Законодательные требования к сделкам супругов

Семейные отношения регулируются Семейным кодексом РФ. Он устанавливает общее правило: имущество, приобретённое в браке, считается совместной собственностью супругов, независимо от того, на кого оно оформлено.

В настоящее время многие объекты недвижимости приобретаются в ипотеку. Банк часто требует нотариально заверенное согласие супруга на сделку, если он не указан в ипотечном договоре. Это требование законно, и без такого согласия банк может отказать в выдаче ипотечного кредита.

Статья 35 Семейного кодекса РФ устанавливает, что сделки с общим семейным имуществом должны осуществляться по взаимному согласию мужа и жены. Если участником сделки выступает только один супруг, то считается, что согласие получено, даже если другой супруг не участвовал в сделке. Однако второй супруг может оспорить сделку через суд, если докажет, что первый супруг знал или должен был знать о его несогласии.

Однако в некоторых случаях закон требует предоставить письменное нотариально заверенное согласие:

• если предметом сделки является имущество, требующее государственной регистрации;
• если сам договор должен быть зарегистрирован в государственных органах;
• если сделка по закону должна быть нотариально удостоверена.

Например, согласие на покупку квартиры в ипотеку должно быть оформлено в письменной форме и заверено нотариусом, поскольку право собственности на недвижимость регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Кроме того, согласно Федеральному закону «Об ипотеке» № 102-ФЗ (статья 7), приобретение недвижимости с условием залога (в ипотеку) требует согласия всех собственников в письменной форме. При этом объект, приобретённый на имя одного из супругов, всё равно считается собственностью обоих супругов.

Виды ипотечных сделок с участием супругов

Существует множество различных ипотечных программ и условий для оформления ипотеки. При этом банк всегда интересуется семейным положением заёмщика и требует подтвердить его документами. Это связано с несколькими причинами.

1. Например, льготные кредиты на покупку жилья, такие как программы «Молодая семья», предоставляются только семьям. В этом случае оба супруга становятся созаёмщиками по кредитному договору. Поэтому согласие второго супруга на ипотеку не требуется, так как он уже подписал документы.
2. Иногда супруги оформляют договор на обоих, чтобы увеличить совокупный доход, взять больший кредит и получить льготный процент. В таком случае жильё поступает в общую совместную собственность супругов. Если же супруги приобретают жильё в долевую собственность (например, 1/3 жене и 2/3 мужу), это уже сделка с элементом раздела супружеского имущества. В этом случае банк, скорее всего, потребует предоставить нотариально удостоверенный брачный договор. Этот документ позволяет супругам изменить законный режим общей совместной собственности на имущество, приобретаемое в браке.
3. Часто ипотека оформляется на одного человека, например, на мужа или жену. Причиной может быть отсутствие доходов у одного из них или плохая кредитная история. Однако иногда один из супругов пытается скрыть от второго факт приобретения жилья.

Если заёмщик состоит в браке, приобретаемое жильё будет принадлежать его супругу по закону, даже если он не участвует в договоре. Однако квартира будет находиться в залоге у банка до полной оплаты кредита.

Чтобы второй супруг не смог заявить о том, что не знал о залоге квартиры, банк берёт согласие на оформление ипотеки. Это помогает обезопасить себя от возможных проблем в будущем.

Согласие жены (или мужа) на ипотеку не требуется только в одном случае: если между супругами заключён брачный договор, по условиям которого приобретаемая недвижимость принадлежит лично тому из них, на кого она оформлена.

Как оформить нотариальное согласие на ипотеку

Выдача согласия на покупку недвижимости в ипотеку — это односторонняя сделка, которую может удостоверить нотариус. Для этого не обязательно присутствие лица, на имя которого оформляется документ.

Согласие супруга можно оформить в любой нотариальной конторе. При этом нотариусу необходимо предоставить следующие документы:

• паспорт заявителя или другой документ, удостоверяющий личность (например, вид на жительство для иностранного гражданина);
• свидетельство о браке с гражданином, который приобретает квартиру в ипотеку;
• сведения о банке, где берётся ипотечный кредит, описание конкретного объекта (предмета ипотеки) или проект ипотечного договора со всеми данными;
• точное описание предмета ипотеки (будущего залога).

