Иногда нужно перевести земли сельскохозяйственного назначения в категорию для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Это значит, что участки, где нельзя строить дома для постоянного проживания, могут стать участками, на которых разрешено строительство домов.

На первый взгляд, это может показаться простым делом. Однако перевод земли из одной категории в другую — это сложный и трудоёмкий процесс, требующий учёта множества деталей.

1.Понятие и законодательные основы.

На самом деле, не существует такой процедуры, как перевод земли из сельскохозяйственного назначения в индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Это два разных понятия: категория земельного участка (ЗУ) и вид его разрешённого использования (ВРИ).

В России все земли делятся на семь категорий: населённых пунктов, сельскохозяйственного назначения, специального назначения (например, земли промышленности или энергетики), особо охраняемых территорий и объектов, лесного и водного фонда, а также земли запаса.

ИЖС — это вид разрешённого использования конкретного земельного участка, который относится к категории земель населённых пунктов. Перечень всех ВРИ содержится в Классификаторе, утверждённом Приказом Росреестра № П/0412 от 2020 года.

Каждый земельный участок должен быть отнесён к одной из восьми утверждённых на законодательном уровне категорий и иметь свой вид разрешённого использования.

ВРИ делятся на три типа:

• основные (главное направление применения ЗУ);
• вспомогательные (используется в качестве дополнения к основному или условно разрешённому ВРИ);
• условно разрешённый (ВРИ, который может быть допущен для использования собственником ЗУ по решению уполномоченного органа).

ВРИ устанавливают местные органы власти для каждой территориальной зоны. Направление допускаемого применения земель прописывают в градостроительном регламенте, содержащемся в плане застройки и землеустройства.

Согласно статье 37 Градостроительного кодекса РФ, собственник имеет право самостоятельно выбрать основной или вспомогательный вид разрешённого использования из числа предусмотренных правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Чтобы изменить ВРИ на условно допустимый тип, потребуется разрешение местных властей.

Перевод земли из одной категории в другую осуществляется только по решению уполномоченного органа, но саму процедуру может инициировать собственник или правообладатель земельного участка.

Перевод земли из одной категории в другую — это процедура, в результате которой земельный участок, относящийся к конкретному типу, переводится в иное назначение, например, из земель запаса в земли сельскохозяйственного назначения.

По общим правилам, жилищное строительство на участках сельскохозяйственной категории не осуществляется. Именно поэтому, говоря о переводе земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС, имеют в виду смену категории с сельскохозяйственной на земли населённых пунктов. Осуществить данную процедуру можно только путём установления (расширения) границ поселения, что чётко регламентировано статьёй 8 Земельного кодекса РФ.

Пример из практики.

Николай Т. является собственником земельного участка, расположенного в деревне. Категория земли — земли населённых пунктов, вид разрешённого использования (ВРИ) — для ведения садоводства. Участок находится в сельскохозяйственной территориальной зоне.

Согласно Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), для данной территориальной зоны в качестве основного направления использования допускается жилищное строительство.

Николай планирует изменить вид разрешённого использования своего земельного участка с «для ведения садоводства» на «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС). Для этого ему не нужно обращаться в администрацию. Достаточно подать заявление о смене ВРИ в Росреестр.

2. Зачем переводить с/х земли в ИЖС.

Зачем некоторые граждане стремятся перевести земли сельхозназначения в земли под индивидуальное жилищное строительство?

Основная цель — возможность построить на участке жилой дом. Если земельный участок (ЗУ) относится к сельскохозяйственным угодьям, то строительство жилья на нём запрещено. Однако перевод ЗУ из сельскохозяйственной категории в другую возможен по основаниям, предусмотренным статьёй 7 Федерального закона № 172 от 2004 года, например, в связи с изменением границ населённого пункта.

Получается, что пока земли сельскохозяйственного назначения не переведены в другую категорию, построить на них частный жилой дом невозможно. Именно этим и обусловлена целесообразность процедуры перевода.

Если же земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, относится к сельскохозяйственной категории, то на нём допускается индивидуальное жилищное строительство.

Важно отметить, что после перевода такого ЗУ в категорию ИЖС для собственника открываются новые возможности. Во-первых, увеличивается кадастровая стоимость надела. Во-вторых, ему больше не нужно самостоятельно заниматься подключением сетей инженерно-технического обслуживания и прокладкой подъездных путей. Эти обязанности переходят к местным властям.

