Покупатели, застройщики, риелторы и банки используют термин «новостройка» для обозначения дома на разных стадиях строительства.

Мы решили разобраться в этом вопросе и подготовили для вас краткое объяснение.

1. Что люди понимают под новостройкой.

В законодательстве отсутствует чёткое определение новостройки. Для застройщика новостройкой может быть не только жилой дом, но и, например, цех завода или новый пристрой к офису. Например, среди строителей принято считать новостройкой любое новое здание или реконструкцию, если после неё площадь здания увеличилась.

Риелторы, рекламируя недвижимость, относят к новостройкам все дома, которые находятся на гарантии застройщика, то есть не старше пяти лет.

Большинство людей используют термин «новостройка» для описания нового жилья, которое находится на этапе строительства или только что введено в эксплуатацию. Однако если дом был построен неделю назад, непонятно, можно ли его считать новостройкой. В быту покупатели, обращаясь к риелтору за квартирой в новостройке, часто имеют в виду дом, построенный по современным технологиям и не старше пяти лет.

Для потребителей термин «новостройка» приобретает юридическое значение при оформлении ипотечного кредита на покупку нового жилья. В этом случае стоит ориентироваться на определение, которое вкладывают в этот термин банки. Я постараюсь рассказать об этом подробнее.

2. Что такое новостройка для ипотеки.

В основном, под новостройкой подразумевают квартиру, индивидуальный жилой дом или таунхаус. Такое жильё становится новостройка с момента, когда застройщик получает право его продавать:

• для жилых домов или таунхаусов — это начало или окончание строительства, но только если продавцом является сам застройщик;
• для многоквартирных домов — с момента публикации проектной декларации.

Новостройка перестаёт быть таковой, когда жильё больше не соответствует критериям банка, который выдаёт ипотеку на покупку именно этого типа недвижимости.

Для большинства банков период, когда жильё считается новостройкой, начинается с момента публикации проектной декларации на сайте наш.дом.рф. Это означает, что застройщик выполнил все требования законодательства по привлечению участников долевого строительства, а регулятор проверил его работу.

Для банка имеет значение, кто выступает продавцом. Обычно новостройкой считается квартира в строящемся или готовом доме, которую продаёт застройщик. Однако некоторые банки предоставляют субсидированные кредиты по договорам уступки права требования, когда продавцом выступает не сам застройщик, а его дочерняя компания, подрядчик, получивший квартиры в качестве оплаты за свои работы, или инвестор. Важно, чтобы продавец был юридическим лицом, так как банки почти не субсидируют уступку прав от частных лиц и индивидуальных предпринимателей.

Например, застройщик продал часть квартир в доме по договорам долевого участия (ДДУ). Через год дом был сдан, и дольщики оформили право собственности. Остальные квартиры застройщик продолжает продавать по договору купли-продажи — для банка такое жильё всё ещё остаётся новостройкой. А вот если квартиру перепродает частное лицо, которое ранее приобретало её по ДДУ, а затем оформило в собственность, для банка это уже вторичное жильё.

3. Почему ипотека для новостройки дешевле обычной.

Ставка по ипотеке на новостройки может быть ниже рыночной. Например, семейная ипотека предоставляется под 6%, в то время как в декабре 2024 года средний процент по рыночным программам составлял 19-31%.

Это стало возможным благодаря тому, что банки предлагают льготные ипотечные программы, разработанные государством для улучшения жилищных условий граждан и привлечения дополнительных средств в сферу жилищного строительства.

Льготное ипотечное кредитование стало возможным благодаря тому, что государство субсидирует банкам разницу между ключевой ставкой и ставкой по льготной ипотеке. Субсидия финансируется из государственного бюджета в рамках действующих льготных программ, таких как семейная ипотека или программа для IT-специалистов.

Для тех, кто не подходит под условия льготных программ, существуют программы с рыночными условиями. Ставка по ним устанавливается банком на день выдачи кредита.

Однако, каждый банк может иметь свои дополнительные условия для кредитования покупки жилья в новостройке. Например, некоторые банки кредитуют только жильё по договору долевого участия (ДДУ), что означает невозможность купить квартиру от застройщика по договору купли-продажи.

