Вы когда-нибудь совершали сделки по покупке или продаже крупных объектов? Наверняка в таких случаях вам приходилось обращаться за помощью к юристам, риелторам и нотариусам, чтобы всё прошло в соответствии с законодательством.

Когда вы продаёте автомобиль или квартиру, вы передаёте права на них новому собственнику. Это и есть добровольное отчуждение имущества.

С юридической точки зрения право собственности прекращается каждый раз, когда недвижимость, автомобиль или оборудование переходят от одного физического лица или компании к другому лицу или группе лиц по договору купли-продажи.

Отчуждение имущества также происходит при дарении, долговом взыскании, продаже, пожертвовании и других сделках, связанных не только с квартирами и домами, но и с другими видами имущества.

На практике существует и принудительное отчуждение имущества, когда оно изымается у собственника по решению суда. Например, должник может лишиться квартиры, а фермер, который не использует сельскохозяйственную собственность по назначению, — столкнуться с отчуждением земельного участка.

Изъять надел могут федеральные, региональные или муниципальные органы, а также банк, по причинам, указанным в законодательстве, и только на основании судебного решения.

Способы отчуждения недвижимого имущества

* купля-продажа с передачей денежных средств;
* дарение — передача объекта недвижимости без получения денежных средств;
* мена — обмен объекта недвижимости на равноценный по значимости;
* рента с пожизненным проживанием — переход права собственности после смерти владельца;
* безвозмездная передача — конфискация или реквизиция со стороны государственных органов.

Сделки оформляются в виде договоров, решений суда или других официальных документов. Если для отчуждения требуется согласие третьих лиц (государственных органов, супруга или супруги, содольщика), необходимо уведомить их и получить соответствующее разрешение.

Что такое отчуждение недвижимого имущества

Имущество может быть отчуждено, то есть продано, по соглашению между владельцем и покупателем. В этом случае нотариус оформляет сделку в установленном порядке, и право собственности переходит к новому владельцу.

Однако отчуждение не следует путать с другими ситуациями, когда имущество перестаёт принадлежать владельцу:

* если право собственности на имущество прекращено по решению суда;
* если владелец добровольно отказался от права наследования;
* если имущество предоставлено во временную аренду;
* если имущество утрачено в результате стихийного бедствия или пожара.

Кроме того, отчуждение доли невозможно, если на жильё наложено обременение:

* ипотечный долг;
* кредитные задолженности в банках;
* договор ренты;
* арест на имущество;
* неуплата коммунальных платежей.

Виды договоров

Нотариальные договоры отчуждения недвижимости используются для подтверждения перехода права собственности от одного владельца к другому. Такие сделки могут быть как возмездными (купля-продажа, обмен), так и безвозмездными (дарение). В любом случае, для их удостоверения необходимо обратиться в нотариальную контору.

К категории подобных сделок относятся:

* Купля-продажа — передача недвижимости на возмездной основе. Право собственности возникает с момента регистрации соглашения в государственных органах. Документ подписывается обеими сторонами. Хотя нотариальное удостоверение не является обязательным, рекомендуется обратиться к нотариусу для проверки правильности составления документа.
* Рента — передача имущества в собственность в обмен на пожизненное содержание плательщиком прежнего владельца. В некоторых случаях плательщик ренты оплачивает ритуальные услуги для арендодателя.
* Обмен — сделка, заключаемая на сходных основаниях: участник сделки признаётся продавцом или покупателем.
* Дарение — безвозмездный переход квартиры, комнаты или коттеджа в собственность нового владельца. В этом случае недвижимое имущество переходит одному лицу и не подлежит наследованию.

Нотариальное оформление сделок

Чтобы перейти право собственности, участники процедуры обращаются в контору нотариуса. Она находится по месту нахождения объекта (статья 56 Основ законодательства о нотариате).

К недвижимому имуществу относятся земельные участки и капитальные постройки. Когда здание или сооружение продают, обменивают или дарят, права на строение и земельный участок, на котором оно находится, переходят к покупателю.

Закон требует обязательного нотариального заверения при отчуждении:
* недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному лицу;
* долей при продаже или дарении в праве общей долевой собственности;
* имущества, распоряжение которым происходит на условиях опеки.

Нотариальное удостоверение подтверждает, что предоставленные документы и условия сделки соответствуют закону. Нотариус следит за тем, чтобы порядок отчуждения недвижимости был соблюдён: он удостоверяется в добровольном волеизъявлении сторон, разъясняет им правовые последствия их действий, проверяет дееспособность и получает необходимые разрешения от третьих лиц.

После подписания и удостоверения договора участники сделки оплачивают услуги правового и юридического характера, а также пошлину в соответствии с тарифом, установленным статьёй 22.1 Основ о нотариате и статьёй 333.24 Налогового кодекса.

Что нужно для оформления?

Документы, подтверждающие право собственности:
* договор купли-продажи или дарения;
* свидетельство о вступлении в наследство и другие документы.

Свидетельство о регистрации объекта.

Документы на предмет сделки:
* кадастровый и технический паспорта;
* выписка из домовой книги и другие документы.

