В 2024 году, когда перед людьми встаёт выбор между арендой жилья и его покупкой в ипотеку, важно тщательно взвесить все плюсы и минусы обоих вариантов. Выбор зависит от множества факторов, таких как уровень дохода, объём накоплений и срочность, с которой нужно переехать.

1. Ипотека и аренда квартиры: понятия и законодательные основы.

Прежде чем принимать решение о выборе квартиры для аренды или покупке в ипотеку, важно ознакомиться с законодательными аспектами этих процедур.

В случае найма жилого помещения следует руководствоваться положениями главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор найма заключается в простой письменной форме, то есть его не требуется заверять у нотариуса. Однако, если арендодатель передает жилье во временное пользование на срок более одного года, необходимо зарегистрировать обременение по соглашению.

Регистрационные действия также обязательны, если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо.

Ипотека представляет собой особый вид залога, обычно касающийся недвижимости. Законодательное регулирование данной процедуры осуществляется на основании Федерального закона № 102 от 1998 года.

Ипотечное соглашение составляется в письменной форме и оформляется в виде одного документа. В отличие от договора найма, он подлежит обязательной государственной регистрации в соответствующих органах.

Прежде чем принять решение о вступлении в ипотечные или арендные отношения, мы рекомендуем вам проконсультироваться с нашим юристом. Он поможет вам разобраться во всех нюансах процедуры.

2. Главные преимущества аренды жилья перед ипотекой.

Чтобы понять, что лучше — арендовать квартиру или приобрести её в ипотеку, необходимо провести тщательный сравнительный анализ. Важно оценить все преимущества и недостатки обоих вариантов.

Специалисты выделяют пять ключевых достоинств аренды квартиры перед её покупкой в ипотеку:

1. Свобода выбора: нет никаких ограничений в выборе недвижимости, таких как месторасположение или состояние жилья.
2. Отсутствие необходимости в крупной сумме накоплений: для получения жилого помещения во временное пользование не требуется больших финансовых вложений.
3. Отсутствие риска потери имущества: если арендатор не является собственником квартиры, риск утраты имущества полностью отсутствует.
4. Быстрое заселение: заселение осуществляется в короткие сроки.
5. Отсутствие необходимости в хорошей кредитной истории: нет необходимости подтверждать свою кредитоспособность, чтобы взять жильё в аренду.

Выбирая между ипотекой и арендой, важно также ознакомиться с процедурой заключения сделки.

Чтобы арендовать жилое помещение, достаточно найти подходящую недвижимость, связаться с её владельцем, обсудить все детали договора, составить и подписать его. В случае необходимости, ограничения, возникающие по соглашению, потребуется зарегистрировать в государственных органах.

«Покупка квартиры в ипотеку может оказаться более сложной задачей. Прежде всего, необходимо убедиться, что банк одобрит вам жилищный кредит. Для этого нужно иметь стабильный официальный доход, достаточный для выполнения обязательств по кредиту. Следует отметить, что у разных банков могут быть различные подходы к оценке платежеспособности и надёжности потенциального заемщика».

После предварительного одобрения кредитной организацией в установленный срок необходимо найти подходящее жильё, учитывая не только свои предпочтения, но и требования банка к недвижимости.

Обычно на этом этапе заключается предварительный договор купли-продажи, проводится оценка имущества и оформляется страховка.

Затем клиент снова обращается в банк, предоставляя документы на недвижимость. Кредитная организация проверяет, может ли эта недвижимость быть предметом залога. Если банк принимает положительное решение, можно заключить договор купли-продажи и ипотечное соглашение. После этого необходимо зарегистрировать обременения и переход права собственности в Росреестре.

Отсутствие ограничений в выборе жилья.

Сложно сказать, что лучше — аренда или ипотека. У каждого человека свои предпочтения.

Одним из главных преимуществ аренды является свобода в выборе квартиры. Вы можете арендовать любую свободную недвижимость, основываясь на своих личных требованиях. При этом не имеет значения:

• месторасположение квартиры;
• её стоимость;
• состояние;
• история объекта (кто и когда был владельцем, как часто право собственности переходило от одного собственника к другому);
• другие критерии, которые важны для банков.

