Задать вопрос Образцы документов Последние консультации Наши юристы Новости Контакты Вход/Регистрация

Апартаменты с точки зрения закона: чем отличаются от квартиры, плюсы и минусы в 2025 году.

Хотите узнать, как решить вашу проблему?

Обращайтесь в форму онлайн-вопроса или звоните по телефону горячей линии.

+7 (495) 744-37-98 Мы работаем 24/7

В этой статье мы подробно рассмотрим, чем апартаменты отличаются от квартир с точки зрения закона и права.

С юридической точки зрения, апартамент не является тем же самым, что и квартира, даже если в нём проживает семья с тремя детьми и это их единственное жильё. Временная регистрация также не превращает апартаменты в жилую недвижимость. Здание, в котором находятся апартаменты, не считается многоквартирным домом, несмотря на наличие управляющей компании, почтовых ящиков в подъездах и качелей во дворе. Для государства апартаменты — это вид коммерческой недвижимости. Это основное отличие апартаментов от квартир.

При покупке апартаментов можно сэкономить миллион рублей, но если не учесть все нюансы, то в будущем можно понести гораздо большие потери. Эти потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.

1. Назначение помещений.

В законодательстве чётко определён перечень помещений, которые можно отнести к жилым. Апартаменты в этот список не входят. Даже если здание гостиничного типа внешне напоминает жилой дом, оно всё равно не считается жилым.

Если вы владеете апартаментами, то, вероятно, вы являетесь собственником коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, касающиеся жилья, на апартаменты не распространяются. Если вы сталкиваетесь с правилами господдержки, условиями ипотеки или требованиями к льготникам, где упоминаются слова «жилое помещение» или «жилье», это, скорее всего, вас не касается.

Государство устанавливает требования к безопасности жилых помещений, включая высотность домов, наличие лифтов, расположение санузлов, усиление перекрытий, естественное освещение, высоту потолков, звукоизоляцию и даже уклон лестниц. Эти требования не распространяются на апартаменты, которые предназначены для нежилого использования.

Теоретически, могут существовать апартаменты, которые выглядят как квартиры и расположены в жилом здании. Чтобы узнать больше о проекте, в котором вам предлагают купить недвижимость, ознакомьтесь с соответствующими документами. Например, информацию о назначении здания и помещений можно легко найти в проектной декларации, которая обычно размещается на сайте застройщика.

2. Содержание общего имущества.

Квартира.

Приобретая квартиру в обычном жилом доме, вы автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хотя в свидетельстве об этом не упоминается, вам принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Без вашего согласия подвал не могут сдать в аренду под фитнес-центр, на фасаде не могут повесить рекламный баннер, а общий балкон нельзя использовать как кладовую. Вы имеете право участвовать в решении вопросов благоустройства двора, выбирать способ оплаты общедомовых нужд и менять управляющую компанию.

Апартамент.

Ситуация с апартаментами более сложная. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилых зданиях прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Однако Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как и у владельцев квартир в многоквартирных домах. Они обязаны оплачивать содержание общего имущества, включая не только офисы, но и апартаменты.

В этом подходе есть как преимущества, так и недостатки. В многоквартирном доме всё более-менее понятно: есть подъезды, лестницы и лифты, которыми пользуются все жильцы. Логично, что все должны за них платить. В нежилом здании, помимо апартаментов, могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы — всё это общее имущество, за содержание которого придется платить владельцам не только офисов, но и апартаментов.

Даже если семья купила апартаменты и живёт там с детьми, но никогда не бывает в холле бизнес-центра, с неё теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию действуют разъяснения ВАС, а судебная практика неоднозначна. Завтра придёт другая управляющая компания и всё изменит.

Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невероятной красоты и удобства. С другой стороны, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.

3. Управление домом.

У дома есть множество задач, которые выходят за пределы квартир. Подъезды необходимо убирать, лифты и крыши — ремонтировать, лампочки — менять. На придомовой территории требуется обустроить площадки и установить лавочки, а также подстричь газоны, установить столбики, покрасить ограды и подмести листву.

Кто, как и за какие средства будет заниматься этими делами — остаётся открытым вопросом.

Квартира.

