Отчуждение имущества представляет собой юридический процесс, в результате которого права собственности на вещи или недвижимость прекращаются, и бывший владелец теряет все права на них. Обычно переход прав собственности происходит по воле бывшего собственника в рамках сделки, которая заключается в письменной форме.

Чаще всего отчуждение имущества осуществляется на основании договоров мены, купли-продажи или дарения, которые регулируются статьями 550, 567 и 574 Гражданского кодекса Российской Федерации соответственно. Согласно пункту 6 статьи 1 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ, все эти сделки подлежат обязательной регистрации.

Нотариус, участвующий в заключении сделки, выполняет несколько важных функций:

• Проверяет личность и дееспособность физического лица, участвующего в сделке.
• Объясняет участникам смысл сделки, их права и обязанности.
• Убеждается, что договор соответствует законодательству.

Для регистрации сделки необходимо предоставить следующие документы:

• Паспорта участников договора.
• Правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, дарения или свидетельство о наследстве).
• Праворегистрирующие документы, такие как договор, свидетельство о регистрации и выписка из ЕГРН.
• Справка из Департамента городского имущества.
• Единый жилищный документ.
• Согласие супруга, если собственник состоит в браке.
• Отказы остальных участников долевой собственности от преимущественного права покупки, если отчуждается доля в квартире.

Когда нужен запрет на сделки с недвижимостью

Одним из способов защитить квартиру от мошенников является установление в регистрационном органе требования о проведении любых операций только в присутствии собственника. Однако такое ограничение может быть полезно и в других ситуациях, например, когда у владельца не сложились хорошие и доверительные отношения с родственниками.

Законодательство позволяет вводить ограничения на действия с имуществом, подлежащим регистрации в Росреестре. К такому имуществу относятся квартиры, дома, земельные участки и машино-места. Если у вас есть только доля в квартире, доме или на участке, вы можете запретить любые операции с этой долей. Но стоит учесть, что в таком случае желание одного из собственников не будет препятствовать другим владельцам распоряжаться своими долями так, как они считают нужным.

Владение даже долей в недвижимости открывает доступ к привлекательным финансовым инструментам, которые могут помочь улучшить жилищные условия или вложиться в развитие собственного дела. Вы сами решаете, как распорядиться заемными средствами.

Причины наложения запрета

В некоторых ситуациях на совершение сделок с имуществом, включая недвижимость, может быть наложен запрет. Это может произойти по разным причинам, среди которых:

• задолженность по коммунальным платежам;
• просрочка по кредитам в банках;
• незавершенные судебные процессы по разделу имущества после расторжения брака;
• штрафы от ГИБДД;
• долги по возмещению ущерба, нанесённого собственником недвижимости.

Регистрация такого ограничения, известного как обременение, делает невозможным заключение сделок с недвижимостью. Чтобы разобраться в ситуации, собственнику следует обратиться к судебным приставам, данные которых указаны в уведомлении о наложении запрета. Перед сделкой рекомендуется проверить квартиру на наличие обременений, что можно сделать на сайте Росреестра.

Когда причины обременения будут устранены, уполномоченный орган, наложивший арест, обязан направить соответствующую копию акта в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). После этого собственник сможет вновь распоряжаться квартирой по своему усмотрению — продавать, менять и т. д.

Как оформить

Заявление о запрете определенных действий с недвижимостью должно включать в себя следующие данные:

• ФИО собственника, его адрес и паспортные данные;
• Сведения об имуществе, на которое накладывается запрет. Помимо адреса, следует указать кадастровый номер объекта;
• Конкретные требования собственника, например, запрет на передачу прав собственности без его личного участия;
• Дата и подпись заявителя.

Существует несколько способов подачи заявления о внесении записи об ограничении на регистрационные действия с недвижимостью в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН):

• Личное обращение в любой офис многофункционального центра (МФЦ);
• Регистрация заявления** в отделении Кадастровой палаты;
• Отправка ходатайства по почте с нотариально заверенной подписью;
• Подача заявления в электронном виде через личный кабинет на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр);
• Использование «Госуслуг»: заявление можно подать на сайте или в приложении, если у собственника есть подтвержденный аккаунт. Для подписания документа онлайн потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись, которую можно получить через приложение «Госключ».

Как работает запрет

На основании заявления от собственника в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится соответствующая запись. Это означает, что с этого момента никто другой, кроме собственника, не сможет инициировать переход, прекращение или ограничение права собственности, а также наложить обременение на недвижимость.

Таким образом, без ведома собственника никто не сможет:

• продать, подарить или обменять недвижимость;
• сдать жилье в аренду;
• использовать его в качестве залога при оформлении кредита.

