В 2024 году ипотечные ставки достигли рекордных значений: в ноябре средний процент по кредитам без государственной поддержки составил 23-25%.

Несмотря на такие высокие ставки, находятся люди, готовые брать ипотеку. Однако в целом объёмы ипотечного кредитования снижаются, при этом цены на жильё остаются на прежнем уровне.

В этой статье наши юристы расскажут о наиболее значимых тенденциях и изменениях на рынке недвижимости в 2024 году.

1. Что происходит с рынком.

Вот основные тенденции, которые можно выделить на рынке недвижимости:

Снижается разница в ценах между новостройками и вторичным жильем.

В 2020 году, когда была введена льготная ипотека под 6%, темпы роста цен на новостройки значительно ускорились. Уже через год разница между стоимостью квадратного метра на первичном и вторичном рынках составила 20–40%.

В 2024 году этот разрыв стал меньше, так как цены на новостройки начали расти более медленно. Вот как выглядит динамика цен по данным Сбериндекса:

• 2022 год — цены выросли иногда в три раза, в среднем на 24%;
• 2023 год — на 9%;
• С января по сентябрь 2024 года — на 7%.

На рынке готового жилья увеличение стоимости также замедлилось из-за высоких ставок по ипотеке. Если в 2023 году цены на вторичное жилье выросли в среднем на 18% — с 90 985 до 107 896 ₽ за 1 м², то с января по сентябрь 2024 года — всего на 2%.

На вторичном рынке становится меньше предложений.

С ростом ипотечных ставок количество продаваемых объектов также уменьшается. Чтобы компенсировать высокую ставку, заемщики берут меньшую сумму кредита, что заставляет их просить скидку у продавцов. Если у собственника нет срочной необходимости в продаже, то лучше переждать, пока рынок ипотечного кредитования восстановится.

Например, «Циан» запустил опцию пониженной ставки на ипотеку по объявлениям, где собственник соглашается на уплату комиссии банку за снижение ставки по ипотеке покупателю. Однако такие сделки проходят только в тех кредитных организациях, где есть услуга снижения ставки за комиссию.

По данным Сбериндекса, с августа 2022 по октябрь 2024 года количество объявлений о продаже готового жилья снизилось с 582 321 до 347 272 — почти на 40%.

На рынке новостроек нет такого активного снижения. Небольшой спад наблюдается с января 2024 года — количество объявлений уменьшилось в среднем на 9%.

Растет спрос на загородное строительство.

Уже не первый год рынок индивидуального жилищного строительства демонстрирует впечатляющие темпы роста, значительно опережая рынок многоквартирных домов. Согласно информации, предоставленной Министерством строительства, с января по сентябрь 2024 года из общего объема введенного в эксплуатацию жилья на долю ИЖС пришлось более 65%.

Такие высокие темпы роста обусловлены тем, что с 2020 года стали доступны льготные ипотечные программы кредитования, доступные и для индивидуального жилищного строительства. По данным Сбера, который осуществляет более половины всех ипотечных сделок в стране, за 10 месяцев 2024 года на сделки с ипотекой для ИЖС пришлось до 80% всех покупок на рынке загородного жилья.

Причины популярности ипотеки на ИЖС:

• Льготные программы: на ипотеку для ИЖС распространяются те же льготные условия, что и на покупку новостроек. Однако не все банки ужесточили требования к ним, как это произошло с семейной ипотекой на новостройки. Например, ВТБ увеличил первоначальный взнос по семейной ипотеке до 50%, если клиент не является зарплатным клиентом, в то время как для ипотеки на ИЖС такого условия нет: взнос составляет от 20%, и клиенту достаточно подтвердить свой доход, даже если он обращается в другой банк.
• Доступные цены: стоимость строительства домов пока не достигла таких высоких уровней, как на новостройки, которые также можно приобрести по льготным программам. Так, в Московской или Ленинградской области дом площадью до 100 м² из СИП-панелей можно купить в среднем за 5-6 млн рублей, в то время как купить квартиру в новостройке такой же площади за эти деньги не представляется возможным.