3. Порядок перевода ЗУ из одной категории в другую.

Невозможно перевести землю из сельскохозяйственного назначения в индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в прямом смысле слова, поскольку это совершенно разные понятия. Однако перевести сельскохозяйственный участок в земли населённых пунктов вполне возможно, хоть и довольно сложно.

Процедура перевода осуществляется путём расширения границ населённого пункта. Решение об изменении границ принимает местная администрация. Обычно границы переносят, если это принесёт пользу и выгоду.

Для перевода земель из одной категории в другую необходимо подать ходатайство. Его рассматривают в течение 2-3 месяцев (точный срок зависит от уровня органа власти, который принимает решение). По результатам рассмотрения издают акт о переводе земель или об отказе.

Согласно статье 8 Земельного кодекса Российской Федерации, перевод сельскохозяйственных земель в участки населённых пунктов осуществляется путём установления или изменения границ в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.

Процедура сложная и требует максимального участия органов исполнительной власти. Поэтому на практике такие ходатайства удовлетворяются редко.

Расширение границ населённого пункта происходит путём изменения генерального плана поселения и схемы планирования муниципального района. Первый документ принимает представительный орган местного самоуправления, а резолюцию на его разработку издаёт глава администрации.

Состав генерального плана:

• Положение о территориальном планировании.
• Карта границ поселения.
• Карта предполагаемого расположения объектов местного значения.
• Карта функциональных зон населённого пункта.

Расширение границ начинается с издания резолюции о разработке генерального плана поселения и его размещения в публичном доступе. Затем разрабатывается сам проект, проводится проверка материалов, и документ отправляется на согласование.

Обратите внимание: генеральный план утверждается уполномоченными органами власти после проведения публичных слушаний. На следующем этапе готовится план объекта землеустройства, который служит основанием для внесения изменений в ЕГРН о границах населённого пункта.

Кто может подать ходатайство.

Чтобы изменить категорию земельного участка, нужно подать ходатайство по форме, которую устанавливают органы государственной власти региона. Подать такое ходатайство может любое физическое или юридическое лицо, заинтересованное в этой процедуре.

Условия перевода.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли индивидуального жилищного строительства (ИЖС) возможен только после решения уполномоченного органа. Для этого необходимо расширить границы населённого пункта. Однако это возможно только в том случае, если планируемый для включения участок находится в непосредственной близости от поселения и прилегает к нему.

Если на сельскохозяйственном участке, который планируется включить в состав населённого пункта, выращиваются особо ценные сельскохозяйственные культуры или его кадастровая стоимость на 50% и более превышает кадастровую стоимость земли поселения, то перевод считается невозможным.

Перечень документов.

Чтобы перевести участок земли из одной категории в другую, например, из сельскохозяйственной в жилую, необходимо подготовить определённый пакет документов.

В него входят:

• проект землеустройства, который объясняет, почему нужно провести такую процедуру;
• выписка из земельного кадастра, содержащая информацию о земельном участке;
• копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости о правах на недвижимость и владении земельным участком;
• заключение экологических экспертов (если требуется);
• согласование с собственником участка земли (если требуется);
• согласование с исполнительным органом.

Список документов может варьироваться в зависимости от требований местного законодательства. Перед тем как обращаться с ходатайством, рекомендуется уточнить конкретный перечень документов в администрации.

Перевод земли из одной категории в другую — это сложный процесс, который требует внимания к деталям. Чтобы избежать проблем, лучше обратиться за помощью к профессионалу. Свяжитесь с нашим юристом, и он расскажет вам, с чего начать, какие документы подготовить, как составить ходатайство, ответит на все ваши вопросы и, при необходимости, будет сопровождать вас до завершения всех процедур.

Образец ходатайства.

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации рассматривают ходатайства о переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли населённых пунктов. В таком ходатайстве должна быть обязательно указана следующая информация:

• кадастровый номер земельного участка (ЗУ);
• текущая и будущая категория земель;
• обоснование процедуры перевода;
• сведения о правах заявителя на ЗУ.

Если ходатайство подаёт неуполномоченное лицо или к нему не приложен полный пакет документов, либо их содержание не соответствует требованиям действующего российского законодательства, в принятии заявления может быть отказано.

