Покупатели вторичного жилья в России часто сталкиваются с недостаточной защитой и значительным риском. Даже квалифицированные риелторы не всегда могут учесть все особенности такого рынка. Вот несколько распространённых заблуждений, о которых стоит узнать заранее, чтобы принять взвешенное решение.

1. Все участники сделки будут соблюдать закон.

Как обстоят дела на самом деле.

К сожалению, не всегда участники сделки стремятся действовать в рамках закона, даже если со стороны продавца выступает юрист или риелтор. Они могут предупредить клиента о возможных незаконных методах, но выбор всё равно остаётся за заказчиком.

Наиболее распространённая ситуация.

Часто в договоре купли-продажи недвижимости указывается заниженная цена, что позволяет избежать уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Продавцы могут настаивать на этом, хотя и знают, что такая схема незаконна.

Что делать.

Не поддавайтесь на уговоры, даже если вам предлагают значительную скидку. Вы можете оказаться и без квартиры, и без денег, или же по решению суда будете получать небольшие суммы каждый месяц, пока продавец не умрёт.

Покупателю важно получить документы, в которых указана реальная стоимость недвижимости. Это поможет вернуть все деньги в случае отмены сделки, а не только их часть.

2. Продавец сразу передаст ключи — и можно будет заезжать.

Как обстоят дела на самом деле.

На практике часто возникают ситуации, когда сделка состоялась, продавец получил деньги, но не спешит передавать ключи, откладывая это на завтра. Или же, передав ключи, покупатель обнаруживает, что в квартире остались зарегистрированы другие люди.

В договоре купли-продажи должен быть указан срок передачи квартиры — либо в день сделки, либо после, но с обозначением конкретной даты. Однако даже если этот срок прописан в договоре, это не всегда гарантирует его соблюдение.

Что делать.

Что же делать в таких случаях? Если в квартире зарегистрированы посторонние люди, их можно выписать через суд.

Чтобы попасть в квартиру без ключа, возможно, придётся взломать замок. На этот случай в договоре стоит предусмотреть возможность приемки недвижимости в отсутствие продавца по истечении установленного срока.

3. Квартира будет в том же виде, как на просмотре.

Как на самом деле.

На практике часто бывает так, что люди, выбирая квартиру, обращают внимание на технику и мебель, которые они видели во время осмотра. Они готовы торговаться, рассчитывая, что всё останется в том же состоянии. Однако после покупки продавец может изменить или даже убрать некоторые предметы.

Например, если договорились оставить шкаф, продавец может его вынести, а на его место поставить старый. Или в договоре может быть указано, что кухонный гарнитур остаётся в квартире, но продавец может забрать барную стойку. Также есть случаи, когда вместо новой техники покупатели получают нерабочую.

Был даже такой случай, когда люди купили дом, но к моменту сделки продавец продал дорогостоящую систему полива.

Что делать.

Защититься от подобной ситуации довольно сложно. Тем не менее, для большей уверенности, можно указать в договоре, какие именно предметы мебели остаются в квартире — хотя бы в общем виде: платяной шкаф, кухонный гарнитур и так далее.

Если стоимость квартиры не превышает двух миллионов рублей, следует отдельно оговорить в договоре стоимость мебели, так как в этом случае налоговый вычет за неё не предоставляется.

4. Покупатель и продавец больше не встретятся.

Как на самом деле.

Даже спустя годы после заключения сделки у сторон могут возникнуть претензии друг к другу. Не всегда эти претензии доходят до суда — часто люди высказывают своё недовольство по телефону или в мессенджерах.

Например, пенсионерка продала квартиру, но не знала, что должна заплатить налог, так как владела жильём меньше года. Прошёл год, и ей пришло налоговое уведомление с огромной суммой. Она обрушила на покупателя шквал обвинений и оскорблений и заявила, что пойдёт в суд, чтобы оспорить сделку. Оказалось, что риелтор не предупредил бабушку о необходимости уплаты налога. К счастью, до суда дело не дошло.

Что делать.

Заранее будьте готовы к общению после сделки и сообщите об этом другим её участникам. Возможно, вам потребуется уточнить информацию о коммунальных услугах, узнать номер телефона соседа или передать документы, нехватка которых обнаружилась только через год или два.

5. Счета за ЖКУ оплачены, значит, долгов нет.

Как на самом деле.

Даже если вы тщательно проверили квартиру перед покупкой, иногда всё равно приходится оплачивать старые долги.

Обычно у продавца просят предоставить счета за последний месяц или справку из управляющей компании. Однако есть один важный момент, который стоит учесть — это показания счетчиков.

Иногда продавец может не передавать показания счетчиков в течение нескольких месяцев, из-за чего оплата производится по нормативу, а не по фактическому потреблению. Когда новый собственник передаёт показания счетчиков, ему делают перерасчет и требуют доплатить за тех, кто проживал в квартире до него.

Что делать.

Пожалуйста, запрашивайте квитанции за жилищно-коммунальные услуги. Обратите внимание на порядок начислений. В квитанциях должны быть указаны как старые, так и новые показания приборов учёта. Это особенно актуально для квартир, которые раньше сдавались в аренду.

6. Вопросы с выделением долей — это мелочи.

Как на самом деле.

Из-за необходимости выделения детских долей процесс согласования сделки может затянуться на полгода, а иногда и вовсе сорваться. При этом многие забывают, что после использования материнского капитала и погашения ипотеки доли необходимо выделить не только детям, но и взрослым членам семьи.

В одном из случаев покупатели нашли подходящий дом, но оформить покупку смогли только через несколько месяцев. Оказалось, что это жильё было куплено с использованием материнского капитала, но доли были распределены уже после смерти супруга собственницы. Продавцам пришлось обратиться в суд, чтобы распределить долю на умершего члена семьи и вступить в наследство. Только после этого они смогли продать дом.

Что делать.

Сделки с участием детских долей всегда вызывают много сложностей и требуют больше времени. Если у квартиры есть несовершеннолетние собственники, для её продажи необходимо получить согласие органов опеки. В каждом городе органы опеки трактуют закон по-своему, и даже в пределах одного города могут потребоваться разные пакеты документов для схожих ситуаций.

Чтобы избежать возможных проблем, стоит заранее узнать, куда будут потрачены деньги от продажи квартиры и планируется ли покупка другой недвижимости для ребёнка. Если да, то можно попросить продавцов позже прислать покупателю документы, подтверждающие, что дети уже получили доли в другой недвижимости. В таком случае оснований для отмены сделки из-за детских долей не будет.

После погашения ипотеки покупателю следует не забыть выделить доли взрослым членам семьи, включая детей, которым уже исполнилось 18 лет. Это может занять много времени, и многие забывают об этом важном шаге.