2. Рынок ипотечного кредитования.

В 2024 году ипотечный рынок претерпел значительные изменения: в начале года наблюдалось активное оформление ипотечных кредитов, однако уже во втором полугодии спрос на них стал снижаться.

Одной из основных причин этого стало кредитно-денежная политика Центрального банка, который неоднократно повышал ключевую ставку. В октябре она достигла рекордного уровня в 21%, что существенно повлияло на условия выдачи ипотечных кредитов. Кроме того, регулятор усилил контроль за рынком ипотечного кредитования, что также способствовало снижению активности на рынке.

В целом, объемы выдачи ипотечных займов в 2024 году значительно уменьшились по сравнению с 2023 годом. Например, в сентябре 2024 года, до повышения ключевой ставки, банки выдали 373 миллиарда рублей по рыночной ипотеке, что в два с половиной раза меньше, чем в сентябре 2023 года, когда было выдано 955 миллиардов рублей. По итогам девяти месяцев, с января по сентябрь 2024 года, объемы выдачи ипотечных кредитов снизились на 27% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В третьем квартале 2024 года выдача ипотеки сократилась почти в два раза по сравнению с тем же периодом прошлого года: банки выдали 302 тысячи ипотечных кредитов против 625 тысяч в 2023 году.

Банки ужесточают условия льготной ипотеки.

В ответ на снижение спроса, банки начали ужесточать условия льготной ипотеки. Наиболее распространенным изменением стало повышение первоначального взноса со стандартных 20 до 30-50%. Например, в конце сентября ВТБ установил минимальный взнос по семейной ипотеке от 50% для клиентов, не имеющих официального дохода или не способных подтвердить его. Аналогичное решение принял и «Альфа-банк», повысив первоначальный взнос в октябре 2024 года.

Одной из причин ужесточения условий льготной ипотеки является нехватка государственных лимитов на субсидирование процентной ставки. Например, у Сбера лимиты заканчивались в сентябре, октябре и ноябре, а у ВТБ также закончились в конце октября. 31 октября Минстрой выделил новый лимит банкам, которого должно хватить до конца года.

С ноября банки вновь начали выдавать льготную ипотеку, но на новых условиях. Некоторые кредиторы, такие как Сбербанк, стали выдавать льготную ипотеку только с субсидированием: застройщик должен выплатить банку комиссию за выдачу льготного кредита. Комиссия может составлять от 5 до 20% и зависит от суммы кредита. Чем ниже у клиента первоначальный взнос, тем выше субсидирование и наоборот.

Ипотечные ставки растут.

Это связано с увеличением ключевой ставки и отменой ограничения полной стоимости кредита со стороны Центрального банка. В ноябре средняя ставка по ипотеке на вторичное жильё без учёта льготных программ составила 22,57%, а максимальная — 32,6%.

ВТБ предлагает своим зарплатным клиентам ставку 29,8% с первым взносом 15%. В Сбербанке, самом крупном ипотечном банке страны, ставки уже превышают 30%.

Из-за высоких процентов ежемесячный платёж становится непосильным для многих потенциальных заёмщиков. Ипотеку по таким ставкам могут позволить себе только те, для кого это вынужденная мера.

Например, при ставке 16% и сумме кредита 3 миллиона рублей на 25 лет ежемесячный платёж составит в среднем 40 766 рублей. При ставке 26% — 65 100 рублей. А если взять ставку 10%, то выплаты будут составлять 27 261 рубль.

Другая категория людей, которые берут ипотеку по таким ставкам, — это те, кто точно погасит кредит досрочно. Сейчас для них важно вложить деньги в объект, пока его цена не выросла. Из-за спада продаж на рынке можно найти интересные варианты на вторичном рынке.

Большая часть кредитов все равно приходится на льготные ипотечные программы.