Решение о переводе.

Помните, что перевод сельскохозяйственных земель в земли населённых пунктов, то есть изменение категории земельного участка с сельскохозяйственного назначения на земли населённых пунктов, происходит путём расширения границ поселения.

Согласно общим правилам, ходатайство о переводе земель из одной категории в другую рассматривается органами власти в течение 2–3 месяцев с момента его получения. По итогам рассмотрения составляется акт, содержание которого определено статьёй 3 Федерального закона от 2004 года № 172.

4. Что делать, если отказали.

Как перевести земли сельскохозяйственного назначения в категорию для индивидуального жилищного строительства? Для этого необходимо обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган, обычно это местная администрация.

Заявление будет рассмотрено в установленные законом сроки. После этого проводятся публичные слушания, по результатам которых составляется акт о переводе земли из одной категории в другую или об отказе в таком переводе.

В выполнении этих мероприятий может быть отказано по основаниям, предусмотренным статьёй 4 Федерального закона от 2004 года № 172:

• перевод невозможен согласно федеральному законодательству;
• государственная экологическая экспертиза выдала отрицательное заключение;
• запрашиваемое целевое назначение земельного участка не соответствует утверждённым документам территориального планирования.

Если заявитель считает, что отказ в переводе земли из одной категории в другую незаконен, он имеет право обжаловать это решение в судебном порядке.

5. Судебная практика.

В суд поступило исковое заявление от Шуркина П., в котором он оспаривает отказ Администрации Каргапольского района в переводе земель из одной категории в другую.

Истец является владельцем сельскохозяйственных угодий, расположенных сразу за границей деревни. Он планировал построить на этой земле частный дом, но пока объект относится к сельскохозяйственной категории, сделать это невозможно.

Шуркин подал ходатайство о переводе земель в другую категорию, но Администрация отказала ему, мотивируя своё решение тем, что запрашиваемое целевое назначение земельного участка не соответствует утверждённым документам территориального планирования.

Согласно представленным материалам, обоснованность перевода сельскохозяйственного участка в земли населённых пунктов не подтверждена. Кроме того, если включить этот участок в состав поселения, его кадастровая стоимость уменьшится на 55%.

Суд отказал в удовлетворении иска.

6. Частые вопросы.

Можно ли на сельскохозяйственном участке в СНТ построить жилой дом?

Если земельный участок сельскохозяйственного назначения имеет вид разрешённого использования «для ведения садоводства», то собственник может построить на нём садовый или жилой дом. При этом высота дома не должна превышать 20 метров, а количество этажей — трёх. Площадь дома также ограничена 50 квадратными метрами.

Есть ли разница между сменой вида разрешённого использования земельного участка и переводом земельного участка из одной категории в другую?

Да, между этими двумя процессами есть существенная разница. Смена вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка означает, что заявитель просто меняет направление допустимого использования земли. Для этого нужно подать заявление в Росреестр, за исключением случаев, когда предполагаемый ВРИ является условно разрешённым.

В случае же перевода земель из одной категории в другую полностью меняется целевое назначение земли. Решение о переводе принимает уполномоченный орган после рассмотрения ходатайства и проведения публичных слушаний.

Предусмотрено ли наказание за строительство жилого дома на сельскохозяйственных угодьях?

За использование земельного участка не по назначению нарушителя могут привлечь к административной ответственности. Размер штрафа зависит от кадастровой стоимости земельного участка и юридического статуса правообладателя.

Если нарушитель не приведёт участок в надлежащее состояние, соответствующее его целевому назначению, то даже частная собственность на объект недвижимости может быть изъята.

7. Заключение эксперта.

Возможность перевода земель сельскохозяйственного назначения в категорию под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) зависит от конкретных обстоятельств и решения уполномоченного органа, обычно местной администрации.

Процедура перевода сельскохозяйственного участка в земли населенных пунктов включает изменение границ поселения. Из-за этого такая процедура проводится довольно редко. Заявителю необходимо не только соблюсти все условия и собрать множество документов, но и обосновать целесообразность таких изменений.

Кроме того, при расширении границ поселения администрация играет активную роль. Местным органам власти может быть проще отказать в переводе, чем заниматься составлением и утверждением документов территориального планирования и изменением генерального плана.