В этой статье наши юристы рассмотрят вопрос о праве на покупку арендуемого земельного участка без проведения торгов согласно Статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, целевое назначение которого — строительство и эксплуатацию нежилого объекта капитального строительства.

Так же, расскажем вам о том, по какой цене Городская Администрация сможет продать этот земельный участок, и на основании чего и как будет определяться стоимость выкупа.

Ст.39.4 Земельного кодекса РФ.

В соответствии со статьей 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, цена определяется в следующем порядке:

1. Для земельных участков, находящихся в федеральной собственности, — Правительством Российской Федерации.
2. Для участков, принадлежащих субъектам Российской Федерации, а также для участков, государственная собственность на которые не разграничена, — органом государственной власти соответствующего субъекта.
3. Для муниципальных земель — органом местного самоуправления.

При этом цена земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер, установленный федеральным законом.

Разъяснение.

Таким образом, если земельный участок принадлежит муниципалитету, его стоимость при выкупе определяется органом местного самоуправления, но не может быть выше кадастровой стоимости.

Как правило, в регионах выкуп производится по ставке, составляющей около 15% от кадастровой стоимости, с некоторыми изменениями в зависимости от вида разрешенного использования и целевого назначения участка.

Чтобы узнать точную выкупную цену, рекомендуется обращаться в соответствующие органы сразу после возникновения оснований для приобретения земельного участка в собственность без проведения торгов, так как ставки и стоимость могут меняться со временем.

Как это работает.

В Московской области вы можете приобрести земельный участок по цене, которая составляет 15% от его кадастровой стоимости. Это регулируется Постановлением Правительства Московской области от 2 мая 2012 года № 639/16 «Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения и сооружения, расположенные на таких земельных участках».

С 1 июля 2012 года стоимость земельных участков, находящихся в собственности Московской области или на которые государственная собственность не разграничена, для граждан и юридических лиц, имеющих в собственности здания, строения и сооружения на этих участках, будет определяться следующим образом, если иное не установлено законодательством Российской Федерации:

• Для следующих категорий земельных участков применяется коэффициент, равный 3 процентам от кадастровой стоимости:

— участки, относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения;

-участки, входящие в состав земель населённых пунктов и предназначенные для ведения сельского хозяйства;

-земельные участки, предназначенные для жилищного строительства, включая индивидуальное жилищное строительство, ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства и гаражного строительства, вне зависимости от категории земель.

• Для всех остальных земельных участков выкупная цена составит 15% от кадастровой стоимости.

Определение выкупной цены будет зависеть от статуса земельного участка. Если он находится в муниципальной собственности, то стоимость будет установлена органами местного самоуправления города. В противном случае цена будет определяться Правительством Московской области.

ЗАКОН МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ от 7 июня 1996 года N 23/96-ОЗ

О регулировании земельных отношений в Московской области (с изменениями на 4 мая 2017 года)

Статья 12. Порядок определения цены (стоимости) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

3.1. С 1 июля 2012 года:

• цена продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания или сооружения, расположенные на таких участках, устанавливается Правительством Московской области;
• цена продажи участков, находящихся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

3.2. Цена продажи земельного участка, рассчитываемая на основе кадастровой стоимости, определяется на основании сведений о кадастровой стоимости, которые выдаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в этом реестре. Эти сведения предоставляются по запросу исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, направленному после даты поступления обращения гражданина или юридического лица о предоставлении земельного участка в собственность.

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 2 мая 2012 года № 639/16.

Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках.

(с изменениями на 16 мая 2016 года)

1. С 1 июля 2012 года цена продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения и сооружения, расположенные на таких участках, устанавливается в следующих размерах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации:

1) Три процента кадастровой стоимости земельного участка для следующих категорий:

• земельные участки сельскохозяйственного назначения;
• земельные участки в составе земель населенных пунктов с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (использования);
• земельные участки, предназначенные для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство), ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства и гаражного строительства (включая индивидуальное гаражное строительство), вне зависимости от их категории.

2) Пятнадцать процентов кадастровой стоимости земельного участка для всех остальных земельных участков.

Совет депутатов городского округа Химки Московской области.

Решение от 29 августа 2012 года № 11/3.

Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности городского округа Химки, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения и сооружения, расположенные на таких земельных участках.

В целях реализации положений Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Закона Московской области от 7 июня 1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», на основании Федерального закона № 131-ФЗ от 6 октября 2003 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», а также статей 5, 23, 24 и 34 Устава городского округа Химки, Совет депутатов городского округа Химки принял следующее решение:

1. Установить цену продажи земельных участков, находящихся в собственности городского округа Химки, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения и сооружения, расположенные на этих участках, в размере, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, следующим образом:
1.1. В отношении земельных участков:

• относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения;
• относящихся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (использования);
• вне зависимости от категории земель с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство), ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства или гаражного строительства (включая индивидуальное гаражное строительство);
• в отношении прочих земельных участков — пятнадцать процентов кадастровой стоимости.

2. В случаях, установленных пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», цена продажи земельных участков устанавливается в размере, равном двум с половиной процентам кадастровой стоимости.

Кроме того, хотим отметить, что по завершении строительства объекта, для оформления выкупа земельного участка вам потребуется изменить вид разрешенного использования через администрацию под размещение нежилого объекта (в зависимости от его назначения). В связи с этим может измениться и кадастровая стоимость, обычно в сторону уменьшения, поскольку земля для строительства без объекта обычно оценивается дороже.

Также вы сможете рассчитывать на предоставление рассрочки на выкуп земельного участка.

При выкупе, но до его оформления, юристы посоветовали бы вам оспорить кадастровую стоимость земельного участка, что значительно снизит его выкупную цену. Даже если вы оставите его в аренде на 49 лет после окончания строительства, сумма арендных платежей после переоценки также значительно уменьшится.