Даже нотариально заверенная доверенность, будь то подлинная или поддельная, не даст такого права.

Однако эти ограничения не помогут защититься от интернет-мошенничества. Например, если договор купли-продажи подписывается с помощью электронной подписи, переход права собственности регистрируется на основании цифрового заявления, что по закону приравнивается к договору, подписанному лично. Это еще один аргумент в пользу строгого соблюдения правил цифровой гигиены.

Отметка о запрете на регистрационные действия появится в течение пяти рабочих дней после подачи заявления.

Когда запрет не действует

Если в Росреестре стоит отметка о запрете на действия с недвижимостью без согласия собственника, заявление от других лиц не будет рассмотрено. Однако из этого правила есть исключения, которые описаны в части 3 статьи 36 Закона «О государственной регистрации недвижимости».

В определенных ситуациях Росреестр обязан рассмотреть обращение, даже если собственник наложил запрет на регистрационные действия с недвижимостью. К таким случаям относятся:

• наличие вступившего в законную силу судебного решения;
• заявление от судебного пристава;
• некоторые другие ситуации, предусмотренные законодательством, такие как банкротство собственника.

Кроме того, особое положение имеют жители Москвы. Если дом включен в программу реновации жилищного фонда, заявление о регистрации перехода права собственности на жилье от органа исполнительной власти столицы будет рассмотрено, несмотря на желание собственника.

Как снять запрет на регистрацию

Как быть, если обстоятельства изменились и возникла необходимость продать или подарить недвижимость, но у собственника нет возможности присутствовать на сделке лично? Например, если владелец находится за границей и не планирует возвращаться в Россию в ближайшее время, но хочет продать свою квартиру через родственников.

Закон предоставляет три основания для отмены такой отметки:

1. Государственная регистрация перехода или прекращения права собственности при личном участии собственника. Это означает, что запрет теряет силу, если на сделке присутствует владелец. Например, при продаже квартиры.
2. Вступление в силу судебного акта.
3. Заявление собственника.

Последний пункт вызывает некоторые вопросы. Закон не устанавливает конкретную форму, в которой собственник должен подать заявление. С одной стороны, это может создать неопределенность. С другой стороны, возможность подать заявление через представителя по доверенности, даже если она нотариально заверена, может поставить под сомнение сам запрет на действия с недвижимостью.

В такой ситуации возможны различные толкования. Однако с развитием цифровых технологий появилась возможность снять запрет через портал «Госуслуги». Для этого у собственника должна быть подтвержденная учетная запись, усиленная квалифицированная электронная подпись и приложение «Госключ». Также понадобятся паспортные данные, ИНН и кадастровый номер объекта недвижимости.

После подачи заявления запись о запрете на регистрационные действия без личного присутствия владельца будет удалена из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в течение пяти рабочих дней.

В каких случаях нотариус налагает запрещение?

Наложение и снятие запрещения отчуждения имущества нотариусом — это процедура, которая осуществляется в строгом соответствии с законодательными актами Российской Федерации. Как указано в статье 76 «Основ законодательства РФ о нотариате», данное нотариальное действие может быть выполнено только в рамках установленного порядка.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, отчуждение имущества представляет собой переход права собственности на движимое или недвижимое имущество от одного лица к другому. При этом первое лицо, ранее обладавшее правами собственности на это имущество, утрачивает их.

Когда возникает необходимость наложить или снять запрещение отчуждения, следует обратиться в нотариальную контору. Согласно действующему российскому законодательству, только нотариус имеет право выполнять такие действия.

Частые ситуации, в которых нотариус может наложить запрещение:

• Выдача банком или организацией денежной ссуды или кредита на покупку недвижимости, такой как квартира или жилой дом. Кредит также может быть предоставлен на строительство или ремонт квартиры или дома.
• Заключение договора ипотеки на недвижимость (квартиру или жилой дом).
• Оформление договора залога автомобиля или другого транспортного средства.
• Обращение в нотариальную контору органов опеки и попечительства для защиты имущественных прав ребенка, если ребенок, находящийся под опекой, является собственником соответствующего имущества.
• Удостоверение договора на пожизненное содержание (договора по уходу).
• Смерть одного из супругов при наличии совместного завещания.
• Удостоверение наследственного договора, составленного наследодателем.

Регламент наложения и снятия запрещения отчуждения имущества

Статья 76 Основ о нотариате четко регламентирует нотариальное действие по наложению и снятию запрещения отчуждения имущества.

Право на осуществление этой процедуры имеют как нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах, так и частные нотариусы.

Наложение запрещения отчуждения имущества осуществляется нотариусом по согласованию сторон и возможно в целом ряде случаев. Например, сторона кредитного договора, обеспеченного залогом, может обратиться к нотариусу с просьбой о наложении такого запрещения.

