Если вы владеете земельным участком и платите за него налоги, которые кажутся завышенными, эта статья для вас. Мы разберем, как оспорить кадастровую стоимость, куда обращаться и какие документы готовить. Говорить будем просто, с примерами и без юридической каши.

Зачем оспаривать кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость — это «официальная цена» вашего участка, на основе которой рассчитываются налоги, арендная плата и выкупная стоимость. Если она завышена, вы платите больше, чем должны. Например:

• Налог на землю может вырасти в 2–3 раза.

• Аренда участка у государства становится невыгодной.

• Продажа земли обернется повышенным НДФЛ, если цена в договоре ниже кадастровой.

Важно! С 2025 года в 20 регионах РФ действует новый порядок оспаривания через бюджетные учреждения (ГБУ). Москва и Подмосковье пока сохраняют старые правила.

Как узнать кадастровую стоимость?

1. Публичная кадастровая карта Росреестра — введите адрес или кадастровый номер участка.

2. Выписка из ЕГРН — закажите через МФЦ или сайт Росреестра (стоимость — от 350 руб.)

3. Сайт Госуслуг — раздел «Недвижимость».

Пример:
Иван проверил участок в Подмосковье на кадастровой карте. Оказалось, стоимость — 5 млн руб., хотя рыночная цена — 3 млн. Решил оспорить.

5 причин для оспаривания

1. Кадастровая стоимость выше рыночной — основная причина.

2. Ошибки в данных — неправильная площадь, категория земли или вид разрешенного использования.

3. Устаревшая информация — оценка проводилась давно, а рынок упал.

4. Нарушение методики расчета — оценщики не учли особенности участка (например, заболоченность).

5. Изменение обстоятельств — после оценки участок попал в зону подтопления.

Сравнение кадастровой и рыночной стоимости

Как оспорить кадастровую стоимость: 3 пути

1. Через комиссию при Росреестре

Плюсы: Быстро (1 месяц), бесплатно.
Минусы: Комиссии нет в Москве и некоторых регионах.

Шаги:

1. Закажите отчет о рыночной стоимости у оценщика (от 15 000 руб.).

2. Подайте заявление в комиссию с документами:

   • Выписка из ЕГРН.

   • Отчет оценщика.

   • Документы на участок.

Образец заявления:

«В Комиссию по рассмотрению споров при Управлении Росреестра
От Петрова А.А.
Прошу пересмотреть кадастровую стоимость участка (кадастровый номер: ______) в связи с ее завышением.
Приложения: отчет оценщика, выписка ЕГРН, копия паспорта».

2. Через суд

Когда: Если комиссия отказала или ее нет в вашем регионе.
Срок: 1–6 месяцев.

Шаги:

1. Соберите документы (те же, что для комиссии + квитанция об оплате госпошлины — 300 руб.).

2. Подайте иск в районный суд по месту нахождения участка.

3. Участвуйте в заседаниях. Суд назначит экспертизу, если сомневается в отчете.

Пример:
Компания «Зеленый мир» выиграла суд против Мосгорсуда, доказав, что кадастровая стоимость участка завышена на 40%.

3. Через ГБУ (новый порядок с 2025 года)

Где работает: В 20 регионах, включая Татарстан и Башкортостан.
Особенности: Оценка проводится на текущую дату, а не на момент предыдущей кадастровой оценки.

Типичные ошибки при оспаривании

1. Пропуск сроков. Подать заявление можно в течение 5 лет с даты внесения стоимости в ЕГРН.

2. Нет отчета оценщика. Без него комиссия и суд не примут заявление.

3. Экономия на юристе. Самостоятельное оформление часто приводит к отказам из-за ошибок в документах.

4. Игнорирование досудебного порядка. В некоторых регионах обращение в ГБУ обязательно перед судом.

Что выгоднее: оспаривать или платить налоги?

Перед началом процедуры посчитайте:

• Затраты: Оценка — от 15 000 руб., госпошлина — 300 руб., юрист — от 30 000 руб.

• Экономия: Если налог снизится на 50 000 руб./год, за 4 года вы сэкономите 200 000 руб.

Пример:
Участок в Сочи:

• Кадастровая стоимость — 10 млн руб. → Налог — 150 000 руб./год.

• Рыночная стоимость — 6 млн руб. → Налог — 90 000 руб./год.
  Экономия: 60 000 руб./год. Затраты на оспаривание (45 000 руб.) окупятся за 9 месяцев.

Шаблоны документов

Заявление в комиссию Росреестра

«В Комиссию по рассмотрению споров при Управлении Росреестра
От [Ваши ФИО]
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости
Прошу установить кадастровую стоимость участка [адрес, кадастровый номер] равной рыночной — [сумма] руб.
Приложения: отчет оценщика, выписка ЕГРН, копия паспорта.
Дата, подпись».

Исковое заявление в суд

«В [Название суда]
От [Ваши ФИО]
Исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости
Требую: установить кадастровую стоимость участка [данные] в размере [сумма] руб.
Основания: завышение стоимости, отчет оценщика №__ от [дата].
Приложения: квитанция об оплате госпошлины, документы на участок.
Дата, подпись».

Заключение

Оспаривание кадастровой стоимости — это не бюрократия, а ваш шанс платить справедливые налоги. Действуйте по шагам: проверьте стоимость, закажите отчет оценщика, подайте заявление в комиссию или суд. Да, процесс требует времени и денег, но результат того стоит — иногда экономия достигает миллионов рублей.

Использованные законы:

• Федеральный закон №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

• Налоговый кодекс РФ (ст. 391, 378.2).

• Гражданский кодекс РФ (ст. 61–65).