Копия финансового счёта и справка из налоговой службы об отсутствии долгов по налогам.

Согласие супруга правообладателя на передачу имущества другому владельцу.

В некоторых случаях список документов может быть расширен. Например, если владелец не достиг совершеннолетия или является недееспособным, требуется согласие органов опеки. А если предмет сделки — это долевая собственность, необходимо получить от других собственников отказ от их права на приобретение доли.

Обращение к нотариусу — это надёжный способ оформления документов в соответствии с законом. Нотариус подскажет, какие бумаги нужны для заключения сделки, и поможет составить договор отчуждения в соответствии с требованиями законодательства.

Алгоритм сделки

Для заключения соглашения об отчуждении недвижимости необходимо подготовить следующий пакет документов:

* юридически сложные сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества и имущества, нажитого в браке, требуют особого внимания;
* другие виды сделок могут быть оформлены с использованием различных договоров, о которых мы уже упоминали;
* также можно использовать общедоступные шаблоны документов, найденные в интернете.

Сделки, связанные с коммерческой и частной недвижимостью, осуществляются под контролем нотариуса. В его обязанности входит проверка личностей сторон, объяснение юридических тонкостей и проверка договора на соответствие законодательству.

Пакет документов для сделок с квартирой, домом или помещением, а также долевой собственностью включает в себя:

* паспорта участников сделки;
* единый жилищный документ;
* документы, подтверждающие право собственности;
* справку Департамента горимущества;
* документы, удостоверяющие право собственности;
* согласие супруга или супруги, если имущество было приобретено в браке;
* отказы других участников долевой собственности от преимущественного права покупки.

Запрет на отчуждение

Любой участник сделки может столкнуться с ситуацией, когда законодательство допускает полный запрет на любые сделки с недвижимостью или ценностями. Это может произойти по пяти основным причинам:

1. наличие штрафа ГИБДД;
2. кредитные долги;
3. коммунальные долги;
4. незавершённый процесс раздела имущества;
5. невозмещённый ущерб, причинённый собственником недвижимости.

Юристы выделяют также несколько случаев, которые не относятся к сделкам с отчуждением имущества. Среди них:

1. потеря или утрата имущества;
2. добровольный отказ от прав собственности;
3. остановка права собственности по решению суда;
4. предоставление квартиры, мотоцикла или оборудования во временное пользование.

Нюансы

При совершении сделок с отчуждением имущества, особенно когда речь идёт о недвижимости, важно учитывать законодательные ограничения. Это поможет избежать неприятных ситуаций и сохранить свои права.

Например, если вы хотите подарить коммерческую недвижимость или квартиру юридическому лицу, это будет нарушением закона (пункт 1 статьи 575 Гражданского кодекса РФ).

Также стоит помнить, что если вы приобретаете имущество в браке, то все действия по его отчуждению должны быть согласованы с вашим супругом. Это касается и случаев, когда вы хотите продать или подарить часть недвижимости. Перед тем как предлагать недвижимость другим лицам, вам необходимо сделать предложение всем членам вашей семьи, которые проживают в этой квартире.

Если же вы получили отказ от покупки, то вы можете искать потенциального правообладателя среди третьих лиц. Однако, даже в этом случае вам придётся согласовать сделку с вашим супругом и заверить документ у нотариуса в соответствии с Федеральным законом №159-ФЗ.

Чтобы не допустить ошибок при передаче права собственности на совместное имущество, рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Отчуждение по воле собственника

Если вы планируете совершать сделки с имуществом несовершеннолетних, то вам следует учитывать определённые нюансы. Все сделки с имуществом детей должны быть согласованы с органами опеки в соответствии со статьёй 37 Гражданского кодекса РФ. В этом случае необходимо описать подробности предстоящей сделки.

Чтобы избежать сложностей и потери права собственности, важно изучить теоретическую часть и действующие нормативные акты. Это поможет вам обезопасить себя от сделок с мошенниками и избежать неприятных ситуаций.

**Добровольное отчуждение имущества** — это процесс, при котором собственник по своей воле решает передать своё имущество другим лицам.

Существуют различные способы добровольного отчуждения имущества:

* **Продажа**. В этом случае собственник сам выбирает покупателя и условия сделки. Затем он оформляет договор купли-продажи, который необходимо зарегистрировать в реестре недвижимости.

* **Дарение**. При дарении собственник безвозмездно передаёт квартиру или дом другому лицу. Для этого он составляет и регистрирует дарственную.

* **Пожертвование**. Пожертвование — это разновидность дарения, при которой имущество передаётся на полезные общественные цели, например, в фонд или некоммерческую организацию. Процесс оформления пожертвования аналогичен процедуре дарения.

* **Завещание**. Собственник может завещать своё имущество, которое перейдёт по наследству после его смерти. Завещание должно быть оформлено в письменной форме и заверено нотариусом.

* **Обмен**. Обмен предусматривает заключение договора мены, по которому каждая из сторон передаёт собственность другой стороне. Этот договор также подлежит государственной регистрации.