Кооперативная собственность может быть переоформлена в частную. Во время консультаций наши юристы часто сталкиваются с вопросами о том, как правильно пройти через процедуру регистрации. В этой статье мы подробно рассмотрим, что говорится в законодательстве о кооперативах, а также поделимся рекомендациями о том, как зарегистрировать объект в личную собственность.

1.Особенности кооперативных объектов.

В каждом крупном городе России можно найти хотя бы один жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Это сообщество, созданное юридическими лицами и/или гражданами на основе членства, призвано удовлетворять потребности всех жильцов дома. Кроме того, ЖСК выполняют важную управленческую функцию, обеспечивая нормальное функционирование многоквартирного здания.

Члены кооператива вносят свои средства на различные цели:

— покупку жилья или его строительство;
— реконструкцию домов;
— содержание зданий.

У каждого члена ЖСК есть свои права и обязанности, которые необходимо соблюдать в течение всего времени, пока они состоят в кооперативе.

2. Права и обязанности членов ЖСК.

Каждый член жилищного строительного кооператива (ЖСК) обладает правом голоса на общем собрании. Решения, принятые на этом собрании, являются обязательными для всех участников. Правовое положение членов ЖСК регулируется главой 12 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ).

Согласно законодательству, члены ЖСК имеют следующие права:

• Избираться в правление кооператива.
• Вносить паевой взнос.
• Получать прибыль от коммерческой деятельности кооператива.
• Пользоваться помещениями в многоквартирном доме, размер которых соответствует размеру взноса в ЖСК.

Обязанности участников ЖСК включают в себя:

• Соблюдение Устава кооператива.
• Выполнение решений, принятых на общем собрании.
• Покрытие убытков кооператива за счет дополнительных взносов в течение трех месяцев с момента утверждения годового баланса.
• Освобождение жилых помещений в кооперативном доме после исключения из ЖСК.

Важно отметить, что если убытки кооператива не могут быть покрыты за счет средств участников в установленный срок, кредиторы имеют право обратиться в суд. Суд может принять решение о ликвидации объединения (часть 4 статьи 116 Гражданского кодекса Российской Федерации).

3. За кем числится собственность.

Жильё будет находиться в собственности кооператива до тех пор, пока гражданин не выплатит свой паевой взнос. В соответствии с пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса, участники кооператива, которые внесли паевые взносы за объекты на территории многоквартирного дома, приобретают на них право собственности.

Особенности права собственности.

Если говорить о праве собственности, которое получают участники кооператива после полной выплаты пая, то оно не связано с государственной регистрацией этого права. Таким образом, у участника кооператива оно возникает автоматически — сразу после завершения выплаты пая. Этот переход права собственности к участнику жилищно-строительного кооператива фактически снимает с кооператива обязательства по возврату выплаченного им взноса.

Если жилищно-строительный кооператив (ЖСК) отказывается передать жилое помещение участнику, который полностью выплатил свой пай, то этот отказ можно и нужно обжаловать в суде.

Наши юристы, специализирующиеся на жилищном праве, готовы предоставить вам консультацию и помочь в защите ваших прав в судебном разбирательстве. Мы будем рады помочь вам отстоять свои интересы!

Подводные камни.

Вступление в жилищно-строительный кооператив с целью стать владельцем жилого помещения сопряжено с рядом рисков, о которых следует знать.

Среди них:

• Вероятность неполучения квартиры: поскольку многие решения в ЖСК принимаются коллективно, существует риск того, что дом не будет достроен до конца, и вы останетесь без квартиры.
• Увеличение стоимости строительства: в случае роста цен на материалы и услуги, участники кооператива могут столкнуться с необходимостью оперативно покрыть убытки.
• Отсутствие обязательств: ЖСК не несет никаких обязательств перед своими членами.

Кроме того, стоит отметить, что в случае нарушения сроков передачи квартир участникам ЖСК, ответственность за это не предусмотрена.

Важно понимать, что перечисленные риски могут повлиять на защиту законных прав и интересов участников кооператива. Поэтому, прежде чем принимать решение о вступлении в ЖСК, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против».

4. Регистрация права собственности на квартиру в кооперативе.

Каждый участник кооператива имеет право оформить свою кооперативную квартиру в собственность. На данный момент существует два пути, как это можно сделать:

1. Обратиться в Росреестр. Это наиболее простой и быстрый способ стать собственником квартиры, которая относится к жилищному кооперативу (ЖСК), если пай уже выплачен.
2. Признать право собственности через суд. Если обращение в Росреестр не дало результатов, можно обратиться в суд и попытаться признать право собственности на квартиру.

5. Документы.

Если владелец квартиры в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) решил приватизировать её и перевести в свою собственность, ему следует обратиться в Росреестр за государственной регистрацией права. Для рассмотрения заявления потребуется предоставить пакет обязательных документов.

Какие документы нужны:

1. Справка, подтверждающая полную выплату пая.
2. Акт приёма-передачи жилья, выданный в ЖСК.

Куда обращаться с этими документами, зависит от региона, где находится кооператив. Это может быть как Росреестр, так и МФЦ.

