Многие люди сталкиваются с ограничениями при сделках с недвижимостью, которые мешают им свободно распоряжаться своей собственностью. Обычно эти ограничения касаются квартир и жилья, но для многих сюрпризом становится обременение земельного участка.

Владельцы участков не всегда понимают, чем это может грозить. Однако при более детальном изучении проблем землепользования становится ясно, что обременение земель — это распространённая практика. И она может доставить владельцам недвижимости немало неудобств.

В широком смысле обременение означает ограничение прав. Обычно владелец недвижимости может продавать, обменивать, сдавать в аренду своё имущество, отдавать его в залог и иным образом распоряжаться им (статья 260 ГК РФ). На земле можно строить, пахать, сеять, сажать деревья — в зависимости от её назначения. Но если есть ограничения, то некоторые из этих действий могут быть запрещены или разрешены только в рамках установленных лимитов.

Какие бывают обременения права собственности

Ограничения на любое недвижимое имущество могут быть следующими:

1. Ипотека. Обычно касается квартир и домов. Пока владелец не выплатит банку задолженность по кредиту, он не сможет продать заложенный объект. Однако допускается сдача в аренду с согласия залогодателя. Многие люди сдают квартиры или дачные домики в краткосрочную аренду без согласия залогодателя, нарушая условия договора об ипотеке. Ограничение накладывается на основании договора и регистрируется в Росреестре.

2. Арест. Это мера, которая может затронуть любое имущество гражданина. При аресте никакие сделки с объектом не разрешены. Арест может быть наложен судом и им же снят. Как правило, применяется при наличии судебного спора. Для этого выносится определение суда, которое направляется и в Росреестр.

3. Аренда. Часто касается коммерческих помещений, которые принадлежат физическому лицу. Например, торговым центром или складом. Это один из самых распространенных видов ограничений. Означает, что объектом уже кто-то пользуется на основании договора, и пока срок его не истечет, продолжит использовать помещение или земельный надел. Расторгнуть договор аренды новый собственник сможет только соблюдая определенные условия и порядок.

4. Сервитут. В большинстве случаев он устанавливается в отношении земельных участков. Предполагает, что частью площади будет пользоваться ограниченный или неограниченный круг лиц. Например, проезжать по территории к своим дачам или обслуживать столбы электроосвещения.

5. Доверительное управление. Это означает, что распоряжается имуществом специальное лицо — управляющий. Чаще всего касается коммерческой инвестиционной недвижимости, которую собственник покупает для извлечения прибыли, но сам заниматься процессами сдачи в аренду не желает.

6. Рента. Смысл её состоит в том, что собственник передаёт земельный участок или помещение другому лицу, а тот обязуется выплачивать ему денежное содержание.

Какие встречаются ограничения прав землепользователей

Если в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) вы не обнаружили ничего необычного, например, ипотеки, арестов или других общих видов обременений, это уже хороший знак. Это означает, что регистрация сделки купли-продажи пройдёт успешно, и вы станете полноправным владельцем выбранного земельного участка.

Согласно статье 56 Земельного кодекса Российской Федерации, ограничения прав на землю могут быть установлены в следующих случаях:

* использование участков в зонах с особыми условиями;
* охрана окружающей среды и памятников;
* наличие других причин.

Ограничения могут быть как бессрочными, так и установленными на определённый период времени. При переходе права собственности эти ограничения сохраняются. Давайте рассмотрим основные препятствия, с которыми может столкнуться человек, приобретший землю.

Водоохранная зона, санитарно-защитная территория

Эта территория находится рядом с водоёмами и может иметь протяжённость от 50 до 200 метров, а у моря — до 500 метров. На этой территории действуют определённые ограничения:

* Нельзя использовать сточные воды для повышения плодородия почвы или сбрасывать стоки.
* Нельзя размещать скотомогильники, кладбища или участки для мусора.
* Нельзя распылять с воздуха ядохимикаты для защиты урожая.
* Нельзя ездить на автомобилях или ставить их на этой территории, кроме как на твёрдом покрытии, таком как асфальт или бетон.
* Нельзя размещать АЗС и объекты для хранения горюче-смазочных материалов.
* Нельзя хранить ядохимикаты, включая те, которые используются для обработки сада.
* Нельзя добывать полезные ископаемые.
* Нельзя распахивать земли.
* Нельзя пасти скот и организовывать для него «ванны».
* Нельзя отваливать на участке размываемые грунты.

