Какие бывают виды собственности

Существует два вида собственности на недвижимость, в которой проживают и прописаны дети до 18 лет:

• совместное владение всех членов семьи;
• общая долевая собственность.

Рассмотрим основные различия между этими видами собственности.

1. Совместное владение
Дети до 18 лет имеют право на собственность родителей или её часть наравне со взрослыми. Они могут пользоваться имуществом, но не имеют права распоряжаться им до достижения совершеннолетия.

Совместное владение недвижимостью обязывает всех собственников участвовать в сделках купли-продажи и других операциях с совместной собственностью. Например, продать такую квартиру можно только с согласия всех собственников.

С 2020 года письменное нотариальное обязательство об оформлении жилого помещения в общую собственность семьи было отменено. Теперь все члены семьи автоматически имеют право на недвижимость.

2. Долевая собственность
Долевая собственность даёт право всем совладельцам пользоваться своей долей имущества без обязательного согласия остальных собственников. Долю можно продать, завещать или подарить по своему усмотрению. Однако в случае отчуждения доли одним из собственников остальные совладельцы имеют право преимущественной покупки этой доли.

Правила приобретения жилья с маткапиталом

Законодательством установлено ограничение на использование материнского капитала (МСК) для покупки жилья до достижения ребёнком трёхлетнего возраста. Однако есть возможность приобрести квартиру или дом раньше этого срока, если используются заёмные средства.

Многие жилые помещения приобретаются с помощью ипотечного кредитования, а материнский капитал принимается банками в качестве первоначального взноса по ипотеке.

Согласно правилам использования МСК, доли детям должны быть выделены не позднее чем через шесть месяцев после покупки жилья или снятия обременения в ЕГРН, если оно было наложено из-за ипотеки. Если в период выплаты ипотеки в семье появились другие дети, они также должны быть включены в число собственников недвижимости.

Если средства МСК были вложены в строительство объекта, то шестимесячный срок отсчитывается с момента ввода жилья в эксплуатацию.

До 2020 года при подаче заявления в Пенсионный фонд о желании распорядиться материнским капиталом владелец сертификата должен был предоставить нотариально удостоверенное обязательство выделить доли в квартире, приобретённой на МСК, не позднее установленных законом сроков. Сейчас это требование отменено, но это не освобождает родителей от обязанности выполнить закон.

Органы прокуратуры регулярно проводят проверки получателей материнского капитала и при обнаружении нарушений возбуждают уголовные дела.

Как совершается выделение долей по материнскому капиталу

Способ выполнения требований закона зависит от того, как приобретается жильё. Если заключается договор купли-продажи, родители могут включить детей в сделку. Но есть нюансы.

Например, родители сразу выделяют долю ребёнку, а остальное становится их совместной собственностью. Или в договоре указывается, что каждому ребёнку принадлежит 1/10 доли, а остальные 8/10 — родителям. В этом случае договор может быть заключён в простой письменной форме без нотариального удостоверения.

Также возможен вариант, когда в договоре купли-продажи определено, что матери и отцу принадлежит по 4/5 доли, а остальное — детям. Размер долей определяют родители по своему усмотрению. В этом случае договор требует обязательного удостоверения у нотариуса.

Если сделка совершается только от имени родителей, но оплата жилья частично или полностью производится за счёт средств материнского капитала, необходимо в течение полугода составить соглашение о выделении долей детям. Если супруги разделят собственность так, что каждый из них получит долю, соглашение нужно оформлять через нотариуса.

Таким образом, ключевое значение имеет решение о наделении долями не только детей, но и каждого из родителей. Обычно при покупке жилья используются не только средства материнского капитала, но и личные средства семьи, поэтому размер долей может отражать вклад каждого участника сделки.

В каком размере положены доли детям

Закон не устанавливает конкретный размер долей, которые родители должны выделить своим детям. Этот вопрос решается по соглашению между родителями. Однако, независимо от того, какое решение они примут, для продажи квартиры необходимо получить согласие органов опеки.

