Законодательная база оформления земельного участка в собственность

Первый вариант земельного законодательства, принятый в 1991 году, содержал следующие ограничения на оформление земельного участка в собственность:

• Если участок находился в бессрочном владении, гражданин мог продать его только муниципальным и государственным органам по цене, которую он заплатил при покупке. Частным лицам владелец имел право продавать участок по любой цене, установленной в результате договорённости.
• Если земля была передана владельцу в бесплатное пользование, он не имел права продавать её в течение десяти лет.
• При покупке земли на коммерческой основе право перепродажи появлялось у собственника не ранее чем через пять лет.
• Сроки временного владения участком ограничивались сроком арендного договора — от пяти до пятидесяти лет.
• При покупке строения земля, на которой оно стояло, автоматически переходила к новому владельцу.
• Если приобретённая постройка была уничтожена в результате каких-либо форс-мажорных обстоятельств, земля, на которой она стояла, оставалась во владении собственника разрушенного строения.

Рядовым гражданам разрешалось использовать приобретённую землю для следующих видов деятельности:

• садоводства и дачного огородничества;
• индивидуальной жилой застройки;
• ведения фермерского хозяйства.

Виды частной собственности

Современный Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) был создан в результате длительного процесса трансформации предыдущего кодекса, принятого в 1991 году.

Кодекс определяет различные виды частной собственности:

1. Частная собственность без ограничений. Владелец имеет право свободно распоряжаться своей собственностью: продавать её, передавать по наследству, дарить другим гражданам. Право покупки земли в собственность также доступно для иностранцев, за исключением участков, находящихся в приграничной зоне.
2. Государственная собственность. Она может быть федеральной или принадлежать регионам (субъектам) федерации. Такие земли не подлежат продаже, а могут быть сданы только в аренду.
3. Муниципальная собственность. Участки, находящиеся в ведении местных органов власти (сельских, поселковых, городских).

Современное земельное законодательство является обширным и требует профессиональных знаний для грамотного применения в различных ситуациях. В некоторых случаях, согласно статье № 27 Земельного кодекса, оформление земельного участка в частную собственность запрещено. Невозможно частное владение, если земля территориально принадлежит:

• общественным и мемориальным кладбищам;
• землям общего пользования;
• заповедным или водоохранным территориям;
• участкам, находящимся на балансе государственных структур, таких как Минобороны, ФСБ, МВД и т. д.;
• участкам, на которых расположены культурные или архитектурные памятники.

Как оформить земельный участок с собственность

Оформление земельного участка в собственность — это юридическая процедура, в результате которой права собственности переходят от текущего владельца к человеку, желающему приобрести участок. Стоимость этой услуги зависит от способа передачи земли.

Сегодня существуют разные способы перехода прав собственности на землю:

• приватизация;
• наследование;
• заключение гражданско-правовых договоров (мена, дарение, купля-продажа);
• использование участка по договору ренты.

Прежде чем приступить к оформлению, необходимо выбрать подходящий способ и подготовить необходимые документы. Важно отметить, что не все земли в России могут быть переведены в частную собственность.

Стоимость услуг специалистов при получении свидетельства о праве собственности на землю

Стоимость услуг специалистов по оформлению земли в собственность может варьироваться от 10 000 до 15 000 рублей в зависимости от региона и выбранной компании. Однако в некоторых случаях, например, при регистрации прав на земли коммерческого назначения, оформление может обойтись дороже — до 20 000 рублей.

Профессионалы помогут не только зарегистрировать право собственности на землю, но и составят договор, а также возьмут на себя обязательства по правовому сопровождению сделки и проверке всех необходимых документов.

Если вы приобретаете земельный участок, не забудьте попросить у продавца справку об отсутствии обременения на этот участок. Если участок находится в залоге, то для его отчуждения может потребоваться разрешение залогодержателя, без которого сделка может быть признана недействительной. Эта информация общедоступна, и вы можете запросить её из единого реестра прав самостоятельно или с помощью специалиста.

В каких случаях землю можно приватизировать и когда нельзя

Приватизировать земельный участок можно в следующих случаях:

• если земля была передана в бессрочное пользование;
• для узаконивания самозахвата прилегающего участка;
• если надел был передан в безвозмездное пользование на срок до шести лет, и пять из них уже истекли;
• если участок получен по завещанию.

Однако есть земли, которые нельзя оформить в собственность:

• земли, представляющие особую ценность для государства;
• лесные земли;
• земли, на которых расположены засекреченные объекты;
• земли водоохранных зон и другие.

Перечень документов для продажи земельных участков

Зачастую у продавца нет всех необходимых документов. Получение некоторых из них требует много времени. Например, срок готовности межевого плана зависит от того, согласны ли соседи с установленными границами.

Часто возникают проблемы с правоустанавливающими документами и с постановкой участка на кадастровый учёт. Пока они не будут решены, продажа невозможна.

