Земля занимает особое место в обществе. Она является не только средством производства, но и местом проживания, промышленной базой, а также частью природы в самом широком смысле этого слова. Возделывание земли — это не только право, но и обязанность ее владельца.

В законодательстве России земля разделена на категории и виды разрешенного использования, что определяет правовые рамки ее эксплуатации. Одним из грубых нарушений является нецелевое использование земельного участка, что может повлечь за собой административную ответственность, вплоть до изъятия земельного надела. В данной статье мы рассмотрим, в каких случаях это возможно, как складывается судебная практика и как избежать нарушения закона.

1. Нарушение правил пользования земельного участка.

Приобретая земельный участок, будущий собственник должен внимательно изучить его целевое назначение, чтобы убедиться, что оно соответствует его планам на будущее. Согласно статье 7 Земельного кодекса РФ, собственник не имеет права самовольно изменять категорию земельного участка. Для этого необходимо получить разрешение администрации и утвердить новый генеральный план территории. Однако, в рамках зонирования, собственник может выбрать один или несколько видов разрешенного использования из перечня, установленного приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года № 540.

Собственники и иные правообладатели земельных участков обязаны использовать их таким образом, чтобы не наносить вред окружающей среде, не истощать и не деградировать почвы. Неправомерное использование может повлечь за собой даже уголовную ответственность, предусмотренную статьей 254 УК РФ «Порча земли».

Нецелевая эксплуатация также подразумевает нарушение вида разрешенного использования земельного участка. В этом случае необходимо установить, правильно ли участок использовался в соответствии с основным видом разрешенного использования и соответствовала ли неосновная деятельность дополнительному виду. Следует отметить, что собственник не обязан вносить сведения о таких вспомогательных видах в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Важно отметить, что принятые в 2021 году поправки в статью 7 Земельного кодекса РФ и статью 8 Федерального закона РФ от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установили, что при проверке целевого использования земельного участка следует учитывать вспомогательный вид разрешенного пользования, даже если он не указан в ЕГРН, но соответствует имеющейся категории земли.

2. Понятие нецелевого использования земельного участка..

Нарушение гражданского, земельного и административного законодательства Российской Федерации может заключаться в ненадлежащем использовании земельного участка, которое противоречит правовому режиму разрешённой эксплуатации. При этом не имеет значения, наступили ли какие-либо негативные последствия для окружающей среды.

Бездействие также может привести к применению мер административного воздействия, так как бесхозные земли представляют собой пожароопасные территории, зарастают травой, и на них могут образовываться стихийные свалки. Особенно это касается земель сельскохозяйственного назначения, а также предназначенных для жилищного или иного строительства, садоводства и огородничества в случаях, определённых частями 2, 2.1 и 3 статьи 8.8 КоАП РФ. Эти случаи оговорены в нормативно-правовых актах или предусмотрены гражданско-правовыми договорами.

Законодательство о правилах землепользования содержит некоторые пробелы, что вызывает спорные ситуации в судебной практике. Недавно был устранён один из таких пробелов: в СНТ и ОНТ разрешили выращивать кроликов и птиц для собственных нужд, но с соблюдением ряда условий. Однако вопрос о разведении домашнего скота остаётся открытым.

Пример:

Использование земель сельскохозяйственного назначения будет признано нецелевым, если более половины участка заросло сорняками, даже если остальная часть используется для выращивания культур. Этот и другие признаки ненадлежащего использования таких земель были утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 18 сентября 2020 года № 1482.

Земля — это ценный актив, права на который необходимо беречь. Как мы видим, вопрос нецелевого использования земельных участков представляет собой сложную правовую проблему, имеющую множество нюансов и особенностей, которые зависят от категории и вида разрешенного пользования.

Наши опытные юристы помогут вам разобраться во всех этих тонкостях, чтобы избежать наказания за нецелевое использование земельного участка.

3. Административное наказание, его виды.

Ответственность за нарушение правил использования земельного участка предусмотрена статьёй 8.8 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, Земельным кодексом и Гражданским кодексом. Наказания могут быть применены как к гражданам, так и к должностным лицам и предприятиям, владеющим участками на праве собственности или на других законных основаниях.

Ниже мы рассмотрим возможные виды наказаний, которые могут применяться в таких случаях. Следует отметить, что эти наказания могут быть комбинированы.

Штраф за нецелевое использование.

Если в ходе проверки прокуратура или Росреестр выявляют факт нецелевого использования земельного участка, они выдают предписание об устранении нарушений, устанавливая конкретный срок для их устранения. Если виновник не принимает никаких мер для исправления ситуации, составляется протокол об административном правонарушении.

