В Российской Федерации земли разделены на категории, которые описаны в статье 7 Земельного кодекса РФ. У каждого участка есть своё назначение, которое определяется в соответствии с классификатором, утверждённым Приказом Росреестра № П/0412 в 2020 году.

Человеку, который не очень хорошо разбирается в этой теме, может быть сложно понять, чем отличаются разные виды земельных участков и в чём между ними разница. Например, можно ли использовать участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и садовые некоммерческие товарищества (СНТ) в 2024 году для одних и тех же целей.

1.Земли СНТ и ИЖС: понятие.

Чтобы понять разницу между этими понятиями, давайте рассмотрим их определения.

• ИЖС — это индивидуальное жилищное строительство.
• СНТ — садовое некоммерческое товарищество.

В контексте земельных участков эти термины обозначают вид разрешённого использования земли.

Существует большое количество видов разрешённого использования земли (ВРИ), некоторые из них могут пересекаться. Вид разрешённого использования указан в градостроительном регламенте, который содержится в Правилах землепользования и застройки. Этот нормативный акт принимается на местном уровне уполномоченным органом, обычно администрацией.

В чём разница между земельным участком ИЖС и объектом ИЖС? Земельный участок ИЖС предназначен для индивидуального жилищного строительства. Объект ИЖС — это отдельно стоящее здание не выше трёх этажей и 20 метров, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, необходимых для удовлетворения бытовых нужд граждан. Проще говоря, объект ИЖС — это индивидуальный жилой дом, а земельный участок ИЖС — это земля, на которой может располагаться такой дом.

Услышав о землях СНТ, следует понимать, что это участки, предназначенные для коллективного или индивидуального садоводства.

2. Земельный участок ИЖС.

Чтобы понять разницу между ИЖС и СНТ, нужно рассмотреть каждое из этих понятий более детально.

ИЖС — это процесс строительства объекта недвижимости, который предназначен для постоянного проживания и обладает определёнными характеристиками. Кроме того, ИЖС — это также вид разрешённого использования земельного участка. Здание, которое можно возвести на земле, предназначенной для ИЖС, называется объектом ИЖС.

Разрешенное использование.

Согласно Классификатору, утверждённому Приказом Росреестра № П/0412 от 2020 года, основное назначение участка ИЖС — размещение на нём индивидуального жилого дома, который соответствует следующим характеристикам:

• высота — не более 20 метров;
• количество этажей — до трёх;
• состав — комнаты и вспомогательные помещения для удовлетворения бытовых нужд граждан.

Важно отметить, что жилищное строительство и индивидуальное жилищное строительство — это два разных понятия. Под первым понимают размещение на земельном участке любых объектов, предназначенных для постоянного проживания граждан. Это могут быть частные дома, коттеджи, бараки, многоквартирные дома и так далее.

Под индивидуальным жилищным строительством понимают возведение здания, предназначенного для постоянного проживания граждан, которое нельзя разделить на несколько самостоятельных объектов недвижимости. Это означает, что из одного дома нельзя сделать две или более квартиры.

На участках ИЖС допускается строительство некапитальных строений, таких как гараж для личного пользования, а также хозяйственных построек, например, для хранения инвентаря.

Ещё одно дополнительное разрешённое использование земли ИЖС — выращивание сельскохозяйственных культур. То есть владелец такого надела имеет полное право выращивать овощи, фрукты, ягоды, разводить садовые деревья и кустарники.

Что запрещено.

Сейчас разница между садовыми некоммерческими товариществами (СНТ) и землями индивидуального жилищного строительства (ИЖС) не так велика. На тех и других участках нельзя заниматься коммерческой деятельностью, строить высокие дома, которые не соответствуют критериям объекта ИЖС, или содержать домашний скот.

Проще говоря, на участке ИЖС нельзя делать то, что не разрешено законом. Это означает, что землю нельзя использовать для целей, не связанных с размещением индивидуального жилья, хозяйственных построек, гаражей для личных нужд и выращивания сельскохозяйственных культур.