Рекомендуется, чтобы доля ребёнка в праве собственности соответствовала той доле материнского капитала, которая приходится на каждого ребёнка в общей стоимости квартиры. В противном случае, в будущем может возникнуть судебный спор.

На практике часто встречаются ситуации, когда взрослые дети требуют от родителей выплатить им стоимость их доли в квартире, так как они проживают отдельно. Кроме того, органы опеки могут отказать в согласовании продажи, если обнаружат явное несоответствие доли ребёнка в квартире по материнскому капиталу. Это связано с тем, что они обязаны защищать интересы детей в соответствии с законом.

Пример пропорционального расчёта размера доли: супруги приобрели квартиру стоимостью 5 миллионов рублей, из которых 500 тысяч рублей составляет материнский капитал. У них двое детей, каждому из которых полагается по 250 тысяч рублей. Таким образом, каждому ребёнку нужно выделить 1/20 долю в квартире пропорционально материнскому капиталу.

Увеличить размер доли можно, а вот уменьшить — не запрещено законом, но во избежание возможных судебных споров не рекомендуется. Такой подход рекомендован Конституционным судом и поддерживается как судами, так и нотариусами.

Порядок оформления соглашения у нотариуса

Соглашение о распределении долей детей можно оформить в простой письменной форме, если только родители владеют квартирой на правах общей совместной собственности. Однако если родители (супруги) также хотят определить свои доли, то для выделения долей по материнскому капиталу необходимо обратиться к нотариусу.

В соглашении должны быть указаны все необходимые сведения для органа Росреестра:

• информация о родителях (фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место регистрации);
• информация о детях, которым выделяются доли в квартире по материнскому капиталу;
• подробное описание квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь, стоимость);
• основания возникновения права собственности на квартиру;
• права, зарегистрированные в ЕГРН (долевая, совместная собственность);
• распределение долей между родителями и детьми.

Эти сведения необходимо предоставить нотариусу в виде следующих документов:

• паспортов родителей, свидетельств о рождении детей;
• свидетельства о браке;
• правоустанавливающего документа на квартиру (договор купли-продажи, ипотеки);
• выписки из ЕГРН.

Нотариус выделит доли при использовании материнского капитала на основании заявления родителей. Лицам, обратившимся к нотариусу, разъяснят нормы закона и последствия заключённого соглашения. После удостоверения документа нотариус может самостоятельно направить документы в Росреестр на регистрацию по электронным каналам связи. Это значительно экономит время заявителей, так как по нотариально удостоверенным сделкам регистрация права собственности происходит в течение одного рабочего дня. Если же документы подаются через МФЦ самостоятельно, то срок исполнения услуги составляет 9 рабочих дней, что может привести к ожиданию до двух недель.

Какие документы понадобятся при регистрации

Теперь вам необходимо зарегистрировать выделение долей в Росреестре. Для этого вам потребуются следующие документы:

• паспорта родителей;
• свидетельства о рождении детей;
• соглашение о выделении долей в трёх экземплярах;
• свидетельство о браке или разводе;
• документ, подтверждающий право собственности;
• квитанции об уплате госпошлины.

Обратите внимание, что размер госпошлины составляет 2000 рублей за всех. Эту сумму необходимо разделить на количество будущих собственников и оплатить отдельными квитанциями. Для семьи из четырёх человек она составит 500 рублей с каждого.

После того как вы оплатите госпошлину, Росреестр зарегистрирует выделение долей, и вы выполните своё обязательство. Дополнительных действий не потребуется.