После рассмотрения дела выносится постановление о привлечении виновного лица к ответственности. Чаще всего наказание за нецелевое использование земельного участка заключается в наложении штрафа. Размер штрафа варьируется в зависимости от категории лиц и регулируется статьёй 8.8 КоАП РФ.

Ответственность за использование земель не по назначению:

• Граждане и ИП — от 0,1 до 1 процента стоимости, но не менее 10000 — 20000 рублей.
• Должностные лица — от 0,5 до 2 процентов стоимости, но не менее 20000 – 500000 рублей.
• Юридические лица — от 1,5 до 10 процентов стоимости, но не менее 100000 – 400000 рублей.

Кроме того, региональное административное законодательство может содержать нормы, которые предусматривают штраф за нецелевое использование земельного участка. Как правило, эти нормы связаны с дополнительными обязанностями по уходу и содержанию территории, которые возлагаются на собственников и владельцев участков.

Пример:

В Москве и Московской области активно ведется борьба с борщевиком Сосновского. В соответствии с ч. 4 ст. 4.17 КоАП г. Москвы и ч. 5 ст. 6.11 КоАП Московской области, пользователи земельных участков обязаны удалять это растение с территории, в противном случае им грозит предупреждение, а затем штраф.

В зависимости от региона административное наказание за нецелевое использование земельного участка или нарушение вида разрешенного использования может быть различным. Команда наших опытных юристов  готова встать на вашу защиту по всей стране.

Мы внимательно изучим вашу ситуацию, поможем обжаловать акты государственных органов и судебные решения, а также подскажем оптимальную стратегию действий. Наши специалисты будут стоять на страже ваших интересов в суде, защищая их до самого конца.

4. Обязывание привести участок в пригодное для пользования (исходное) состояние и взыскание убытков.

Незаконное использование земель сельскохозяйственного назначения часто влечет за собой наложение данного вида взыскания. Это требование закреплено в п. 2 ст. 62 и ст. 76 Земельного кодекса Российской Федерации.

В результате собственник или владелец могут быть обязаны:

• снести самовольные постройки, которые не соответствуют заявленной категории земель;
• убрать незаконные некапитальные объекты, такие как ларьки и палатки;
• восстановить ранее снесенные здания;
• провести рекультивацию участка и восстановить деградировавший почвенный слой, и это лишь некоторые из возможных требований (список не полный).

Данный вид наказания может быть применен только по решению суда, если нарушитель проигнорировал вынесенное ему предупреждение.

Кроме того, привлечение к административной ответственности за неправомерное землепользование может привести к повышению ставки земельного налога с 0,3% до 1,5% и отмене льготного ежегодного ограничения на рост налога в размере 10%.

Взыскание убытков возможно, если будет установлена причинно-следственная связь между действиями виновного лица, такими как нарушение использования земельного участка или самовольное использование, и причиненным вредом. Размер последнего определяется как в соответствии с нормативными методиками, так и исходя из фактически понесенных пострадавшей стороной расходов. Они могут включать затраты на демонтаж незаконно размещенных зданий и сооружений, вывоз мусора и стройматериалов, а также недополученную прибыль.

Важно! Чтобы узнать, к какой категории земель и виду разрешенного пользования относится конкретный участок, можно обратиться к информации в выписке из ЕГРН или на Публичной кадастровой карте.

Изъятие земельного участка.

Этот вид наказания, предусмотренный статьями 284 и 285 Гражданского кодекса РФ и статьей 6 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», применяется судами нечасто и только в самых крайних случаях.

Процедура изъятия земельного участка проходит в несколько этапов:

1. Уполномоченные органы выявляют нецелевое использование земельного участка, определяют нарушенные нормы и правила, предусмотренные Кодексом об административных правонарушениях (КоАП РФ), Земельным кодексом (ЗК РФ) и Гражданским кодексом (ГК РФ), и составляют соответствующий акт.
2. Контрольно-надзорный орган выносит предписание о прекращении противоправных действий или бездействий в определенный срок.
3. Если законные требования не выполняются, составляется протокол об административном правонарушении и возбуждается административное дело.
4. Дело рассматривается в суде, где выносится постановление о привлечении к административной ответственности и наложении штрафа.
5. Если противоправные действия продолжаются, прокуратура или Росреестр выносят предупреждение о возможном изъятии участка.
6. Если собственник или владелец согласен оставить земельный участок, назначаются публичные торги, на которых определяется выкупная цена.
7. Если собственник или владелец противятся проведению торгов и не прекращают использование участка не по целевому назначению, уполномоченный орган инициирует гражданский процесс, и вопрос об изъятии решается в суде.