В третьем квартале 2023 года 27% всего объёма выданных ипотечных кредитов на новостройки приходилось на ипотеку по оставшимся льготным программам, таким как семейная, сельская и ИТ-ипотека. Ещё 23% — это льготные кредиты на строительство частного дома. Доля ипотеки на покупку готовых квартир в третьем квартале составила 39% от общего числа выданных займов.

Резко выросла доля оформления дальневосточной и арктической ипотеки — на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. По словам экспертов, это единственная программа, по которой объёмы выдачи могут расти, в отличие от семейной ипотеки, по которой у банков уже неоднократно заканчивались лимиты.

В итоге, на льготные программы пришлось 50% всех выданных ипотек, а на рыночную — 39%. Ещё 11% — это ипотека на готовые частные дома, но и их чаще покупают по льготным программам, например, по семейной ипотеке.

Программы семейной и ИТ-ипотеки были продлены, но условия стали более жёсткими. Например, по ИТ-ипотеке повысили ставку с 5% до 6% и изменили требования к трудоустройству.

ЦБ ограничил застройщиков в использовании серых схем.

Центральный банк утвердил стандарты, которые будут применяться к ипотечным кредитам, что позволит предотвратить использование недобросовестных схем со стороны банков и застройщиков.

Согласно новым стандартам, банки не смогут предлагать ипотеку по необоснованно низким ставкам, если за это получают вознаграждение от застройщика. Также они обязаны будут проверять, не оплачивает ли клиент первый взнос за счёт кредитных средств, взятых в другом банке.

Новые стандарты вступят в силу с 1 января 2025 года.

Росреестр регистрирует электронные сделки по ипотеке за несколько часов.

Стремительное развитие технологий не могло не сказаться на процессе оформления ипотечных сделок. Большинство банков уже давно предлагают клиентам возможность подать заявку на ипотеку онлайн, используя электронную регистрацию. Многие кредитные организации предоставляют скидки по ставке за такую услугу.

По данным Росреестра, срок регистрации электронной сделки по ипотеке в 2024 году сократится с нескольких дней до нескольких часов, что значительно быстрее, чем в прошлые годы.

3. Арендный рынок в 2024 году.

Стоимость аренды жилья продолжает расти. В третьем квартале 2024 года цены на аренду достигли исторического максимума.

Одной из главных причин этого роста является чрезвычайно высокая ставка по ипотеке, которая делает невозможным получение кредита. В такой ситуации многие выбирают съем жилья, ожидая снижения ставок.

Вот основные тенденции на рынке аренды жилья в 2024 году:

1. Цены на аренду находятся на историческом максимуме: средняя ставка в Москве составляет 111 000 рублей в месяц, а в Санкт-Петербурге — 56 000 рублей.
2. Общее количество предложений увеличилось, однако цены все равно выросли: в третьем квартале 2024 года было 56 000 объявлений об аренде, а в третьем квартале 2023 года — 41 000.
3. Количество новых и закрытых лотов сравнялось: 48 000 новых объявлений и 47 000 закрытых. Для сравнения, в третьем квартале 2023 года спрос был почти в два раза выше предложения: на 33 000 новых объявлений приходилось 63 000 закрытых лотов. Это означает, что в этом году предложение совпало со спросом, и пока нет повышенного ажиотажа.

Если сравнить арендные ставки и ежемесячные выплаты по ипотеке по текущим ставкам, аренда получается не такая обременительная.

4. Изменения в расчетах по сделкам с недвижимостью.

На рынке недвижимости все большее количество сделок осуществляется за наличные, без привлечения ипотеки. С января по сентябрь 2024 года на первичном рынке доля таких сделок увеличилась почти в два раза — с 12,1 до 27,1%.

Первичный рынок предлагает клиентам разнообразные способы оплаты: помимо ипотеки и полной оплаты наличными, застройщики активно используют программы рассрочки. В условиях высоких ипотечных ставок такой вид оплаты становится все более востребованным.