4. Что лучше брать в ипотеку — новостройку или вторичку.

На этот вопрос нет однозначного ответа, поскольку все зависит от конкретных рыночных условий и ситуации каждого заемщика.

При покупке новостройки ставки по кредиту ниже, но стоимость квадратного метра выше. С другой стороны, покупка вторичной квартиры обойдется дешевле, но ставки по кредитам обычно выше.

В некоторых регионах, например, на Севере, строительство новых домов не ведется, что создает дополнительные трудности для покупателей.

Если вы рассматриваете возможность приобретения квартиры в кредит и соответствуете требованиям льготных ипотечных программ, то покупка новостройки может быть более выгодной. Однако если у вас уже есть значительный первоначальный взнос, вы готовы взять минимальный кредит и рассматриваете квартиру по привлекательной цене, то может быть выгоднее покупка вторичного жилья.

Важно сравнить оба варианта — покупку новостройки и готовой квартиры. Иногда даже высокая ставка по ипотеке может оказаться более привлекательной, чем низкая.

В целом, при двузначных значениях кредитной ставки переплата за ипотеку как в случае покупки вторичного жилья, так и новостройки может быть значительной. Остается надеяться, что ключевая ставка со временем снизится, что позволит рефинансировать кредит под более выгодный процент и уменьшить переплату.

5. Плюсы и минусы новостроек.

Плюсы:

1. Льготная ставка по кредиту. Вы можете приобрести квартиру по сниженной процентной ставке, что делает покупку более выгодной.
2. Гарантия застройщика. С 1 сентября 2024 года гарантийный срок на конструктивные элементы в новостройках сократился с пяти до трех лет. Это изменение касается только договоров долевого участия, заключенных после этой даты. Если же договор был подписан раньше или новостройка сдана до 1 сентября 2024 года, то гарантийный срок остается прежним — пять лет.
3. Отделка и меблировка в стоимость договора. При покупке квартиры по договору долевого участия (ДДУ) в стоимость кредита можно включить отделку, а некоторые застройщики предлагают даже меблировку. Это избавляет заемщика от необходимости искать дополнительные средства на ремонт и обустройство жилья.
4. Упрощенное оформление ипотеки. Для покупки квартиры в новостройке по ДДУ процесс оформления ипотеки становится проще и быстрее. После одобрения заемщика застройщик самостоятельно отправляет документы по недвижимости в банк и согласовывает выход на сделку. Вам не нужно делать оценку или страхование недвижимости, что позволяет выйти на сделку за 1–3 дня.
5. Покупка в рассрочку. Если ипотека вам не подходит, застройщик может предложить покупку квартиры в рассрочку. Это позволит вам не торопиться с выплатами и наслаждаться жизнью в новом жилье.
6. Новое жилье. Для многих покупателей этот критерий является одним из самых важных при выборе квартиры. В новостройках установлены новые инженерные коммуникации и сантехника, а дома построены по современным технологиям и имеют улучшенную планировку.

Минусы:

1. Цены на новостройки обычно на 20–40% выше, чем на вторичном рынке. Иногда даже низкая ставка по кредиту не может компенсировать эту разницу.
2. Часто квартиры в новостройках сдаются с дефектами, и дольщикам приходится ждать, пока их устранят. Это может занять от двух месяцев до года, а в некоторых случаях даже требует судебной защиты прав.
3. Если в доме есть квартиры с чистовой, предчистовой отделкой или вовсе без отделки, то первые год-два в нём может быть трудно жить, пока в соседних квартирах идёт ремонт.
4. Нет точного понимания, какие тарифы на коммунальные услуги утвердят и насколько качественно управляющая компания будет обслуживать многоквартирный дом.
5. Если у покупателя нет другого жилья, то на время строительства дома и ремонта ему придётся арендовать квартиру.
6. Развитие инфраструктуры может задержаться, что особенно критично для жилых комплексов с трудной транспортной доступностью. Новые маршруты или дорожные развязки не входят в компетенцию девелопера — этим занимаются местные власти.