Изъятию по причине нецелевого использования подлежат только участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или земли сельскохозяйственного назначения. Ненадлежащая эксплуатация последних может привести к прекращению права аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или безвозмездного пользования. При этом нецелевое использование земли должно продолжаться не менее трех лет, если иное не предусмотрено законом.

5. Судебная практика: эксплуатация здания не соответствует целевому назначению участка.

По мнению законодателя, использование зданий или их частей должно соответствовать целевому назначению земельного участка, на котором они расположены. Хотя эта позиция не имеет однозначного закрепления в законодательстве и не была четко определена Верховным судом Российской Федерации, уже сложилась судебная практика, которая устанавливает связь между предназначением и фактическим использованием зданий, их частей или комплекса строений, а также земельного участка.

Одним из примеров такой практики является решение, вынесенное Арбитражным судом Краснодарского края 2 марта 2022 года по делу № А32-49330/2021. В этом деле ООО «Каравелла» обжаловало постановление инспектора Росреестра о привлечении к ответственности за нецелевое использование земельного участка (КоАП РФ, ч. 1 ст. 8.8) в связи со следующими обстоятельствами.

Земельный участок площадью почти 6000 кв. м, расположенный в г. Сочи и принадлежащий Российской Федерации на праве собственности, был передан в аренду ООО «Каравелла» с установленным видом разрешенного использования — рекреационный оздоровительный объект. Однако на этом участке также были размещены здания, в которых находились ресторан «Лаваш и Чача» и бар «Барри Портер».

Суд полностью поддержал действия Росреестра, постановив, что эксплуатация объектов коммерческой деятельности на земельном участке с таким видом разрешенного использования запрещена и является нарушением ст. 42 ЗК РФ.

6. Частые вопросы.

Если вынесли предписание об устранении нарушений за нецелевое использование участка ИЖС и грозят изъятием, возможна ли компенсация?

Согласно общим положениям гражданского законодательства, собственник земельного участка имеет право на компенсацию за изымаемый участок за вычетом расходов, необходимых для восстановления ущерба, нанесенного окружающей среде. Это подтверждается и судебной практикой. Однако в российском законодательстве вы не найдете конкретной статьи, регулирующей этот вопрос. В таких случаях право применяется по аналогии с нормами Гражданского кодекса РФ о публичных торгах. Однако размер компенсации может оказаться неудовлетворительным.

Как узнать, что контрольные органы установили нарушение вида разрешенного использования земли?

После выезда на место сотрудники прокуратуры или Росреестра составляют акт, в котором подробно описывают все выявленные нарушения. Согласно статье 54 Земельного кодекса РФ, на них возлагается обязанность уведомить землепользователей и землевладельцев о допущенных нарушениях, предупредить о возможных последствиях продолжения противоправных действий (бездействия) и потребовать их прекращения в определенные сроки. Обычно на это отводится шесть месяцев. Хотя в законе не упоминается уведомление собственников, на практике органы оповещают и их.

Кто и как часто имеет право проверять целевое использование земельного участка?

Контроль за правомерной эксплуатацией земли осуществляется Росреестром и прокуратурой. Инициатором внеплановой проверки может стать как частная жалоба на нецелевое использование земельного участка, поданная, например, от имени граждан или должностного лица муниципального образования, так и плановые надзорные мероприятия. Проверки могут проводиться как с личным выездом на местность, так и с использованием беспилотных летательных аппаратов. Периодичность плановых проверок зависит от категории риска, к которой относится та или иная земля.

Какие последствия возможны при нецелевом использовании земельного участка на праве аренды?

В случае аренды земель возможно принудительное расторжение договора, причем инициатором этого решения может быть не только суд, но и арендодатель. В самом договоре можно предусмотреть цель эксплуатации земельного участка, и если деятельность арендатора не соответствует ей, то возможно применение гражданской ответственности в виде неустойки или повышенной арендной платы.

7. Заключение эксперта.

Государство строго следит за тем, чтобы земля использовалась в соответствии с её категорией и видом разрешённого использования. Это важно для обеспечения стабильности и развития государства, а также для защиты интересов и прав граждан.

За нарушение правил использования земли предусмотрены различные меры наказания, которые могут вызвать сложности у тех, кто не обладает достаточными знаниями в области права. Чтобы разобраться в этом вопросе и принять правильное решение, необходимо не только понимать букву закона, но и иметь опыт в юридической практике.