В многоквартирном доме вопросы управления решаются управляющей компанией или товариществом собственников жилья (ТСЖ). Управляющую компанию избирает собрание собственников, и именно оно принимает ключевые решения по управлению домом.

С 1 сентября 2022 года, чтобы избрать новую управляющую компанию, необходимо более 50% голосов собственников жилья. Собрание собственников можно сравнить с демократическим процессом, где каждый собственник имеет определённый «вес» в зависимости от площади своей квартиры и может голосовать.

Активные жильцы могут проводить агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на результаты голосования, как в обычном демократическом процессе. Например, если у молодой мамы есть время и желание, она может организовать установку пандусов у подъездов. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за запрет парковки во дворе. Однако, если больше голосов будет у владельцев машин, то пенсионеры могут остаться без лавочек и зелёных зон, а парковка может расшириться за счёт общего бюджета.

Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, необходимо иметь больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В реальности такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.

Апартамент.

В нежилом здании с офисами и магазинами может возникнуть ситуация, когда застройщик не продаёт офисы, а сдаёт их в аренду, сохраняя право собственности. Или же вся офисная и торговая часть выкупается девелоперской компанией. В таком случае появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство голосов. А тот, у кого большинство голосов, имеет право единолично принимать решения по дому.

Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Возможно, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.

Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из торгового центра — риск есть, и очень высокий.

Мажоритарный собственник может проголосовать за повышение тарифов, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублёвки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб. У жильцов апартаментов не будет никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.

4. Отношения с соседями.

Квартира.

По закону ни вы, ни кто-либо другой не имеют права использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире невозможно легально организовать офис или мини-гостиницу, открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Для этого нужно перевести помещение в нежилое, что не всегда возможно.

Разница между апартаментами и квартирой заключается в том, что для жилых домов действует режим тишины: после определённого времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живёте в многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам доносятся дешёвые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы повлиять на это.

Апартаменты.

Собственники апартаментов могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования отличаются от тех, что действуют для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаментах гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних помещений кто-то может выкупить для сдачи командировочным, иностранцам и влюблённым парочкам — и это будет законно.

Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.

На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести часть стены и закрыть вам обзор. В обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут и не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании, причём охрана будет обязана выдавать им пропуска.

Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнётесь с такими проблемами. Возможно, рядом с вами будут жить тихие семьи, и весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причём разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр — всё, о чём вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчёт, что комплекс с апартаментами — это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, и у жильцов меньше прав.

5. Изъятие за долги.

Квартира.

Согласно законодательству, единственное жильё нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому-то другому, у него не отберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение составляют только ипотечные квартиры, которые уже находятся в залоге у банка.

Апартаменты.

Апартаменты не считаются жильём, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Не имеет значения, что в апартаментах живёт семья, которая купила их для постоянного проживания, что у них нет другой недвижимости и что кредит был взят не под залог квартиры. Для судебных приставов апартаменты — это обычный актив, который можно арестовать и продать в счёт долга. Например, если владелец апартаментов является индивидуальным предпринимателем и у него накопились долги перед кредиторами и налоговой, то его семья и дети, проживающие в апартаментах, не защищены от взыскания.

6. Вычеты при покупке недвижимости.

Квартира.

При покупке квартиры у вас есть возможность воспользоваться налоговым вычетом и вернуть часть уплаченного налога. Если вы приобретаете жилье в браке и ни один из супругов ранее не пользовался этим правом, вы можете вернуть до 520 тысяч рублей. Кроме того, государство вернет вам 13% от уплаченных процентов по ипотеке — максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.

Апартаменты.

В случае с апартаментами, даже если их приобретает обычная семья с детьми и планирует там жить, никаких налоговых вычетов не предоставляется.

Давайте рассмотрим пример, где стоимость апартаментов составляла 7,2 миллиона рублей. Если супруги купят квартиру по такой же цене в ипотеку на 15 лет под 10%, то они смогут вернуть от государства:

  • 520 тысяч рублей в качестве налогового вычета с 4 миллионов рублей первоначального взноса — это максимальный размер вычета, который может получить каждый из супругов;
  • около 390 тысяч рублей в виде компенсации за проценты по ипотеке.