Условия для перевода квартиры в собственность:

— Принято решение о возможности эксплуатации многоквартирного дома (МКД), в котором находится квартира.
— Жилое помещение должно иметь кадастровый номер, то есть состоять на кадастровом учёте.
— ЖСК должен получить право собственности на оформляемую в собственность квартиру.
— Документы должны быть оформлены правильно, без каких-либо ошибок.

Важно понимать, что в случае с кооперативной квартирой понятие «приватизация» неприменимо. Её нельзя приватизировать, но можно зарегистрировать право собственности. Для этого необходимо предоставить документы в двух экземплярах: оригинал и копию. Если каких-то документов не хватает, Росреестр может увеличить сроки рассмотрения заявки на регистрацию права собственности или вовсе отказать в услуге.

Для проведения регистрационных действий необходимо подать заявление в Росреестр.

Пример:

Иван является членом жилищно-строительного кооператива, расположенного в Москве. Это означает, что ему принадлежит квартира в многоквартирном доме, который относится к данному кооперативу.

Иван принял решение зарегистрировать свой объект недвижимости. Для этого он собрал все необходимые документы. Все регистрационные процедуры были осуществлены в многофункциональном центре.

6. Оформление через суд.

Если по какой-то причине невозможно зарегистрировать право собственности через Росреестр, следует обратиться в суд по месту фактического нахождения помещения. В случае банкротства жилищно-строительного кооператива (ЖСК) заявление на регистрацию права собственности подается в суд, который рассматривал дело о несостоятельности кооператива.

Если право собственности на квартиру будет устанавливаться через суд, собственнику потребуется оплатить государственную пошлину. Размер пошлины для физических лиц составляет 300 рублей, а для юридических лиц — 3000 рублей.

Что приложить к иску.

Чтобы обратиться в суд с исковым заявлением, необходимо собрать и предоставить пакет документов, среди которых особенно важным является документ, подтверждающий фактическое получение права собственности на квартиру в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).

К таким документам относятся:

— Договор, подписанный с представителями кооператива о включении в список участников;
— Протокол, в котором перечислены все граждане, принятые в ЖСК;
— Документы, подтверждающие оплату по договору: кассовые ордера, поручения и т.д.;
— Справка о полном погашении долга за квартиру;
— Акт приема-передачи объекта;
— Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
— Документ о присвоении адреса объекту (если речь идет о новостройке).

Кроме того, необходимо предоставить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, а также все контракты, связанные с новым домом.

На этапе составления иска важно сразу определить и указать в заявлении лиц, чьи права могут быть нарушены в случае признания права собственности на недвижимость в кооперативном многоквартирном доме (МКД).

Пример:

Петр столкнулся с проблемой при попытке зарегистрировать право собственности на кооперативную квартиру через Росреестр. Тогда он решил обратиться в суд с соответствующим иском.

В процессе разбирательства в качестве третьих лиц были привлечены сестра и брат истца, поскольку суд счёл, что процедура может затронуть их интересы. Адвокат предложил Петру собрать документы, подтверждающие наличие инвестиционных контрактов.

Вся необходимая документация была приложена к материалам дела, что позволило суду признать право истца на жилое помещение.

Рекомендуем заранее определить круг третьих лиц, поскольку если суд решит их привлечь к делу, это может повлиять на его продолжительность. Потребуется время для уведомления и вызова третьих лиц в суд. Наши юристы с радостью предоставят вам исчерпывающие консультации по вопросам, связанным с вызовом третьих лиц.

Как квартира регистрируется в собственность по суду.

Как показывает практика, процесс признания права собственности на кооперативную квартиру в суде может занимать от двух до трех месяцев. Однако, в зависимости от конкретных обстоятельств дела, сроки могут варьироваться.

После того как владелец кооперативной квартиры получает судебное решение о признании за ним права собственности, он должен обратиться в Росреестр для регистрации этого права. Только после этого он становится законным собственником своей недвижимости.

Вместе с заявлением в Росреестр владелец квартиры должен предоставить следующие документы:

• квитанцию об оплате государственной пошлины;
• две копии решения суда, заверенные судом.

Важно отметить, что у заявителя на руках могут быть только копии судебного решения, так как оригинал хранится в материалах дела в суде.

Копия решения о признании права собственности направляется секретарем суда в Росреестр в течение трех дней с момента вступления решения в силу. Однако на практике бывают случаи, когда суд либо не отправляет решение, либо отправляет его с опозданием. В таких ситуациях Росреестр, не получивший копию решения, может приостановить процесс регистрации и направить в суд запрос о подлинности предоставленного заявителем решения. Если ответ из суда не поступает, Росреестр может отказать в регистрации.

Пример:

Дмитрий, будучи участником кооператива, по решению суда получил право на жилое помещение в многоквартирном доме. Чтобы оформить его в собственность, он начал собирать необходимые документы.

В суде Дмитрию объяснили, что собрать и отправить документы в Росреестр может его представитель — юрист. Мужчина решил воспользоваться этим правом, так как посчитал, что так уменьшит риск отказа в регистрации со стороны Росреестра.