Преимущества и недостатки.

ИЖС и садоводство — понятия, которые вполне можно объединить. Например, на участке СНТ можно построить жилой дом. Но зачем тогда покупать землю ИЖС для строительства? Давайте разберёмся в преимуществах и недостатках таких участков.

Преимущества:

• Развитая инфраструктура.
• За развитие инфраструктуры отвечает местная администрация.
• Легко получить ипотеку для покупки дома на таком участке.
• Можно использовать средства государственной поддержки.

Недостатки:

• Стоимость немного выше.
• Сравнительно высокие налоги.
• Нет возможности заниматься другими видами деятельности, например, животноводством.

Земельный участок ИЖС идеально подходит для тех, кто не хочет самостоятельно решать проблемы с коммуникациями, уборкой территории и т.д. Как правило, такие участки всегда находятся в черте населённого пункта, а это значит, что рядом должны быть больницы, школы, магазины и другие объекты, необходимые для комфортной жизни.

Иногда продавцы по незнанию предлагают купить участок с другим видом разрешённого использования (ВРИ). Перед покупкой рекомендуем провести юридическую проверку. За помощью можно обратиться к профессионалам. Наш юрист подскажет, как правильно проверить участок перед покупкой, а при необходимости проведёт тщательную проверку самостоятельно.

3. Земельный участок СНТ.

Чтобы понять разницу между землями для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и садовыми некоммерческими товариществами (СНТ), давайте сначала разберемся, что такое садовые участки.

Согласно статье 4.1 Федерального закона № 217 от 2017 года, территория садового некоммерческого товарищества может включать в себя земли населенных пунктов и/или сельскохозяйственные угодья. Это означает, что такие участки могут относиться к разным категориям земель.

Всего Земельным кодексом предусмотрено семь категорий земель. Каждая из них имеет свое назначение и вид разрешенного использования. Использование участка не по его целевому назначению запрещено, так как это является административным правонарушением.

Разрешенное использование.

Использование садового участка зависит от его категории.

На землях населённых пунктов можно:

• строить жилые дома;
• выращивать сельскохозяйственные культуры для личного потребления;
• возводить садовые дома;
• размещать постройки и гаражи для удовлетворения личных нужд.

Поэтому строительство индивидуального жилого дома на территории садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ) теперь разрешено. Это стало возможным благодаря изменениям в законодательстве.

Теперь владелец может не только жить в таком доме, но и прописаться там.

Иногда возникают сложности с определением того, как можно использовать садовые участки, которые относятся к категории сельскохозяйственных земель.

Согласно статье 78 Земельного кодекса Российской Федерации, такие земли могут быть использованы гражданами для садоводства или огородничества в следующих целях:

• для ведения сельскохозяйственного производства;
• для создания мелиоративных защитных лесных насаждений;
• для проведения научных исследований и обучения в области сельского хозяйства.

По сути, эти участки предназначены только для сельскохозяйственных целей, поэтому строительство жилых домов на них, как правило, не допускается.

Однако если сельскохозяйственный участок имеет вид разрешённого использования «садоводство», то применяются нормы, которые предусмотрены именно для этого вида разрешённого использования. Это означает, что на таком участке можно размещать садовые и жилые дома, хозяйственные постройки, гаражи для собственных нужд, а также выращивать сельскохозяйственные культуры.

Пример из практики.

В 2014 году семья Петровых переехала в дачный дом, который, судя по его характеристикам, вполне можно использовать для постоянного проживания. Александра Петрова решила прописаться в этом доме, но ей отказали.

Сотрудник миграционной службы объяснил, что по закону регистрация в садовом доме, даже если он соответствует всем признакам жилого помещения, невозможна.

Однако в 2019 году, после того как в законодательство были внесены соответствующие изменения, Александра Петрова снова обратилась в миграционную службу. На этот раз у неё не возникло никаких проблем с регистрацией по месту постоянного жительства в садовом доме.

Земли СНТ: плюсы и минусы.