Земельный участок можно продать только в том случае, если у продавца есть зарегистрированное в Росреестре право собственности. Также участок должен быть поставлен на кадастровый учёт, и у продавца должны быть все технические документы из БТИ. Если чего-то из этого нет, нужно привести бумаги в порядок с точки зрения закона перед заключением сделки.

Итак, у продавца должны быть следующие документы:

• правоподтверждающий документ — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающий документ — договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования и т. д.;
• межевой план;
• технический паспорт;
• кадастровый паспорт;
• документация на строения;
• расширенная выписка из ЕГРН об отсутствии обременений.

Для физических лиц

Частные лица, желающие зарегистрировать сделку с земельным участком, должны предоставить в Росреестр или МФЦ следующие документы:

• заявление;
• общегражданский паспорт;
• нотариальную доверенность, если от имени заявителя действует представитель;
• правоподтверждающий документ на земельный участок от продавца;
• техническую документацию;
• договор купли-продажи в трёх экземплярах — по одному для каждой стороны и Росреестра;
• квитанцию об оплате государственной пошлины.

Это не исчерпывающий список. В зависимости от ситуации могут потребоваться и другие бумаги. Полный перечень необходимо уточнить в Росреестре или МФЦ.

Например, если продавец состоит в браке и земельный участок является совместно нажитым имуществом, то дополнительно нужно предоставить письменное согласие супруга или супруги, заверенное нотариально. А когда продавцом выступает недееспособный или несовершеннолетний гражданин, потребуется получить согласие от органов опеки и попечительства.

Для юридических лиц

Если одной из сторон сделки выступает организация, помимо документов на землю и договора купли-продажи, необходимо предоставить:

• общегражданский паспорт и доверенность представителя организации, если это не генеральный директор;
• приказ о назначении или выписку из учредительных документов, если действует генеральный директор;
• акт приёма-передачи земельного участка.

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. Их перечень можно уточнить в Росреестре или многофункциональном центре (МФЦ).

Процедура оплаты госпошлины

Следующий шаг в оформлении земли в собственность — оплата необходимых государственных пошлин. Порядок уплаты и определения размера пошлины был введён в 2015 году и действует до сих пор.

Вы можете ознакомиться с полным перечнем видов регистрации прав на недвижимость, включая права на земельные участки, перейдя по ссылке. Если вас интересуют только земельные вопросы, вы можете найти информацию о них в разделе, посвящённом собственности на землю.

В этом разделе вы найдёте информацию о:

• собственнике (физическое или юридическое лицо);
• назначении земель (сельскохозяйственные или общие);
• порядке регистрации в рамках «дачной амнистии»;
• способе получения права собственности.

Таким образом, чтобы определить размер пошлины, вам нужно знать, кто является собственником земли, какая это регистрация по счёту, на каком основании вы получаете право собственности, а также назначение земли.

Кто освобождается от пошлины

От уплаты пошлины освобождаются следующие категории заявителей:

• органы государственной власти;
• Центральный банк Российской Федерации;
• малоимущие граждане, не имеющие обременения.

Также не облагается пошлиной регистрация земельных участков:

• находящихся в государственной или муниципальной собственности;
• используемых для северного оленеводства;
• расположенных в регионах, которые недавно присоединились к Российской Федерации (например, Республика Крым).

Кроме того, от уплаты пошлины освобождается регистрация, которая необходима для легализации обременения или изменений в законодательстве, обязывающих текущих собственников проводить регистрационные действия.

С чего начать оформление земли

Оформление земельного участка — это долгий и трудоёмкий процесс, который требует времени и усилий. Будущий землевладелец должен быть готов к тому, что узаконивание участка может занять несколько месяцев. Это так же трудоёмко, как и оформление дома в собственность после строительства на своём участке.

Рассмотрим основные этапы процесса оформления земельного участка под домом:

1. Обращение в землеустроительную организацию. Для этого нужно пригласить квалифицированного геодезиста, который сравнит соответствие проектной документации имеющимся на участке строениям и оформит соответствующие документы. Срок ожидания — около 30 дней.
2. Узаконивание границ. Сотрудники Департамента архитектуры вашего города вынесут постановление о передаче земельного участка в собственность на основании заключения землеустроителей. Срок ожидания — 30–40 дней.
3. Визит в Росреестр для получения выписки на земельный участок под жилым домом.
4. Межевание. Это процедура, предваряющая создание кадастрового паспорта. Она осуществляется кадастровым инженером по предварительной договорённости. Срок ожидания — 30–40 дней.
5. Получение кадастрового паспорта и плана участка земли. Оформляется в Росреестре в течение 30 дней с момента предоставления необходимого пакета документов и оплаты госпошлины.
6. Оформление права собственности на землю. Все полученные за время подготовки документы предоставляются в Росреестр на регистрацию. Выписка из ЕГРН будет готова через 14–30 дней.