Регистрация при отсутствии кадастрового номера.

Если у вашего недвижимого имущества отсутствует кадастровый номер, то перед началом процедуры оформления собственности или одновременно с ней вам необходимо обратиться в Росреестр. Именно этот орган занимается постановкой жилья на учет. Вместе с заявлением вам потребуется предоставить технический план вашей квартиры.

Для разработки технического плана помещения вы можете обратиться к кадастровым инженерам, сведения о которых внесены в реестр Росреестра. Чтобы выполнить свою работу, инженер должен иметь доступ к проекту многоквартирного дома, документу, подтверждающему ввод дома в эксплуатацию, а также постановлению о присвоении адреса кооперативному объекту.

Все необходимые документы для изготовления плана можно запросить в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), у застройщика или в организациях, осуществляющих строительный надзор. Перед тем как заказывать технический план квартиры, рекомендуется уточнить его наличие — возможно, он уже готов.

7. Обзор судебной практики.

Гражданин Н обратился в суд с исковым заявлением, в котором просил признать за ним право собственности на квартиру в кооперативном доме. Он и его супруга въехали в эту квартиру по обменному ордеру. Ответчик, гражданин М, занял комнату в коммунальной квартире, которую Н и его супруга занимали до обмена.

Однако в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) не сохранилось документов, подтверждающих факт выплаты пая предыдущим владельцем квартиры. Из-за этого отсутствия Н не мог зарегистрировать право собственности на свою новую квартиру.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что Н и его супруга имели законные основания для вселения в квартиру на основании обменного ордера. В архиве ЖСК не сохранился протокол о приеме Н в кооператив и о выплате им пая. Однако на момент рассмотрения дела в суде и на протяжении сорока лет Н добросовестно оплачивал все расходы, связанные с членством в ЖСК, а также коммунальные услуги. Он и его супруга постоянно проживают в квартире, и Н указан как собственник в лицевом счете.

Заслушав все объяснения, суд решил удовлетворить исковые требования Н. Кроме того, суд учел, что согласно данным обменного ордера, предыдущему владельцу квартиры — гражданину М — взамен предоставили комнату в коммунальной квартире, где раньше жили истец и его супруга. В квартире постоянно зарегистрирована супруга Н, что подтверждается данными о характеристиках объекта недвижимости в Федеральной Кадастровой палате, а также копией лицевого счета и выпиской из домовой книги.

В соответствии со статьей 13 Закона «О собственности в РСФСР», член ЖСК, который полностью выплатил пай за предоставленную в пользование квартиру, получает право собственности на этот объект. Обмен регулировался статьями 67-74 и 119 Жилищного кодекса адрес РСФСР. Согласно этим статьям, член ЖСК имел право, заручившись согласием проживавших с ним членов семьи и исполкома Совета народных депутатов, обменять занимаемое им жилье на объект, принадлежавший другому члену ЖСК или нанимателю, соблюдая правила Кодекса.

Рассмотрев дело, суд пришел к выводу, что право собственности Н на квартиру возникло на основании и в результате обмена жилыми объектами в соответствии со статьей 71 Жилищного кодекса РСФСР. Согласно буквальному толкованию Жилищного кодекса РФ, для перехода права собственности на квартиру в ЖСК с выплаченным в полном объеме паем, достаточно подтвердить факт обмена с предыдущим собственником.

Суд признал за Н право собственности на квартиру, и вынесенное решение стало основанием для регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

8. Частые вопросы.

Какие условия необходимы для регистрации права собственности через Росреестр?

Прежде всего, необходимо дождаться ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Также важно, чтобы квартира была наделена кадастровым номером. После этого жилищно-строительный кооператив (ЖСК) должен зарегистрировать право собственности на жилое помещение.

Как долго суд рассматривает дела о праве собственности на квартиру в ЖСК?

Обычно процесс занимает от двух до трех месяцев, однако сроки могут варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств дела и иных нюансов.

Кого суд может привлечь в качестве третьих лиц в процессе о собственности в ЖСК?

В качестве третьих лиц могут быть вовлечены те, чьи права могут быть затронуты в результате признания за истцом права собственности на кооперативную квартиру.

9. Заключение юриста.

Если у вас есть кооперативная собственность, то в 2024 году рекомендуется как можно скорее оформить право собственности на неё. Существует риск ликвидации или банкротства жилищно-строительного кооператива, и в таком случае процесс регистрации может затянуться на длительное время.

Кроме того, пайщик, который не оформил квартиру в собственность, не может свободно распоряжаться своим жильём — продавать его, дарить или оставлять в наследство. Наследование кооперативной квартиры, не оформленной в собственность, фактически невозможно, и это следует учесть тем, кто ещё не позаботился о своих правах на жильё. Наследников такого пайщика также ждут немалые хлопоты.

Ещё один важный момент: пайщик не может прописаться в квартире на постоянной основе. До момента официальной регистрации права на кооперативную квартиру не отсчитывается срок давности владения жильём, что может быть важно, если владелец планирует избежать уплаты НДФЛ в случае продажи своей квартиры.