Пошаговая инструкция

1. Недвижимость, приобретаемая за счёт средств материнского капитала, оформляется с участием Пенсионного фонда. Для этого мать ребёнка должна обратиться в фонд с соответствующим заявлением.
2. Пенсионный фонд перед перечислением средств материнского капитала требует от продавца недвижимости заверенный документ — обязательство. Этот документ гарантирует, что в установленный срок приобретённая собственность перейдёт во владение покупателя.
3. После покупки квартиры и/или погашения ипотеки средствами материнского капитала новое жильё переходит в собственность матери. Она должна выделить доли детям. Если недвижимость до погашения долга по ипотечному кредиту находилась в залоге у банка, то перед выделением долей необходимо снять обременение. Процедура снятия обременения проводится Росреестром по заявлению обеих сторон кредитного договора.
4. В течение полугода после закрытия кредитных обязательств и перехода жилья в собственность нужно выделить доли в квартире детям и супругам.
5. Важно правильно рассчитать доли, чтобы избежать проблем. Размер долей не определён законом, но нотариусы и суды рекомендуют выделять доли в размере не менее вложенного материнского капитала.

Выделение доли детям при разводе родителей

Согласно семейному законодательству, всё имущество, приобретённое супругами в период брака, считается их совместной собственностью. При разводе оно делится поровну. Однако супруг, с которым остаются дети, имеет право претендовать на большую долю в совместно нажитом имуществе.

Размер доли детей можно определить устно, оформить письменным соглашением или установить через суд. Это не распространяется на средства материнского капитала — они не подлежат разделу и, как правило, остаются в распоряжении матери после развода.

Право на получение материнского капитала может перейти от матери к отцу только в исключительных случаях, например, в случае смерти матери, признания её пропавшей без вести или лишения родительских прав.

Отец детей, получивший право собственности на недвижимость, приобретённую на средства материнского капитала и с выделением долей, является полноправным владельцем своей части имущества. Однако он может передать эту часть жилья своим детям после развода. Для этого необходимо оформить договор дарения с обязательной регистрацией права в Росреестре.

Что будет, если доли детям не выделить

Владельцы жилья, купленного с использованием средств материнского капитала, иногда после погашения ипотеки и снятия обременения не выделяют доли детям. Или, как говорят, «забывают» об этом.

Чаще всего это связано с планами продать квартиру, купленную в ипотеку. Однако если собственниками являются несовершеннолетние, то для продажи необходимо разрешение органов опеки. Разрешение выдаётся при условии, что у детей уже есть другая недвижимость, где им будут выделены доли, или есть планы на её покупку.

Такой вариант не всегда устраивает собственников. Иногда недвижимость продаётся, а семья переезжает к родственникам и использует вырученные средства на другие цели. Но так делать нельзя, это нарушение закона.

В таких случаях родители могут быть привлечены к ответственности, вплоть до возбуждения уголовного дела по статье УК РФ № 159 «Мошенничество». Суд может обязать вернуть материнский капитал. Сделку с недвижимостью, где детям не были выделены доли, признают недействительной. Нарушители закона должны будут вернуть деньги покупателю. Если деньги уже потрачены, потерпевшая сторона может обратиться в суд, который определит, за счёт чего будет погашен долг перед обманутыми покупателями.

Заключение

В соответствии с законодательством, родители, которые приобрели жильё с использованием материнского капитала, обязаны выделить доли своим детям.

В начале этого года был подготовлен законопроект, который предлагал отменить эту процедуру. Однако законопроект не был принят, и пока остаётся прежний порядок выделения долей детям. Эта процедура является обязательной, независимо от того, был приобретён дом или квартира, и какую часть недвижимости покрыл материнский капитал.

Как выделить доли детям в объекте недвижимости:

1. Если жильё было куплено за счёт средств материнского капитала, то необходимо выделить доли детям и супругу. В случае нарушения этого требования, родители могут быть привлечены к ответственности.
2. Доли должны быть выделены не позднее чем через 6 месяцев после погашения кредита и снятия обременения с жилья. Однако, в некоторых случаях, например, если обременение ещё не снято, но вы хотите выделить доли, необходимо получить согласие банка и органов опеки.
3. Соглашение о выделении долей не требует нотариального заверения. Его подписывают родители и несовершеннолетние дети, достигшие 14 лет. За детей младше 14 лет расписываются родители.
4. После подписания соглашения, его вместе с пакетом документов необходимо передать в Росреестр для регистрации выделения долей.