Оформление договора об ипотеке

За последние 20 лет, что на российском кредитном рынке существует ипотека, она прочно вошла в жизнь граждан. Подобным способом улучшения жилищных условий за это время воспользовались тысячи россиян. Усовершенствовалась и работа банковских организаций, сложилась юридическая база, появился практический опыт.

Но даже сегодня многие граждане, собираясь приобрести жилище при помощи ипотечного кредита, не до конца понимают, что же это такое на самом деле. Одним из основных этапов всей процедуры получения кредита является составление договора ипотеки.

Особенности ипотеки

Среди основных преимуществ ипотечного кредитования – возможность быстрого приобретения жилья, не дожидаясь накопления всей необходимой для покупки суммы. С юридической точки зрения, ипотечное кредитование представляет строго целевой заём, выдаваемый для приобретения жилой недвижимости. Ипотечный кредит имеет ряд отличительных особенностей, главной из которых является залог приобретаемой недвижимости.

Купленное на деньги кредитно-финансовой организации жильё поступает в залог к банку-кредитору, вплоть до полной выплаты задолженности и набежавших по ней процентов. Однако, не всегда в качестве заложенной недвижимости выступает приобретаемая жилплощадь. Возможен вариант, когда кредит для покупки одного жилого объекта обеспечивается залогом другой недвижимости.

Например, семья решила самостоятельно построить загородный жилой дом, обратившись для этого в банковскую организацию за предоставлением займа. В данном случае несуществующий ещё в природе дом не может служить залоговым объектом, и для обеспечения кредита вполне возможно предоставить в залог уже имеющуюся в собственности семьи квартиру или жилой дом.

Если залогом выступает отдельно стоящий частный жилой дом, то земельный участок, на котором он возведён, автоматически включается в состав заложенного имущества. При заложении квартиры в многоэтажном доме, совместно с ней закладываются и права на часть придомовой территории.

Все нюансы получения займа и порядок его выплаты регулирует договор между заёмщиком и банком-кредитором. В юридической практике, при составлении договора ипотеки, используются термины залогодатель и залогодержатель:

• Залогодателем в этом случае является физическое лицо, на определённое время уступающее свои имущественные права на жильё кредитору.
• Залогодержателем в ипотечном договоре выступает банк-кредитор, которому передаются имущественные права на жилую недвижимость.

Все основные положения ипотечного кредитования регулируются российским жилищным и гражданским законодательством, а также соответствующими федеральными законами. В связи с этим, ипотечный договор, заключаемый между банком и частным заёмщиком, не должен нарушать прописанные в них юридические нормы.

Предметом залога может служить также иная недвижимость, имеющаяся в собственности заёмщика. В этом качестве могут выступать, согласно законодательству, любые объекты недвижимости – земельные участки различного назначения, капитальные гаражи, дачи, а также доли в квартире и прочей недвижимости. Кроме того, залоговым имуществом может являться находящиеся во владении у заёмщика воздушные, морские и речные суда.

При передаче имущественных прав на заложенное имущество банку-кредитору, должник не лишается права пользоваться им. Изъятие его из владения заёмщика происходит только в случае невыполнения им положений договора по обслуживанию кредита. В этом случае отчуждённое имущество должника реализуется с торгов с целью возмещения финансовых потерь заёмщика.

Разновидности ипотечных договоров

За прошедшие годы сформировалась целая система ипотечного кредитования, включающая целый ряд разновидностей и направлений. В современной банковской практике существуют следующие типы договоров ипотеки.