Такое описание в интересах лица, выдающего согласие. Это даёт гарантии безопасности, что на основании выданного документа супруг не сможет оформить другой ипотечный кредит, возможно, на условиях, с которыми сторона, выдающая документ, не согласна. Также это служит гарантией того, что документ будет использован однократно и только для той сделки, для которой он предназначен.

Как и при любом нотариальном действии, нотариус обязан разъяснить заявителю нормы закона, в данном случае положения Семейного кодекса, и убедиться в его свободном волеизъявлении и дееспособности. Супругу, дающему согласие на приобретение квартиры в ипотеку, будет разъяснено, какие последствия может повлечь такое решение.

Что содержит документ

Супруг, который даёт согласие на оформление ипотеки, может самостоятельно составить этот документ. Однако лучше воспользоваться готовым бланком, который предоставит нотариус.

В этом случае будут соблюдены все необходимые требования, и банк без проблем примет согласие. Обычно в таком документе содержится следующая информация:

• ФИО и паспортные данные обоих супругов;
• номер и дата выдачи свидетельства о браке;
• место и дата составления документа;
• указание на то, что заявителю разъяснены положения Семейного кодекса РФ;
• удостоверительная надпись и печать нотариуса.

Документ подписывается заявителем лично в присутствии нотариуса. За совершение нотариального действия взимается плата по ставке, установленной в регионе.

В отличие от доверенности, которая по умолчанию теряет свою силу через год, согласие не имеет ограничений по сроку действия. Однако, если заявитель прямо не укажет в документе определённый срок или условие, после выполнения которого действие документа прекращается, согласие будет бессрочным.

Чтобы избежать возможных злоупотреблений со стороны лица, которому выдано согласие, рекомендуется ограничить срок его действия.

Выдача согласия на ипотеку в другом городе

Часто бывает, что один из супругов берёт ипотеку на покупку жилья, а второй в это время живёт в другом городе или даже регионе. Например, семья планирует переезд и хочет заранее обеспечить себе условия для жизни. В такой ситуации банк тоже может потребовать от заёмщика согласие супруга, которого может не оказаться под рукой.

Эту проблему можно легко решить с помощью нотариуса. Для этого супруг (или супруга) обращается в любую нотариальную контору по месту своего жительства. С собой нужно взять паспорт и свидетельство о браке. Желательно также иметь копию (скан или фото) проекта ипотечного договора. Это поможет нотариусу корректно внести данные в документ и убедиться, что заявитель согласен со всеми условиями сделки.

Согласие на ипотеку, составленное и удостоверенное нотариусом, можно отправить по электронной почте в любую нотариальную контору на территории России. Нотариус поставит свою электронно-цифровую подпись, и документ будет иметь полную юридическую силу. Заёмщик, который оформляет ипотеку, получит этот документ по указанному адресу. Местный нотариус распечатает документ, заверит его своей подписью и печатью.

Заёмщиком по ипотечному договору может выступать как муж, так и жена. Однако, несмотря на это, имущество, приобретённое супругами в период законного брака, считается совместно нажитым и принадлежит им в равных долях.

Семейная пара имеет право распоряжаться недвижимостью (покупку и продажу) только по обоюдному согласию.

Согласно статье 7 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ, ипотека на имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть оформлена только при наличии согласия всех собственников.

Когда заёмщик оформляет кредит, недвижимость остаётся в залоге у банка до полного погашения обязательств. Согласие супруга означает, что он ознакомился с условиями кредитного договора и не возражает против ипотеки. В этом случае муж и жена становятся созаёмщиками. Если у одного из супругов, на которого оформлен договор, возникают проблемы с выплатой долга, второй супруг продолжит выплачивать кредит.

Письменное согласие мужа или жены снижает риски для банка. Этот документ также требуется при продаже залогового имущества.

Если ипотечный договор был оформлен без согласия одного из супругов, второй супруг может обратиться в суд и признать сделку недействительной. В этом случае истец получит долю в праве собственности на недвижимость.

Если семейная пара разведётся до момента погашения ипотеки, квартира и остаток долга будут разделены пополам, независимо от того, кто из супругов является заёмщиком. Имущество может быть оформлено на одного человека только по условиям брачного договора.

