Женщина решила приобрести жилье для своего совершеннолетнего сына. Она нашла подходящий вариант, заключила договор купли-продажи и передала продавцу всю оговоренную сумму. Росреестр зарегистрировал сделку. Однако оказалось, что продавец действовала не как собственник, а по доверенности, подлинность которой не вызвала сомнений ни у покупателя, ни у Росреестра.

Позже выяснилось, что собственник квартиры не выдавала никакой доверенности и не собиралась продавать жилье, а лишь сдала его в аренду. Женщина, арендовавшая квартиру, оказалась мошенницей. Она подделала паспорт собственника, вклеила в него свою фотографию и обратилась к нотариусу для оформления доверенности на право продажи и получения денег.

Нотариус не заметил ничего подозрительного и оформил доверенность от имени собственника, который в это время находился в другом месте. В качестве доверенного лица мошенница указала человека, от имени которого выступала она сама, используя другой поддельный паспорт. После этого она выдала себя за доверенное лицо, продала квартиру женщине, получила деньги и исчезла.

Собственник узнал о продаже квартиры и оспорил сделку. В российских судах подобные дела рассматриваются регулярно. В результате договор купли-продажи был признан недействительным, а покупательница была обязана вернуть квартиру настоящему собственнику. В итоге женщина осталась без денег и без жилья.

Здесь начинается самое интересное. Покупательница могла бы попытаться получить деньги у мошенников, но вероятность успеха была невысока. Поэтому она решила подать иск к страховой компании, которая застраховала ответственность нотариуса, выдавшего доверенность по поддельному паспорту.

Страховая компания отказалась выплачивать компенсацию и предложила женщине обратиться с иском к мошенникам. Однако покупательница решила судиться именно со страховой компанией. В качестве соответчика суд привлек нотариуса, который оформил доверенность.

Аргументы сторон.

Покупательница.

Когда я пришла посмотреть квартиру, дверь мне открыла женщина, которая представилась племянницей собственницы. Она предъявила доверенность и выписку из ЕГРН, и я проверила её паспорт. У меня не возникло никаких сомнений в подлинности документа.

Однако в результате я потеряла деньги, и я считаю, что в этом виновата нотариус, которая удостоверила доверенность. Она должна была проверить паспорт доверителя и убедиться, что женщина, открывшая мне дверь, действительно является племянницей собственницы, но не сделала этого.

По закону все нотариусы обязаны страховать свою ответственность. Я считаю, что это страховой случай, и поэтому страховая компания должна возместить мне убытки в размере 700 000 ₽. Я прошу суд взыскать эту сумму со страховой компании.

Нотариус.

При удостоверении доверенности я пригласила женщину к себе в кабинет, обращалась к ней по имени и отчеству, указанным в паспорте, и задала ей несколько вопросов. Она сообщила, что оформляет доверенность на свою родственницу. Паспорт не вызвал у меня никаких подозрений. Я осмотрела страницы с фотографией и сведениями о регистрации, а также визуально сравнила паспорт с лицом женщины — они были идентичны. Хотя женщина была в платке, это не помешало мне установить её личность.

Когда секретарь составляла доверенность, она проверила паспорт на сайте Федеральной миграционной службы (ФМС), и он не значился среди недействительных. Других способов проверить подлинность паспорта у меня нет, и я не обязана ими обладать. Я не признаю исковые требования и прошу суд отказать в иске.

Страховая компания.

Мы согласны с нотариусом. Она сделала всё возможное для установления личности доверителя. К тому же страховой случай не наступил: по условиям договора страхования с нотариусом, чтобы получить компенсацию, нужно, чтобы факт причинения вреда гражданину установил суд и решение вступило в законную силу. Поэтому мы не будем платить.

Что сказали суды.

Первая инстанция.

Давайте рассмотрим, есть ли вина нотариуса в убытках, которые понесла истица.

Мошенница пришла к нотариусу и предъявила поддельный паспорт собственницы квартиры со своей фотографией. Нотариус выполнила все необходимые действия и удостоверила доверенность. Паспорт был проверен на сайте Федеральной миграционной службы.

У нотариуса не было специальных технических средств, таких как источник ультрафиолетового света, чтобы проверить подлинность документа, но это не является нарушением. По закону требования к таким средствам должно утверждать государство, а на тот момент их ещё не было. Поэтому нотариус не имела права отказаться от удостоверения доверенности.

Если покупательница считает, что нотариус не приняла меры предосторожности и плохо проверила паспорт, то именно она должна это доказать. Однако она не представила ни одного такого доказательства. Например, она не смогла доказать, что паспорт имел явные признаки подделки.

Убытки у женщины возникли не из-за действий нотариуса, а по вине преступников. А раз нет вины нотариуса, то и страховая компания не должна платить.

Таким образом, в иске отказываем.

Покупательница не сдалась и обжаловала решение.

Верховный суд Республики Башкортостан.

Коллеги из первой инстанции допустили ошибку. В произошедшем виновата нотариус, и именно её действия стали причиной убытков, понесённых покупательницей.

По закону нотариус должен проявлять должную заботу и осмотрительность. Однако в данном случае этого не было: нотариус не установила личность гражданки, как это требовалось по закону. Из-за этого покупательница, полагаясь на нотариальную доверенность, отдала деньги за квартиру мошенникам.

Нотариус могла и должна была обратить внимание на то, что личность доверителя не соответствует паспорту. В частности, она должна была заметить, что возраст мошенницы явно не соответствует возрасту собственницы квартиры, указанному в паспорте.