Таким образом, при покупке квартиры супруги смогут вернуть от государства в общей сложности 910 тысяч рублей. Важно отметить, что с учетом лимита вычета по процентам, воспользоваться им сможет только один из супругов, а второй сохранит его для следующей ипотеки.

При покупке апартаментов за ту же сумму с аналогичным первоначальным взносом государство не предоставит семье никаких вычетов, поскольку для этого нет оснований.

7. Регистрация по месту жительства.

Существует два типа регистрации: постоянная по месту жительства, которую мы привыкли называть пропиской, и временная по месту пребывания. Эти два вида регистрации не являются взаимоисключающими. Вы можете иметь постоянную регистрацию в одном месте и временно зарегистрироваться в другом регионе, например, на время учебы или работы.

Постоянная регистрация возможна только в жилом помещении, то есть в квартире. В апартаментах гостиничного типа можно оформить только временную регистрацию, которая предоставляется максимум на пять лет. А в апартаментах, расположенных в деловом центре, невозможно получить даже временную регистрацию.

Это означает, что у владельца апартаментов в паспорте не будет штампа о прописке, а только вкладыш о временной регистрации. Данная проблема вызывает беспокойство на самом высоком уровне, но пока не решена.

Некоторые региональные льготы зависят от адреса постоянной регистрации. Например, в Москве действует программа бесплатной реабилитации и санаторно-курортного лечения, которая доступна только тем, кто имеет постоянную регистрацию в столице.

Также существуют выплаты и льготы, привязанные к месту пребывания. Однако, чтобы разобраться с ними, необходимо учесть конкретные обстоятельства и обратиться за консультацией заранее.

Оптимальным вариантом является наличие как постоянной прописки, так и временной регистрации. Например, если у вас есть квартира в регионе, а работаете вы в Москве, то в вашем паспорте должен стоять штамп о постоянной регистрации, что подтверждает ваше постоянное место жительства. Временная регистрация без прописки означает, что у вас нет постоянного места жительства и вы находитесь в месте пребывания на ограниченный срок.

8. Регистрация детей без согласия других собственников.

Квартира.

Любой взрослый, имеющий регистрацию в квартире, может прописать своего ребёнка до 14 лет без согласия остальных собственников. Молодым семьям не требуется разрешение родителей на постоянную или временную регистрацию ребёнка, если они сами имеют регистрацию в этом жилье, даже если не являются собственниками. Если вы зарегистрировали сына или невестку, они автоматически могут прописать своих детей.

Если у супругов есть дети от предыдущих браков, им также не нужно получать согласие друг у друга на регистрацию этих детей.

Апартаменты.

В апартаментах регистрация ребёнка, даже временная, возможна только с согласия всех совершеннолетних собственников жилья.

9. Коммунальные платежи.

Квартира.

Тарифы и нормативы на коммунальные услуги для населения регулирует государство. Правительство устанавливает максимальный рост тарифов на год, а региональные власти определяют конкретные нормативы.

Если в каком-либо регионе нормативы оказываются завышенными, в дело могут вмешаться прокуратура или антимонопольная служба. Существуют законы и постановления, которые обеспечивают контроль над всей этой системой. У жильцов квартир есть возможность обратиться в управляющую компанию с требованием пересчитать суммы в квитанциях, если они считают их завышенными.

Апартамент.

Жильцы апартаментов не относятся к категории потребителей, приравненных к населению. Хотя в апартаментах проживают обычные люди, считается, что электроэнергия поставляется туда для коммерческих нужд. В среднем коммунальные услуги в апартаментах обходятся на 20% дороже, чем в аналогичной по площади квартире.

10. Налог на имущество.

Налог на имущество для квартиры.

Налог на имущество рассчитывается по ставкам, установленным для жилых помещений. Эти ставки могут различаться в зависимости от региона и стоимости квартиры, но существуют и федеральные нормы. Для квартир действует ставка 0,1% от кадастровой стоимости.

Однако владельцы квартир могут воспользоваться вычетом по налогу на имущество, который составляет 20 квадратных метров. Это означает, что с этой площади налог платить не нужно — только с оставшейся части.

Эта льгота предоставляется всем владельцам квартир, независимо от их социального статуса и дохода, и действует в любом регионе. Например, если площадь квартиры составляет 39 квадратных метров, налог будет начислен только с 19 квадратов по ставке 0,1%.