Особенности и нюансы оформления ипотеки на одного супруга

Если один из супругов планирует взять кредит на себя, следует учесть некоторые моменты:

• Банк будет рассматривать только доходы того супруга, который выступает заёмщиком. Из-за этого банк может потребовать дополнительные подтверждения платёжеспособности клиента или ограничить максимальную сумму кредита.
• Обязательства по погашению долга несёт только один человек. Перед тем как взять ипотеку без участия второго супруга, необходимо тщательно проанализировать свои финансовые возможности. В случае развода ответственность за выплату долга ляжет на того супруга, на которого оформлен договор.
• Права второго супруга на недвижимость могут быть ограничены. Если второй супруг не участвует в ипотеке, то при разводе он теряет право распоряжаться имуществом. Квартира вместе с остатком долга переходит к бывшему мужу или жене.

Прежде чем брать ипотеку на одного человека, рекомендуется проконсультироваться с юристом и кредитным менеджером банка. Это поможет избежать недоразумений и правильно оформить все необходимые документы.

Может ли один супруг взять ипотеку

Если супруги заключили брачный договор, то один из них может получить ипотеку без согласия другого. В договоре должно быть прописано, что один из членов семьи может взять кредит на покупку недвижимости без разрешения второго. Если такого условия нет, то квартира или дом считаются совместно нажитым имуществом. В договоре также можно указать, как будет делиться ипотечная недвижимость в случае развода.

Перед тем как оформить ипотеку без супруга, необходимо обратиться в банк и уточнить условия. Банк может запросить заверенную нотариусом копию брачного договора, которую нужно приложить к заявке на кредит. Без согласия супруга взять ипотеку нельзя.

До 2021 года банк мог проверить семейное положение клиента по штампу в паспорте. С 2021 года супруги сами решают, ставить ли отметку о регистрации брака в паспорте.

У банков есть доступ к единой базе данных, но она пока не полностью заполнена. Запись о браке может отсутствовать, особенно если регистрация прошла в 1990-х годах и раньше. Поэтому рекомендуется самостоятельно предоставлять в банк копию свидетельства о заключении брака или о разводе.

Супруг сохраняет право на часть совместно нажитого имущества, даже если на момент оформления ипотеки его местонахождение было неизвестно.

Когда не требуется согласие супруга

Для распоряжения личным имуществом не требуется согласие супруга. В соответствии со статьёй 36 Семейного кодекса РФ, квартира, дом или земельный участок могут принадлежать только одному из супругов или быть собственностью обоих только в определённых случаях.

Недвижимость считается личной, если:

• один из супругов приобрёл её до брака. При этом важен момент заключения договора, а не момент регистрации перехода прав собственности в Росреестре. Например, сделку могли провести до свадьбы, а оформить официально уже после;
• один из супругов получил недвижимость бесплатно, например, в наследство, в дар или после приватизации;
• один из супругов купил объект на личные средства, которые принадлежали ему до брака. Также средства могут считаться личными, если они получены после продажи добрачного имущества. Важно помнить, что в случае судебных разбирательств это нужно будет доказать, например, предоставить выписки с расчётных счетов;
• супруги заключили брачный договор и заранее определили, какое имущество принадлежит каждому из них;
• один из супругов оформил на другого доверенность на оформление договора купли-продажи.

Последствия для сделки при отсутствии согласия супруга

Согласие — обязательный документ для проведения сделок с недвижимостью. Однако его наличие никто не проверяет. Если вы забудете паспорт, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. А вот отсутствие согласия никак не повлияет на сам процесс регистрации.

Даже если в ЕГРН указан только один правообладатель, регистратор не будет проверять, состоит ли продавец в браке. Он не станет разбираться, считается ли квартира совместной собственностью.

Однако даже если сделка пройдёт гладко, через несколько месяцев или даже лет после её заключения покупатель может столкнуться с проблемами. По закону, если у супруга не взяли согласие на продажу недвижимости, он имеет право в течение года оспорить эту сделку. При этом срок отсчитывается с момента, когда обманутый супруг узнал о продаже или покупке жилья, а не от даты сделки.

Обычно в таких разбирательствах сделку признают недействительной, и недвижимость возвращают в собственность супругов. Продавца обязуют вернуть покупателю стоимость объекта по договору.