В настоящее время многие люди предпочитают жить за городом, в окружении природы, вдали от шума и суеты города. Этому способствует и изменение законодательства, которое позволяет владельцу не только проживать на садовом участке, но и прописаться там.

Одним из главных преимуществ садовых участков является их сравнительно невысокая стоимость, что также влияет на размер налоговой нагрузки. Кроме того, на таких участках часто можно найти плодородные земли, тихие места и чистый воздух.

Однако стоит учесть, что участки ИЖС редко превышают 15 соток, поэтому владельцам необходимо тщательно продумать, какие постройки им действительно нужны, а от каких можно отказаться. Обустройством территории занимаются собственники садовых наделов. Им придётся самостоятельно договариваться о подведении коммуникаций, об освещении улиц, уборке или облагораживании общественных территорий.

Важно отметить, что не все садовые участки имеют почтовый адрес, что может стать причиной регистрации по постоянному месту жительства в доме, построенном на таком участке.

4. Главные отличия ИЖС от СНТ.

Не все люди понимают разницу между землями индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и садовыми некоммерческими товариществами (СНТ). Однако, когда вы выбираете участок для покупки, важно сразу прояснить этот вопрос.

Земли СНТ.

Земли СНТ могут находиться как в черте населённого пункта, так и за его пределами. Категория земельного участка (ЗУ) может быть из земель населённых пунктов или сельскохозяйственных угодий. Разрешённое использование земли включает в себя выращивание сельскохозяйственных культур, размещение садовых и жилых домов, а также хозяйственных построек и гаражей для личных нужд.

Кадастровая стоимость земель СНТ обычно сравнительно невысока. Инфраструктура на таких территориях часто развита недостаточно, и ответственность за подведение коммуникаций ложится на самих собственников участков.

Земельные участки ИЖС.

Месторасположение: в населённом пункте.
Категория земельного участка: только земли населённых пунктов.
Направления разрешённого использования: размещение жилых домов, хозяйственных построек, гаражей для личного использования, выращивание сельскохозяйственных культур.
Кадастровая стоимость: выше, чем у земельных участков садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ).
Инфраструктура: развитая. За подведение коммуникаций отвечает администрация.

Купить дом на участке СНТ с использованием средств государственной целевой поддержки, например, материнского капитала, довольно сложно. А из-за низкой ликвидности таких объектов не все банки выдают на их покупку кредиты.

5. Как узнать ВРИ участка.

Вид разрешённого использования (ВРИ) земельного участка можно узнать из Правил землеустройства и застройки территории. Также эта информация доступна в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Справку можно заказать лично в территориальном подразделении Росреестра или в Многофункциональном центре (МФЦ), а также онлайн на официальном сайте ведомства или на портале Госуслуги.

За выписку из ЕГРН об основных характеристиках недвижимости нужно будет заплатить госпошлину. Стоимость бумажной справки составляет 460 рублей, а электронной — 290 рублей.

Узнать ВРИ земельного участка можно бесплатно. Для этого нужно открыть Публичную кадастровую карту на официальном сайте Росреестра. В поисковой строке необходимо ввести кадастровый номер земельного участка (ЗУ) или его адрес, после чего ознакомиться с информацией, которую предоставит система.

6. Как получить разрешение на строительство дома.

Федеральный закон № 340, принятый в 2018 году, отменил необходимость получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Теперь застройщику нужно только уведомить уполномоченный орган о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС, а также об окончании работ. Форма уведомления утверждена Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Использовать другие формы запрещено.

Подать уведомление можно лично в уполномоченный орган, через Многофункциональный центр (МФЦ), через Единый портал государственных услуг или заказным письмом с уведомлением о вручении. К уведомлению необходимо приложить правоустанавливающие документы на земельный участок и бумаги с текстовым и графическим описанием будущего дома.

Уполномоченный орган рассматривает уведомление в течение 7 рабочих дней и направляет заявителю уведомление о соответствии будущего объекта недвижимости градостроительным нормам.