В подобных делах нотариус должен доказать, что надлежащим образом исполнял свои обязанности. Однако в данном случае она не смогла представить достаточных доказательств.

Решение районного суда подлежит отмене, а требования истицы — удовлетворению. Мы взыскиваем со страховой компании убытки в размере 700 000 рублей.

Такое решение не устроило ни страховую компанию, ни нотариуса, и они подали жалобу в Верховный суд.

Верховный суд.

Мы полностью согласны с выводами наших коллег. Нотариус несёт ответственность за любой причинённый вред, если его действия были нарушены в соответствии с законом. Этот вред возмещает страховая компания, а если её компенсации недостаточно, то сам нотариус отвечает из своего личного имущества.

Когда гражданин обращается за нотариальным действием, нотариус обязан удостовериться в его личности. Для этого он должен проверить действительность паспорта через онлайн-сервис миграционной службы и убедиться в его подлинности с помощью специальных технических средств, если они имеются в наличии. Например, можно использовать источники ультрафиолетового света или инфракрасного излучения.

К сожалению, закон не устанавливает конкретных методов проверки паспорта и технических средств, которые могут быть использованы. Поэтому этот вопрос остаётся на усмотрение самого нотариуса. Это профессиональный риск в его работе — необоснованно отказать в совершении нотариального действия или совершить его с нарушением закона.

Если у нотариуса возникают сомнения в подлинности паспорта, он может запросить информацию о его действительности у уполномоченных органов.

Коллеги из апелляционной инстанции сделали правильный вывод о том, что в данном деле виновна нотариус. Она могла и должна была обратить внимание на то, что возраст женщины, обратившейся к ней, явно не соответствует возрасту собственницы, указанному в паспорте.

Страховая компания также не права: страховой случай наступил. Нет необходимости отдельно устанавливать, что действия нотариуса причинили вред гражданину. Ни закон, ни договор страхования этого не требуют.

Решение апелляционного суда остаётся в силе. Страховая компания должна возместить все убытки покупательницы: стоимость квартиры — 700 000 рублей, госпошлину за регистрацию права собственности — 2 000 рублей, а также госпошлину в размере 2 957 рублей, которую суд взыскал при признании договора купли-продажи недействительным.

Что в итоге.

Женщина получила от страховой компании компенсацию за квартиру и возмещение других убытков — в общей сложности 704 957 ₽. Если бы она обратилась в полицию с заявлением на мошенников, ей пришлось бы ждать выплат годами, и нет гарантии, что она их вообще получила бы.

Верховный суд включил это дело в обзор судебной практики, который утвердил президиум суда. Теперь в подобных ситуациях шансы получить возмещение от страховой компании нотариуса выше, и это возможно уже в первой инстанции. Это важное решение для покупателей квартир, так как махинации с доверенностями при продаже недвижимости происходят довольно часто, а взыскать что-либо с преступников бывает крайне сложно.

Какие выводы мы можем сделать из этой истории.

Нотариальная сделка не является абсолютной гарантией законности. Даже в этом случае существует риск, что сделку могут отменить. Нотариус не может с уверенностью определить, является ли документ подлинным и дееспособен ли человек, который его предоставляет. Например, он может не заметить, что продавец страдает от наркотической или психической зависимости, и не сделать необходимый запрос о проверке его дееспособности.

Рекомендуется избегать покупки квартиры, если вместо собственника действует представитель по доверенности. В этом случае невозможно проверить адекватность собственника, а наличие дополнительного человека в цепочке увеличивает риск признания сделки недействительной. Если окажется, что собственник не отвечал за свои действия в момент выдачи доверенности, все сделки по доверенности будут отменены.

Если вы всё же решили заключить подобную сделку, примите меры предосторожности. Например:

1. Проверьте документ с помощью специального сервиса непосредственно перед сделкой. Сохраните скриншот экрана.
2. Убедитесь, что срок доверенности не истёк.
3. Сверьте паспортные данные представителя с теми, что указаны в доверенности.
4. Попросите у представителя номер телефона собственника и позвоните ему. Идеально, если это будет звонок по видеосвязи, но и обычный звонок тоже подойдёт. Сообщите, что хотите уточнить детали покупки квартиры, и назовите её адрес. Проверьте номер через сервисы, которые помогают определить имя абонента. Так вы сможете убедиться, что номер принадлежит именно собственнику.
5. Не стесняйтесь постучаться к соседям и спросить, знают ли они собственника и представителя, если он называет себя родственником.
6. Проверьте паспорт второй стороны по сделке. Паспорт нужно проверять во всех случаях. Это можно сделать с помощью специального сервиса МВД. Внимательно рассмотрите паспорт, изучите водяные знаки и оттиски. Если что-то настораживает — неровный шрифт, вид фотографии, слишком новое состояние документа, хотя указано, что он выдан уже давно, — лучше отказаться от сделки. Если к тому же у квартиры привлекательная цена, очень вероятно, что вы имеете дело с мошенниками.

Также можно рассмотреть вариант титульного страхования — страхования риска утраты права собственности на квартиру. Если сделку признают недействительной в течение действия такого договора, страховая вернёт вам деньги за квартиру.

Если вы не хотите внезапно узнать, что вашу квартиру продали без вашего ведома, подайте заявление в Росреестр о запрете любых действий с недвижимостью без вашего участия. Это можно сделать через МФЦ.