Например, у застройщика «Страна. Девелопмент» до 40% квартир реализуются с использованием рассрочки. Схема рассрочки выглядит следующим образом: клиент вносит первоначальный взнос, который обычно составляет 20-30%, но иногда можно найти акционные предложения со взносом всего 5%. Оставшуюся сумму разбивают на части. Платежи могут вноситься двумя способами: например, через год — первый платеж, и еще через год — последний. Также возможна оплата каждый квартал или полугодие, реже — каждый месяц. Рассрочка может быть беспроцентной или с удорожанием. Однако обычно без удорожания предлагаются программы с высоким первоначальным взносом, например, 50-70%. Кроме того, такие программы могут действовать не для всех объектов застройщика, а только для некоторых жилых комплексов.

Рассрочка позволяет приобрести жилье с тем же первоначальным взносом, что и при ипотеке, но не под 25%. Когда ставка начнет снижаться, клиент сможет воспользоваться рефинансированием и перейти с рассрочки на ипотеку.

На рынке вторичного жилья, где ставки по ипотеке самые высокие, расчеты наличными по сделкам выросли до 61,8%. В 2023 году этот показатель составлял лишь 20%.

Застройщики и банки по-прежнему предлагают акционные ипотечные программы с низкими ставками, которые значительно ниже среднерыночных. Эти программы могут иметь различные условия.

Например, можно оформить ипотеку по ставке 3% на срок до сдачи дома в эксплуатацию. После этого ставка будет соответствовать уровню, который действовал на момент подписания кредитного договора.

Также есть вариант, когда ставка снижается до 8% на пять лет, а затем повышается до 21,5%.

Однако у таких программ есть несколько существенных недостатков. Во-первых, стоимость квартиры может увеличиться в среднем на 5–15%. Во-вторых, первый взнос по таким программам обычно выше стандартных 15–20%, и может составлять от 30%. Кроме того, застройщики предлагают такие программы с ограниченным количеством банков, и не каждый заемщик может соответствовать требованиям кредитной организации.

Также продолжают действовать программы траншевой ипотеки. В день сделки клиент получает часть одобренной суммы ипотеки. В первые годы, обычно до ввода дома в эксплуатацию, ежемесячный платёж будет минимальным, например, 1–1000 рублей в месяц. После сдачи дома банк переводит клиенту оставшуюся сумму одобренного лимита, и ежемесячный платёж становится выше.

5. Прогнозы на 2025 год.

Следующий год обещает быть непростым для рынка недвижимости.

Ипотека.

По прогнозам Центрального банка России, высокая ключевая ставка сохранится до конца 2025 года. Однако, в 2026 году ожидаются значительные изменения: ожидается снижение ставки до 12–13%. А в 2027 году она может вернуться к своим минимальным значениям — 7,5–8,5%. Это значит, что на протяжении всего 2025 года ипотека будет оставаться под давлением, и не многие смогут воспользоваться ею на рыночных условиях.

Цены на жилье.

На фоне таких ставок первичный рынок жилья может предложить покупателям больше возможностей для экономии. Но ожидать снижения цен на новостройки не стоит. Вот несколько факторов, которые говорят об этом:

— Застройщики предлагают клиентам альтернативные способы покупки, такие как рассрочка.
— Цены на строительные материалы продолжают расти.
— Хотя льготные программы ипотеки были ужесточены, они всё ещё действуют до 2030 года.
— Ставка, по которой застройщики берут у банков кредиты на строительство, не будет снижаться, как и ключевая ставка. Это значит, что привлечённый капитал не станет дешевле для застройщиков, и у них нет возможности снизить цены.

На вторичном рынке также не ожидается активного снижения цен. Например, в условиях стагнации рынка многие собственники не продают жильё, а сдают его в аренду. Эти квартиры будут выставлены на продажу, когда ситуация улучшится и спрос на вторичное жильё начнёт расти.

Сейчас мы являемся свидетелями поистине грандиозных изменений на рынке недвижимости. В современной истории России не было такого стремительного перехода от масштабного субсидирования к свободному и сбалансированному рынку. Несмотря на то, что этот процесс проходит болезненно для всех участников, он крайне необходим для развития индустрии.