Нарушение этих правил влечёт за собой наказание. Например, на граждан, которые являются собственниками земель, может быть наложен штраф в размере от 3 до 5 тысяч рублей в соответствии со статьёй 8.12 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Однако есть исключение: на садовых участках, которые не оборудованы очистными сооружениями, допускается установка септиков из водонепроницаемых материалов в соответствии с пунктом 16.1 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации. Это единственное исключение из режима хозяйственной деятельности на водоохранных зонах.

Обременение на строительство на участке

Люди, купившие участок земли, могут столкнуться с проблемой, когда они не смогут построить на своей земле дом на законных основаниях. Они узнают об этом запрете либо когда получат уведомление о начале строительства, либо когда будут подавать документы на регистрацию. В результате построенное здание будет считаться самовольной постройкой, которую суд может обязать снести.

Причинами запрета обычно является прохождение по участку (даже на расстоянии 30 см от края) важной магистрали. К таким магистралям относятся:

— линии электропередач (ЛЭП);
— газопровод;
— трубы отопления;
— водопровод и канализация;
— автомобильные дороги.

Ограничения для объектов культурного наследия

Некоторые здания и сооружения имеют особую историческую и культурную ценность и признаются объектами культурного наследия. Обычный человек не может приобрести земельный участок в границах памятника архитектуры или монастыря. Однако это возможно в пределах охранной зоны таких объектов (статья 34.1 Федерального закона № 73-ФЗ).

Владение земельным участком в охранной зоне накладывает на собственника ряд ограничений:

* запрещается строительство зданий выше определённой этажности;
* при строительстве необходимо использовать материалы определённого качества с натуральными компонентами;
* цветовая гамма постройки не должна нарушать облик объекта культурного наследия;
* заборы можно устанавливать только из определённых материалов, например, деревянных.

Постройка на земельном участке в охранной зоне требует не только отказа от собственных вкусов, планов и сметы, но и получения множества согласований и разрешений. Не всегда эти требования логичны и оправданы, особенно если земельный участок находится в нескольких километрах от памятника культуры и не влияет на его восприятие как исторического комплекса.

Запреты на нецелевое использование земли

С такой проблемой часто сталкиваются граждане, которые хотят использовать приобретённый участок для коммерческой деятельности, например, построить склад или автомастерскую. Однако назначение земли не предполагает такой эксплуатации.

Например, чтобы построить склад, участок сначала нужно перевести из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленного использования. В противном случае на участке можно только выращивать овощи и собирать урожай.

Другие ограничения, о которых говорится в статье 56 Земельного кодекса РФ, не разъяснены в законе. Открытый список означает, что собственник земли может столкнуться с дополнительными условиями, которым он должен будет следовать, если появятся новые запреты.

Как обойти ограничение

Каждый владелец земельного участка хочет использовать его в соответствии со своими планами. Они выбирают конкретное место, потому что им нравится именно эта локация. Когда они сталкиваются с ограничениями, которые мешают реализации их планов, они начинают думать, как снять эти ограничения или обойти их.

Иногда встречаются сложные случаи, когда ничего изменить нельзя. Но это не так часто. Важно понимать, что не всё зависит от активности собственника и квалификации его юристов. Иногда принятые меры дают положительный результат, но это может занять несколько лет.

Проблему согласования размещения объекта на земельном участке можно решить несколькими способами:

1. Изменить первоначальный план, «отодвинув» стройку от коммуникаций.
2. Подготовить новую документацию по переносу уже имеющихся конструкций сторонних организаций (во взаимодействии с их владельцами).
3. Получить разрешение на отклонение от параметров.
4. Узаконить уже имеющуюся постройку в суде (понадобится технический план с корректировками).
5. Разработать схему планировки для отдельного земельного участка (подходит, если надел попал в зону КУРТ и органы власти не дают разрешение на строительство).
6. Обжаловать отказ согласования строительства в суде.

Заключение

Вывод: юридическая чистота участка — не единственный риск, который нужно учитывать при его покупке. Даже если вы заказали расширенную выписку из ЕГРН и не обнаружили там сведений об аресте или ипотеке, это не гарантирует, что с землёй можно будет делать всё, что вы задумали.

Полную оценку своих полномочий в отношении приобретаемого участка можно получить из градостроительного плана. На нём будут видны ограничения, которые не фиксирует Росреестр, например, линии прохождения сторонних коммуникаций, ЛЭП, а также организации, с которыми потребуется согласовать строительство на участке.

Иногда граждане, купившие участки в городской черте или на берегу водоёмов, сталкиваются с непредвиденными препятствиями, которые не позволяют им реализовать свои планы. За годы владения наделом необходимо уплачивать налоги, иногда дополнительные сборы. Если объект недвижимости так и не принёс прибыли, а только убытки, землевладельцы могут попасть в финансовый капкан: не могут ни продать участок, ни использовать его так, как планировали.