Для квартир стоимостью более 10 миллионов рублей в Москве ставка повышается до 0,15%, но это всё равно значительно ниже, чем для апартаментов. Кроме того, существуют понижающие коэффициенты, которые могут уменьшить налог, но действуют они только на ограниченный срок.

Налог на имущество для апартаментов.

Владельцам апартаментов гостиничного типа придется платить примерно в пять раз больше налога на имущество по сравнению с квартирами — 0,5%. Однако они могут немного сэкономить за счёт меньшей кадастровой стоимости. А если апартамент находится в административно-деловом комплексе, то ставка будет ещё выше — 2%.

Владельцам апартаментов не предоставляют федеральный вычет по налогу на имущество, поэтому они платят налог со всей площади.

11. Социальная инфраструктура и технические требования.

Квартира.

Государство обязано следить за соблюдением параметров жилой застройки. Существуют строгие требования к количеству школ, детских садов, поликлиник, дорог и других инфраструктурных объектов. Застройщики должны возводить их за свой счёт или при поддержке государства.

К сожалению, на практике многие застройщики не всегда придерживаются этих норм. Они могут вступать в сговор с чиновниками, получая утверждённые проекты без школ и поликлиник, или бесконечно затягивать сроки сдачи инфраструктурных объектов. Однако владельцы квартир всё же имеют определённые гарантии и права. Их защищают не только градостроительные правила, но и федеральные законы.

В зоне жилой застройки запрещено строить шумные производства и опасные объекты. Даже если появится мини-производство, вокруг него должна быть санитарная зона. Вход в магазин в жилом доме должен быть отдельным, а не через подъезд. Уровень шума в квартирах должен соответствовать государственным стандартам, для квартир установлены санитарные нормы. В случае отклонений можно требовать неустойку или обязать застройщика исправить недостатки.

Апартаменты.

Для зон коммерческой застройки таких строгих градостроительных норм не существует. В районе расположения комплекса апартаментов может не оказаться школы и поликлиники, и город не обязан их строить. Количество жителей в апартаментах не учитывается при планировании застройки. Например, в апартаментах может жить 200 детей, но для них не построят отдельный детский сад и не предусмотрят места в ближайшей школе.

К апартаментам не предъявляются строгие требования по санитарным нормам, характеристикам материалов, планировкам и шумоизоляции. Качество строительства контролируют не так тщательно, как в случае с жильём — это уже на совести застройщика.

12. Перевод апартамента в жилое помещение.

Теоретически нежилое помещение можно признать жилым. Для этого всё здание должно быть официально переведено в статус многоквартирного дома. Однако отдельный апартамент нельзя преобразовать в квартиру. И хотя на бумаге такой механизм существует, на практике реализовать его для отдельного собственника апартаментов невозможно.

13. В чем выгода при покупке апартаментов.

Место.

Нередко в привлекательном месте, где невозможно построить жилой дом, можно возвести здание с апартаментами. Это происходит, когда в градостроительном плане предусмотрен участок для делового центра или гостиницы, а для полноценного микрорайона с парковками, школами, поликлиниками и санитарными зонами не хватает места. Либо территория не подходит для жилой застройки из-за близости промышленных объектов. Апартаменты могут стать единственным вариантом для тех, кто хочет приобрести недвижимость в удобном месте, например, недалеко от работы или в центре города.

Цена.

Стоимость апартаментов часто ниже, чем квартир в том же районе. Это связано с тем, что земля под нежилые объекты обходится дешевле, проектирование нежилого комплекса проще, а застройщику не нужно тратить средства на инфраструктуру.

Инвестиции.

Апартаменты можно рассматривать не только как место для жизни, но и как выгодное инвестиционное вложение. Сдавая их в аренду, можно получать доход, достаточный для оплаты ипотеки в жилом комплексе, что даёт право на налоговые вычеты, государственную поддержку и постоянную регистрацию.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Онлайн
Задать вопрос юристу
Напишите ваш вопрос мы обязательно вам ответим
20 Юристов

сейчас онлайн

11 минут

средняя скорость ответа



Все рубрики:




Подождите...

Мы готовы вам помочь бесплатно

    Консультант онлайн (Дмитрий Романович)

    Получите совет юриста за 15 минут!


    +