Если район, инфраструктура или сама квартира не понравились арендатору уже после заключения договора, он может без труда найти другое жильё. Как показывает практика, арендодатели не пытаются удерживать клиентов с помощью договора, даже если он заключён на длительный срок и до конца его действия осталось много времени.

Обратите внимание! Выбирая квартиру для аренды, попросите у потенциального арендодателя предоставить документы на недвижимость: документ, на основании которого он стал владельцем объекта, выписку из ЕГРН и технический план. Обязательно посмотрите, кто является собственником имущества. По закону, сдавать квартиру может только её владелец или его представитель, уполномоченный доверенностью.

Не нужно иметь крупную сумму денежных средств.

Принимая решение о том, брать ли ипотеку или снимать квартиру, важно учесть своё финансовое положение. Как правило, для покупки жилья с использованием жилищного займа необходимо иметь первоначальный взнос. Также потребуется застраховать объект — без этого ипотечный договор не будет заключён.

Каждый месяц необходимо своевременно вносить кредитные платежи. Кроме того, человек несёт расходы на коммунальные услуги, налоги и содержание имущества.

Некоторые люди, не имея достаточных знаний, рассчитывают окончательную стоимость квартиры, умножая её цену на процентную ставку. Однако такой результат будет справедливым только в том случае, если человек погасит ипотеку в течение года. Чем дольше он будет выплачивать кредит, тем выше будет переплата, поскольку процент начисляется на сумму займа каждый год.

Для точного расчёта ежемесячного платежа и переплаты можно воспользоваться специальным калькулятором, который обычно размещён на официальном сайте кредитной организации.

Ещё одна особенность ипотеки — необходимость страхования недвижимости. Без действующей страховки объект не может стать залогом, а это увеличивает окончательную стоимость квартиры.

Гражданин, снимающий жильё, может использовать разницу между ежемесячным платежом по ипотеке и арендной платой в качестве инвестиций, что позволит ему накопить и приумножить значительную сумму. Не стоит забывать и о первоначальном взносе по кредиту — его можно положить на вклад или приобрести на него другие финансовые активы, которые приносят доход, что поможет быстрее накопить деньги.

Пример из практики:

Василенко Г.Л., находясь в поиске оптимального решения между арендой квартиры и её приобретением в ипотеку, решил тщательно проанализировать, что будет выгоднее для него.

Мужчина ориентировался на покупку жилья стоимостью около 2 миллионов рублей на срок в 10 лет. Он обратился в банк, где ему предоставили консультацию по вопросам жилищного кредитования.

В случае приобретения квартиры за 2 миллиона рублей на 10 лет под 13% годовых, при условии внесения первоначального взноса в размере 10%, каждый месяц он должен был бы выплачивать 36170 рублей. Общая стоимость квартиры составила бы 4,54 миллиона рублей, а переплата — 2,54 миллиона.

Если же мужчина предпочел бы снимать квартиру за 20 тысяч рублей в месяц, то за 120 месяцев аренды он должен был бы заплатить 2520 тысяч рублей. При этом арендная плата оставалась бы неизменной в течение первых пяти лет, а каждые последующие пять лет повышалась бы на 10%.

Однако у Василенко не было достаточной суммы для внесения первоначального взноса, а его ежемесячный доход составлял всего 50 тысяч рублей. После уплаты ипотеки у него оставалось бы около 14 тысяч рублей, и большую часть этих средств он был бы вынужден тратить на коммунальные услуги.

В результате Василенко пришёл к выводу, что в его ситуации выгоднее арендовать квартиру, чем приобретать её в ипотеку.

Нет риска утраты недвижимость.

Съемная квартира не принадлежит арендатору, и он проживает в ней за определенную плату. Если у него возникают сложности с оплатой аренды, он всегда может попытаться договориться с арендодателем о переносе платежа.

Что касается ипотеки, то банки предлагают различные возможности для снижения финансовой нагрузки, включая кредитные каникулы. Однако, чтобы обсудить все условия и найти компромисс, потребуется время. Нельзя просто позвонить в банк или прийти в отделение и попросить перенести очередной платёж на несколько дней.