Если участок под частным домом

Часто граждане становятся собственниками жилых домов, но не земли под ними. Это может произойти в следующих случаях:

• при наследовании;
• при покупке дома;
• при обмене на другой дом и т. д.

Чтобы получить землю под домом в собственность, можно воспользоваться следующими способами:

• решением суда;
• дачной амнистией;
• выкупить землю у муниципальных властей (для этого нужно получить справку о стоимости участка из кадастра);
• получить землю бесплатно на основании распорядительного акта от муниципалитета или иного органа местного самоуправления.

Если земля под многоквартирным домом

Чтобы оформить земельный участок под многоквартирным домом, где официально расположено несколько квартир (МКД), необходимо получить согласие всех собственников квартир.

Для этого нужно:

1. Созвать общее собрание жильцов.
2. Получить письменное согласие каждого владельца жилой недвижимости.
3. Оформить решение официальным протоколом.

Перед тем как созывать собрание, следует обратиться в местную администрацию и инициировать процесс формирования границ участка в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ.

Требования к оформлению договора

Соглашение заключается в письменной форме. В договоре указываются сведения об объекте сделки и его цене.

В отношении земельного участка в договоре отражаются следующие данные:

• адрес расположения;
• общая площадь;
• кадастровый номер;
• категория земли;
• вид разрешённого использования;
• информация о правоустанавливающих документах.

Также в договоре прописывается порядок расчётов между сторонами и дата передачи земельного участка от продавца к покупателю.

Соглашение составляется в трёх экземплярах: для продавца, покупателя и Росреестра.

Дачная амнистия

В 2019 году были внесены изменения в закон о дачной амнистии (ФЗ-93). Согласно этим изменениям, граждане могут бесплатно оформить в собственность землю, на которой расположены их дома.

До 1 марта 2019 года процедура приватизации была бесплатной, но после этой даты она стала платной. Однако само право на приватизацию осталось.

Приватизировать можно следующие объекты недвижимости:

• те, которые были приобретены до появления Земельного кодекса в РФ;
• арендованную землю, выделенную для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства;
• наследуемое или переданное в пожизненное пользование имущество;
• наделы, предоставленные для огородничества, садоводства или строительства гаража.

Нельзя приватизировать следующие участки:

• те, которые были изъяты из общего оборота;
• участки, зарезервированные местными властями.

Если на земле расположено строение, находящееся в собственности гражданина, то он имеет право получить во владение и оформить землю, на которой это строение расположено.

При наследовании

Для оформления наследства родственникам отводится полгода. В течение этого времени нужно обратиться к нотариусу, который откроет наследственное дело, и заявить о своих правах на имущество умершего.

Сначала проверяется, есть ли завещание. Для этого нужно отправить запрос в нотариальную контору и узнать, было ли оно составлено. Если завещания нет, наследство делится между наследниками в порядке родства.

Первыми в очереди на наследство стоят родители, дети и супруги умершего. Затем идут братья и сёстры, бабушки и дедушки, а после них — остальные родственники. Если в завещании не указано иное, имущество делится поровну между наследниками первой очереди.

После того как нотариус получит заявление, он проверит законность претензий потенциальных наследников. Если всё в порядке, он выдаст свидетельство о праве на наследство.

С этим документом нужно обратиться в филиал Росреестра по месту нахождения земельного участка и оформить право собственности на него. Для регистрации права собственности на землю понадобятся:

• паспорт;
• свидетельство о смерти бывшего владельца;
• свидетельство о праве на наследство;
• кадастровый паспорт (при наличии);
• квитанция об оплате госпошлины за проведение процедуры.

В аренде под ИЖС (торги)

Если земля не имеет собственника и относится к категории индивидуального жилищного строительства (ИЖС), её можно получить через аукцион или торги. Для этого нужно:

1. Найти свободный участок земли.
2. Обратиться в муниципалитет с заявкой на поиск собственника.
3. Если собственника не найдётся, можно участвовать в торгах на землю.

На аукционе «продаётся» не право собственности, а право аренды участка с возможностью построить на нём дом. Условия аренды и строительства те же, что были описаны выше. После регистрации жилого строения, арендный договор продлевается на 20 лет с возможностью последующего выкупа.

Участок, на котором есть строения

На земельных участках обычно возводят различные постройки, такие как:

• дачные домики;
• бани и сауны;
• сараи и другие строения.

Эти постройки можно зарегистрировать как самостоятельные здания. Однако для регистрации на землях садовых некоммерческих товариществ (СНТ) или дачных некоммерческих партнёрств (ДНП) достаточно подтвердить право собственности на участок.

На землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) процедура немного сложнее. В этом случае потребуется пригласить кадастрового инженера, который подтвердит наличие построек.

Для проведения регистрации необходимы следующие документы:

• паспорт;
• квитанция об оплаченной государственной пошлине;
• декларация на постройки;
• свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на землю.