Если должник по кредитному договору предоставил в залог, например, жилой дом, в обеспечение своих обязательств, то зачастую заложенное имущество остается у залогодателя (должника), который продолжает проживать в этом доме.

Кредитор в такой ситуации заинтересован в том, чтобы должник-залогодатель не мог распоряжаться предметом залога, а именно, исключить возможность продажи, мены или дарения его третьим лицам. Для обеспечения этого интереса кредитора стороны договора могут обратиться к нотариусу с просьбой о наложении запрещения отчуждения имущества.

Кроме того, наложение запрещения отчуждения может служить дополнительной гарантией для арендодателя, передающего имущество по договору аренды, и во всех случаях, когда одной из сторон договора необходимо исключить возможность перехода права собственности на какое-либо имущество.

Когда обязательства должником выполнены надлежащим образом, нотариус снимает запрещение отчуждения имущества.

Процедура наложения запрещения

Наложение запрещения осуществляется путем составления соответствующего документа, в котором указываются дата запрещения, фамилия, имя, отчество нотариуса, место нахождения его конторы, основания для запрещения, фамилия, имя, отчество собственника имущества, его адрес и срок исполнения обязательства, предусмотренного договором.

Если нотариус накладывает запрещение отчуждения в отношении недвижимого имущества, то удостоверение запрещения направляется в местный орган исполнительной власти (федеральную регистрационную службу, бюро технической инвентаризации или иной орган, осуществляющий регистрацию недвижимости). Один экземпляр документа остается у нотариуса.

О наложении запрещения отчуждения по договору о залоге недвижимости нотариус также сообщает в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в бюро технической инвентаризации.

Запись о наложении запрещения отчуждения имущества

Нотариус вносит запись о наложении запрещения отчуждения имущества в специальный реестр, форма которого была утверждена приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 10 апреля 2002 года № 99 «Об утверждении Форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах».

В этом реестре содержатся следующие сведения:

• Номер нотариального действия;
• Наименование органов, выдавших ссуду, и дата извещения;
• Наименование органа, наложившего арест, дата определения (постановления) об аресте и другие детали;
• Дата получения извещения или постановления об аресте, дата удостоверения договора о залоге и другие важные даты;
• Дата наложения запрещения;
• Фамилия, имя и отчество лица, получившего ссуду или заложившего движимое и (или) недвижимое имущество, на которое наложен арест, а также место его нахождения;
• Дата направления сообщения в регистрирующий орган;
• Дата и номер извещения о погашении ссуды, дата прекращения договора о залоге или дата постановления о снятии ареста;
• Дата направления регистрирующему органу сообщения о снятии запрещения;
• Сведения о взысканной государственной пошлине (тарифе) или отметка об освобождении от уплаты.

Запись о наложении запрещения и аресте также осуществляется в алфавитной книге учета запрещений и арестов.

Запрещение отчуждения имущества снимается после выполнения обязательства, в обеспечение которого, например, передавалась в залог недвижимость.

Нотариус, получив извещение о прекращении договора о залоге или иного договора, снимает запрещение отчуждения имущества и сообщает об этом органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также бюро технической инвентаризации.

О снятии запрещения отчуждения имущества нотариус делает отметку в реестре для регистрации запрещений отчуждения движимого и недвижимого имущества, а также арестов, наложенных судебными и следственными органами.

В чем заключается работа нотариуса?

При осуществлении процедуры наложения и снятия запрета на отчуждение движимого или недвижимого имущества нотариус выполняет следующие шаги:

1. Удостоверяет личность заявителя на основании предоставленных документов, включая паспорт гражданина Российской Федерации.
2. Проверяет действительность полномочий заявителя.
3. Анализирует документ, на основании которого устанавливается или снимается запрет на отчуждение имущества.
4. Разрабатывает и готовит уведомление о снятии или наложении запрета.
5. Направляет письменные уведомления в компетентный орган, отвечающий за регистрацию соответствующего типа имущества. При этом один экземпляр документа остается в нотариальной конторе.

В документе-запрещении обязательно должна содержаться следующая информация:

1. Дата наложения запрета.
2. ФИО нотариуса и заявителя (собственника).
3. Адрес нотариальной конторы, в которую обратился заявитель.
4. Адрес (место нахождения) имущества, о котором идет речь в запрещении.
5. Указание всех оснований для наложения запрета.
6. Срок исполнения обязательства.

После завершения процедуры наложения или снятия запрета на отчуждение имущества нотариус обязан официально зарегистрировать все свои действия в специальном реестре, где фиксируются все запрещения и снятия запретов отчуждения.