Если задолженность по ипотеке превышает 5% от стоимости квартиры и платежи не вносятся в течение трёх месяцев подряд, банк имеет право обратить взыскание на объект. В случае неудачного исхода процедуры заемщик может лишиться не только квартиры, но и денег, которые он уже внёс в качестве погашения ипотеки.

Важно понимать, что если человек арендует квартиру, то он не рискует потерять недвижимость, так как она не является его собственностью. В случае возникновения сложностей с оплатой аренды он может попытаться договориться с арендодателем. Если же размер арендной платы становится не по карману, он всегда может найти другое жильё по более низкой цене.

Быстрое заселение.

Чтобы купить квартиру, потребуется определённое время. Точный срок зависит от нескольких факторов:

1. Период, в течение которого кредитная организация рассматривает вашу кредитную заявку.
2. Время, необходимое для поиска подходящего жилья.
3. Длительность оценки объекта и его страхования.
4. Срок, за который банк принимает решение об одобрении недвижимости.
5. Время, затраченное на заключение сделки купли-продажи.
6. Продолжительность процедуры регистрации права собственности и заключения ипотечного соглашения.

В среднем, на покупку квартиры в ипотеку уходит от двух до пяти недель. Если же вы планируете снимать жилое помещение, то заселиться в него можно сразу после подписания договора аренды. Обычно, если после просмотра квартиры арендатора всё устраивает, а арендодатель готов сдать именно эту недвижимость, то стороны могут подписать соглашение в тот же день.

Больше всего времени занимает поиск подходящего объекта, который бы удовлетворял все ваши потребности.

Настоятельно не рекомендуем снимать квартиру без заключения договора. Этот документ является гарантией того, что обе стороны будут добросовестно выполнять свои обязательства.

Единой формы договора аренды не существует, однако при его составлении следует руководствоваться нормами российского законодательства. Если в договоре не будут отражены все существенные условия, его могут признать недействительным или незаключенным.

Чтобы правильно составить арендное соглашение, мы рекомендуем обратиться к нашему юристу. Он ответит на все ваши вопросы, подробно расскажет о правилах и условиях написания договора, а в случае необходимости подготовит проект документа.

Не нужно иметь идеальную кредитную историю.

Чтобы получить жилищный кредит, важно иметь хорошую кредитную историю. Заёмщикам с низким рейтингом обычно предлагают менее выгодные условия: например, повышенную процентную ставку или меньший срок действия договора. А некоторым и вовсе отказывают в ипотеке.

Чтобы арендовать квартиру, не обязательно иметь безупречную кредитную историю. Её просто никто не проверяет. Также потенциальный арендодатель не будет проверять наличие официального дохода. Для заключения сделки достаточно иметь при себе только паспорт.

3. Ипотека или аренда квартиры: достоинства и недостатки.

Чтобы понять, что лучше — взять ипотеку или арендовать квартиру, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против».

Преимущества ипотеки:

• Заемщик становится собственником квартиры сразу после заключения сделки купли-продажи.
• После погашения займа владелец имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению, не требуя согласия третьих лиц на совершение юридически значимых действий.
• Ипотечную квартиру можно сдавать в аренду с разрешения кредитной организации.
• Есть возможность получить постоянную прописку.
• Нет риска, что арендодатель потребует освободить жилплощадь в короткие сроки, если финансовые обязательства перед банком будут добросовестно выполняться.

Недостатки ипотеки:

• Необходимо ежемесячно вносить крупную сумму в течение длительного периода.
• Жилищный кредит без первоначального взноса получить практически невозможно.
• Дополнительные расходы на страхование имущества.
• Для получения займа требуется хорошая кредитная история и подтверждение официального, достаточно внушительного заработка.

Преимущества аренды квартиры:

• Процедура аренды осуществляется в более короткие сроки.
• Никто не будет проверять кредитную историю и наличие заработка.
• Можно выбрать любой понравившийся объект, не опираясь на требования третьих лиц.

Однако, снимая жилье, человек оплачивает аренду и коммунальные платежи (такая практика встречается чаще всего). Каждый месяц отдавая деньги, арендатор получает лишь право проживать в квартире. В случае с ипотекой, после погашения займа человек становится собственником недвижимости.

4. Аренда или ипотека: на что обратить внимание при выборе.