После завершения строительства застройщик снова направляет в уполномоченный орган уведомление, к которому прилагается технический план объекта ИЖС. После получения ответа от администрации можно обратиться в Росреестр для постановки дома на кадастровый учёт.

Важно отметить, что Росреестр имеет право приостановить регистрационные действия, если застройщик не соблюдает уведомительный порядок. Это правило закреплено в пункте 59 статьи 26 Федерального закона № 218 от 2015 года.

7. Ответственность за нецелевое использование земли.

За использование земельного участка не по назначению предусмотрена административная ответственность согласно статье 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Размер штрафа зависит от категории правонарушителя:

• Физическое лицо — от 10 тысяч рублей;
• Должностное лицо — от 20 тысяч рублей;
• Юридическое лицо — от 100 тысяч рублей.

Если кадастровая стоимость участка не определена, то за использование земли не по назначению владельца могут оштрафовать на сумму от 10 до 20 тысяч рублей. Для должностных лиц штраф составит от 20 до 50 тысяч рублей, а для юридических — от 100 до 200 тысяч рублей.

Если владелец участка не уплатит штраф и не приведёт землю в надлежащее состояние, которое позволит использовать её по назначению, суд может принять решение об изъятии земли.

8. Судебная практика.

Суд рассмотрел иск, в котором Лавров Т. просил признать незаконным уведомление о несоответствии его дома градостроительным нормам.

Истец рассказал, что перед строительством он уведомил уполномоченный орган о начале работ. Работы велись только после получения уведомления о соответствии. На этом этапе у администрации не возникло вопросов. Фактически, строительство дома было согласовано.

После завершения строительства Лавров Т. направил уведомление о его окончании. Однако в своём ответе уполномоченный орган указал, что строение не соответствует градостроительным нормам. Теперь истец не может поставить дом на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности на него.

Представитель ответчика пояснил, что земельный участок, на котором возведён дом, находится в зоне с особыми условиями подтопления. Согласно Водному кодексу РФ, в таком случае строительство объекта капитального строительства запрещено без обеспечения инженерной защиты.

Лавров Т. сообщил, что вместе с уведомлением о начале строительства он направлял в уполномоченный орган справку местного муниципалитета о двух гидротехнических сооружениях, которые обеспечивают инженерную защиту. Этот документ истец предоставил для ознакомления суду.

Представитель ответчика заявил, что такой справки в деле нет, поэтому администрация и вынесла решение о несоответствии объекта градостроительным нормам.

Рассмотрев дело по существу, суд удовлетворил требования истца.

9. Частые вопросы.

Можно ли разводить кур на участке СНТ?

Согласно действующему российскому законодательству, если вид разрешённого использования земельного участка — для ведения садоводства, то на нём можно выращивать сельскохозяйственные культуры, разместить садовый или жилой дом, хозяйственные постройки, гараж. Однако разводить домашний скот и птицу, включая кур, запрещено.

Где заказать технический план построенного объекта ИЖС?

Технический план построенного объекта ИЖС составляет кадастровый инженер. Он должен иметь соответствующую квалификацию. Найти такого специалиста можно на официальном сайте Росреестра или обратившись в специализированную фирму.

Можно ли перевести участок в ИЖС из садового, расположенного в ДНП, если второй владелец против?

По общим правилам, чтобы изменить категорию земельного участка с садового на ИЖС, необходимо получить согласие всех владельцев рассматриваемого надела. Если такого согласия нет, придётся обращаться в суд.

10. Заключение эксперта.

При выборе участка для строительства жилого дома можно обратить внимание на земли личного подсобного хозяйства (ЛПХ), индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садоводства и огородничества (СНТ). Лучший вариант зависит от потребностей собственника.

Не все понимают разницу между землями ИЖС и СНТ. Однако перед тем, как выбрать конкретный участок для строительства дома или других целей, рекомендуется узнать об этих различиях.

Важно помнить, что использование земельного участка не по назначению запрещено. За это предусмотрена административная ответственность.