уплаченных жильцами за капитальный ремонт, которые так и не были использованы.

Однако до осени 2020 года компенсация за не проведённый капитальный ремонт предоставлялась только тем собственникам, которые приватизировали свои квартиры. Те же, кто приобрёл жильё в таких домах, не могли претендовать на возмещение.

В конце 2020 года позиция судов в этом вопросе изменилась, и теперь компенсации за капитальный ремонт предоставляются всем собственникам без исключения.

Как решить.

Теперь многое зависит от собственника. Если он не будет отстаивать свои права в суде, компенсацию за земельный участок и капитальный ремонт могут не рассчитать.

Например, в одном деле администрация обратилась в суд и указала, что компенсация составляет 3 207 000 рублей. Однако собственники не согласились с этой суммой. После проведения экспертизы было установлено, что компенсация составляет 4 638 000 рублей. Позднее сумма компенсации за жильё была увеличена ещё на 189 000 рублей.

9. Как избежать проблем при расселении.

Вот простое правило: если по какой-либо причине вы не согласны с предложенной компенсацией или жильём, не подписывайте акт об изъятии. С подписанным актом будет сложнее получить компенсацию или квартиру, соответствующую закону, так как суд рассматривает дела, когда между муниципалитетом и собственником нет соглашения.

Некоторые люди не хотят судиться и подписывают соглашение с заниженной стоимостью. Этим пользуются муниципальные служащие: на регион выделяется определённая сумма, и чем меньше выплачивают собственнику, тем больше денег остаётся для расселения других.

В нашей практике был случай, когда вместо квартиры собственникам давали деньги. Люди не знали, что имеют право требовать квартиру. В итоге решение суда вступило в законную силу.

После того как люди узнают, что их права нарушены, восстановить справедливость сложно: когда есть судебный акт, вступивший в законную силу, практически невозможно найти основания для пересмотра.

10. На что стоит обратить внимание, если ваш дом признали аварийным.

1. Если ваш дом не был признан аварийным, вы можете провести независимую экспертизу и снова обратиться в муниципалитет. Если местные власти не прислушаются к заключению эксперта, вам придётся обращаться в суд.
2. Если проживание в аварийном доме угрожает вашему здоровью или здоровью окружающих, вы можете добиться расселения дома вне очереди.
3. Собственники квартир в аварийных домах, которые вошли в региональную программу расселения, имеют право выбрать между денежной компенсацией и равнозначным жильём.
4. При получении нового жилья жильцы аварийного дома могут настаивать на том, чтобы количество комнат было равнозначно предыдущему.
5. Дома, признанные аварийными после 2017 года, пока не включены в программу расселения. Собственники жилья в таких домах могут рассчитывать только на денежную компенсацию. Напрямую добиться включения дома в программу расселения невозможно, но чем больше обращений от граждан, тем быстрее дома будут включены в эту программу.
6. Часто денежная компенсация оказывается меньше, чем можно было бы получить в суде. Это может быть связано с проблемами с оформлением земельного участка или отсутствием выплат за капитальный ремонт.