1. Социальная. Направлена на решение квартирного вопроса среди наименее защищённых слоёв населения – многодетных семей, инвалидов, малоимущих. В этом случае государство предоставляет банку-кредитору дополнительные гарантии, а также за счёт бюджетных средств производит дотацию процентных выплат. Как следствие, процентная ставка социальной ипотеки значительно снижается. В ряде банков при определённых условиях она может составлять менее 10% годовых. Для составления договора ипотеки на льготных условиях, заёмщику потребуется предоставить пакет документов, подтверждающих его право на социальную поддержку со стороны государства.
2. Военная. На сегодня является основным способом обеспечения жильём военнослужащих, а также некоторых сотрудников силовых ведомств, приравненных к военнослужащим – ФСБ, МВД, МЧС. Военная ипотека к 2017 году почти полностью вытеснила «натуральную» систему, когда военнослужащие получали от государства готовые квартиры по выходу в отставку. «Натуральный» вариант имел целый ряд недостатков, главный из которых – недостаток финансирования, в результате чего очереди из отставников, ожидающих получения жилья, растягивались на многие годы. Сегодня каждый офицер и контрактник, поступая на службу в ряды ВС РФ, автоматически становится участником военной ипотечной программы. Благодаря этому, уже спустя три года он имеет право на приобретение собственного жилья, не дожидаясь выхода в отставку.
3. Материнская. Под данным термином подразумевается возможность использования «материнского капитала», выплачиваемого государством при рождении второго ребёнка, на приобретение жилья или для улучшения жилищных условий. При этом из суммы субсидии производится либо оплата первоначального взноса, либо обслуживание основного долга и процентов по нему.
4. Долевая. Такая форма кредитования предполагает участие в составлении договора ипотеки не двух, а трёх сторон. Помимо банка и лица-заёмщика к заключению договора привлекается и компания-застройщик. Подобный вариант применяется при долевом строительстве многоквартирных домов. Деньги переводятся банком не на счёт физлица, а непосредственно застройщику, который аккумулирует эти средства и пускает их на нужды строительства. После сдачи дома, заёмщик получает квартиру и начинает постепенно выплачивать кредит.

В современной банковской практике накоплен большой «арсенал» всевозможных типовых ипотечных договоров. Ознакомиться с ними возможно на официальных сайтах банковских организаций, работающих с жилищной ипотекой. Кроме непосредственного договора, существует и так называемый «предварительный контракт» — это, выражаясь дипломатическим языком, своеобразный договор о намерениях.

В нём фиксируются основные положения будущего соглашения между банком и заёмщиком, достигнутые в ходе деловых переговоров. При составлении договора ипотеки, эти пункты находят отражение в его статьях.

Условия ипотечного договора

Для того, чтобы договор по предоставлению ипотечного займа считался заключённым, договаривающимися сторонами должен быть соблюдён ряд условий. Такие условия в юридической практике именуются «существенными». Согласно правовым нормативам, к таким условиям относятся:

• Письменная форма составления кредитного договора в двух экземплярах, один из которых остаётся у банка, другой – у заёмщика.
• Полное, исключающее каких-либо разночтений, описание условий предоставления кредита.
• Обозначение оценочной стоимости залоговой недвижимости, взаимно признаваемой обеими договаривающимися сторонами.
• Указание сроков исполнения положений договора – время ежемесячных платежей, дата его окончания.
• Размер получаемой заёмщиком денежной суммы, а также величина долга, подлежащего возврату с учётом процентов и комиссий.
• Страхование недвижимости, предоставляемой в залог на от порчи или уничтожения в результате различных форс-мажорных обстоятельств или по чьему-либо злому умыслу.

Несоответствие договора приведённым условиям автоматически приводит к тому, что он считается недействительным согласно российскому законодательству. В ипотечных договорах могут быть прописаны и другие условия, не относящиеся к разряду существенных. Такие условия именуются дополнительными. Они не оказывают критического влияния на признание договора действительным. К ним относится страхование жизни заёмщика и другие положения, напрямую не связанные с предметом договорённости.

Именно в таких дополнительных условиях чаще всего заключаются «подводные камни» ипотечных договоров. Кредитные организации включают в договор на первый взгляд не существенные пункты, которые при возникновении возможных разногласий сыграют на руку банку. Это может быть взимание дополнительных комиссий, повышение процентов без согласия должника, наложение различных штрафных санкций, возможность продажи долга третьим лицам.

В связи с этим, при составлении договора ипотеки юристы рекомендуют заёмщикам внимательно ознакамливаться со всеми его пунктами, даже, на первый взгляд, самыми несущественными. В случае, если у клиента возникает непонимание значения каких-либо пунктов договора, следует обратиться за подробными разъяснениями к сотруднику банка.

Самым лучшим выходом будет перед тем, как подписать ипотечный договор проконсультироваться с профессиональным юристом. Ознакомившись с условиями соглашения, он сможет дать его оценку, указать проблемы, которые могут возникнуть в будущем, дать рекомендации по изменению и внесению новых дополнительных условий.

Порядок получения ипотечного кредита