Чтобы понять, что лучше — взять ипотеку или снимать квартиру в вашей конкретной ситуации, следует рассчитать несколько важных показателей:

• Ежемесячный платёж по кредиту — это основная сумма, которую вы будете выплачивать банку каждый месяц, а также дополнительные расходы, такие как оплата жилищно-коммунальных услуг и страховых взносов.
• Стоимость аренды с учётом коммунальных платежей — необходимо учесть все расходы на аренду жилья, включая коммунальные услуги.
• Средний совокупный семейный доход за месяц — нужно узнать общий доход вашей семьи за месяц, включая все источники дохода.
• Текущие расходы в месяц — необходимо учесть все текущие траты, такие как покупка продуктов питания, одежды и других необходимых вещей.

После исключения повседневных расходов и арендной платы из семейного дохода, нужно посмотреть, сколько свободных средств остаётся. Затем из этой суммы следует вычесть текущие издержки и платежи по кредиту.

Оцените, сможете ли вы добросовестно выполнять обязательства перед банком или арендодателем, имея такой уровень дохода.

5. Судебная практика.

В суд было подано исковое заявление от кредитной организации с требованием обратить взыскание на заложенное имущество. В качестве ответчика по делу выступал заемщик Ковалев Р.Т.

Истец сообщил, что между ним и ответчиком был заключен ипотечный договор сроком на 10 лет, стоимость которого составила 3 миллиона рублей. Однако заемщик неоднократно нарушал свои финансовые обязательства, не внося платежи в течение 7 месяцев подряд, в результате чего образовалась задолженность в размере 600 тысяч рублей.

Со своей стороны, ответчик указал, что он всего лишь четырежды вносил платежи по жилищному займу, после чего перестал выполнять свои обязательства.

Кредитная организация неоднократно пыталась урегулировать ситуацию мирным путем, что подтверждается претензионными письмами и уведомлениями о получении ответчиком претензий. Однако заемщик не шел на контакт, не отвечал на телефонные звонки и игнорировал претензии.

Рассмотрев дело и оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что ответчик нарушил существенные условия договора ипотеки. В связи с этим иск был удовлетворен в полном объеме.

6. Частые вопросы.

Можно ли сдать в аренду квартиру, купленную в ипотеку?

Возможность сдачи в аренду ипотечной квартиры определяется условиями договора. Если в соглашении содержится запрет на передачу заложенного имущества в пользование третьим лицам, то реализовать этот вариант не удастся. Если же в договоре не указано, что сдача в аренду запрещена, рекомендуется обратиться в кредитную организацию для получения согласия на проведение подобных действий.

Имеет ли право арендодатель повышать арендную плату на квартиру в Москве?

Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ, арендодатель может изменять стоимость аренды только по соглашению сторон. Однако, в договоре может быть предусмотрено иное. Например, в документ можно включить условие, по которому наймодатель получает право повышать квартплату без согласия арендатора. Однако такое изменение арендной платы допускается не чаще одного раза в год.

Банк не разрешает сдавать квартиру в аренду. Можно ли сделать это без заключения договора аренды и его регистрации в государственных органах?

Теоретически, это возможно. Однако, следует помнить, что такой подход является незаконным. Если банк узнает о том, что залогодатель передал заложенное имущество в пользование третьим лицам без соответствующего разрешения, он может потребовать досрочного возврата заемных средств в полном объеме в связи с нарушением условий договора. Кроме того, если доход от сдачи недвижимости внаем остается незарегистрированным, гражданина могут привлечь к ответственности за неуплату налогов.

7. Заключение эксперта.

Однозначно ответить на вопрос, стоит ли брать ипотеку или снимать жильё, невозможно. Всё зависит от конкретной ситуации и личных потребностей человека.

Если у человека нет достаточной суммы для внесения первоначального взноса, его доход ниже, чем ежемесячный платёж по ипотеке, или банки категорически отказываются одобрять жилищный кредит, то в такой ситуации остаётся только один вариант — арендовать квартиру.

Если же финансовое состояние человека удовлетворительное и он уверен, что в будущем будет получать стабильный доход, позволяющий ему полностью погашать ипотечные обязательства, то можно рассмотреть возможность приобретения жилья с помощью ипотеки.