Права собственности на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации. Юристы рассказывают, как оформить землю в собственность или временное пользование, какие документы для этого нужны, куда подавать заявление и с какими сложностями можно столкнуться.

1. Собственник и владелец: существенные отличия.

Собственник земельного участка — это лицо, которое владеет им на правах собственности. Он может распоряжаться своей землёй по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать, обменивать и так далее. Однако использовать надел можно только в соответствии с его целевым назначением.

Владельцами земельных участков могут быть не только собственники, но и другие лица, имеющие право пользоваться наделом. Например, это арендаторы, а также граждане, получившие землю в бессрочное пользование или пожизненное владение.

Права и обязанности собственников земельных участков определены в Земельном кодексе Российской Федерации. Пренебрежение ими может привести к административной ответственности и неблагоприятным последствиям. Вас могут оштрафовать, обязать выполнить какие-либо мероприятия, что зачастую связано с дополнительными финансовыми затратами, или даже изъять участок.

Если у вас возникли проблемы с оформлением прав на земельный участок, обратитесь к нашим опытным юристам. Долгие годы практики позволяют нам оперативно решать самые сложные задачи. Мы тщательно проанализируем вашу ситуацию, разработаем эффективную стратегию действий, подберем оптимальные инструменты и поможем собрать необходимый пакет документов. Наши юристы готовы представлять ваши интересы в государственных, частных и иных организациях.

2. Виды права пользования землей.

Право пользования — это возможность использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением. Таким правом обладают не только собственники, но и арендаторы, которые получают его на основании договора аренды.

Право пользования отличается от права владения по количеству правомочий, которыми обладают собственник и пользователь земельного участка (ЗУ). Например, арендатор может использовать землю на условиях, установленных в договоре аренды, с учетом законодательных требований.

Обычно арендатор не может передать ЗУ в субаренду без согласия собственника. Однако есть исключения: если лицо арендует надел у государства или муниципалитета на срок от 5 лет, а договор аренды был заключен до вступления в силу Земельного кодекса РФ, то разрешение собственника не требуется.

3. Какие права имеет собственник земельного участка.

Очевидно, что собственник земельного участка обладает неограниченным правом распоряжения своей собственностью, за исключением случаев, когда на участок наложены обременения. Однако, помимо продажи, обмена, дарения и завещания, существует и ряд других полномочий, которые регламентируются Земельным кодексом Российской Федерации (статья 40 ЗК РФ).

Собственник земельного участка может:

• Пользоваться землей и земельными ресурсами.
• Возводить на своем участке строения различного назначения.
• Проводить работы, направленные на улучшение неблагоприятных природных условий.

Кроме того, правообладатель земельного участка имеет право собственности на продукцию, выращенную на этой земле, а также на доходы от ее реализации.

Важно отметить, что использование земельного участка возможно только в соответствии с его целевым назначением. Это означает, что даже для полноправных собственников законодательство устанавливает определенные ограничения в использовании надела.

4. Обязанности собственника земельного участка.

Статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации определяет основные обязанности землепользователей. Нарушение этих правил может повлечь за собой серьезные последствия, начиная от штрафа и заканчивая изъятием земельного участка. Наши юристы  настоятельно рекомендуют каждому владельцу земли ознакомиться с содержанием данной статьи.

• Вы обязаны использовать земельный участок в строгом соответствии с его целевым назначением, учитывая вид разрешенного использования (ВРИ) и другие требования. Кроме того, вы обязаны поддерживать участок в надлежащем состоянии.
• Закон запрещает портить специальные обозначения (геодезические, межевые и другие). Собственник земельного участка также обязан принять меры для их сохранения.
• Если вы арендуете земельный участок, вы должны своевременно вносить плату за него.
• Вы обязаны приступить к использованию участка в соответствии с его целевым назначением не позднее установленного законом срока.
• Вы должны следить за состоянием земельного участка, не допускать его загрязнения, порчи, деградации и других негативных изменений.
• Соблюдайте требования градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и других правил, а также экологических норм и нормативов.

Ответственность собственника земельного участка установлена Кодексом об административных правонарушениях (КоАП РФ). Санкции, применяемые к нарушителям, зависят от типа правонарушения. Например, за использование земельного участка не по целевому назначению вам грозит штраф, размер которого определяется в зависимости от кадастровой стоимости надела (статья 8.8 КоАП РФ).

Статус нарушителя и размер штрафа в зависимости от кадастровой стоимости (в рублях).

Если кадастровая стоимость известна:

• Физическое лицо — от 0,5 до 1% (не менее 10 тысяч рублей).
• Должностное лицо — от 1 до 1,5% (не менее 20 тысяч рублей).
• Организация — от 1,5 до 2% (не менее 100 тысяч рублей).

Если кадастровая стоимость не определена:

• Гражданин — 10000 — 20 000.
• Должностное лицо — 20000 — 50 000.
• Юридическое лицо — 100 000 — 200 000.

Кроме того, вас могут оштрафовать за порчу земельного участка или за его неиспользование в течение определённого времени. Например, для земель сельскохозяйственного назначения этот срок составляет один год.

Вас могут обязать привести участок в надлежащее состояние. Невыполнение этого требования также грозит штрафом или даже изъятием земельного участка.

Даже у тех, кто имеет право частной собственности на землю, например, получил её в наследство или купил за свои деньги, могут забрать участок. Например, это может произойти, если вы не начнёте строить дом на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), в течение трёх лет с момента приобретения земли (статья 284 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изъятие земельного участка возможно только по решению суда. Спустя полгода после того, как это решение вступит в законную силу, надел будет продан с торгов, а вырученные средства возвратят бывшему собственнику. Однако из этой суммы сначала будут вычтены затраты на продажу, включая расходы на:

• проведение кадастровых работ;
• оценку стоимости земельного участка;
• организацию торгов и другие расходы.

Как показывает практика, изъятие земельного участка — это крайняя мера. Например, если вы не использовали землю в течение установленного законом срока, вас могут обязать начать использовать её по целевому назначению. Но не исключено, что земельный участок изымут сразу.

Обратите внимание, что арендатор земельного участка несёт ответственность за неиспользование или нецелевое использование земель наравне с собственником.

Пример из практики:

Гражданин Т. приобрёл земельный участок для индивидуального жилищного строительства на торгах, организованных муниципалитетом. Мужчина планировал построить на нём дом, однако из-за финансовых трудностей реализация этого проекта была отложена.

За пять лет, прошедших с момента покупки, участок зарос сорняками, поскольку за ним никто не ухаживал. В связи с этим администрация обратилась в суд с требованием изъять участок. Суд удовлетворил иск.

5. Как получить право собственности.

Право собственности на земельный участок можно получить в результате различных сделок: купли-продажи, обмена, дарения или приватизации. Также вы можете стать собственником участка, вступив в права наследования.

Существует два основных варианта приобретения земельного участка: у частного лица или у государства или муниципалитета. Второй вариант считается более выгодным, поскольку государственные или муниципальные земли часто предлагаются по более привлекательной цене.

Важно отметить, что при покупке земельного участка у местной администрации вам предстоит столкнуться с рядом бюрократических сложностей, поскольку большинство участков продается на аукционе. Лишь некоторые категории лиц могут приобрести землю без торгов.

Покупка земельного участка у частного лица также сопряжена с некоторыми рисками. Мы рекомендуем уделить особое внимание подготовке договора купли-продажи и проверке чистоты сделки. Это поможет минимизировать возможные трудности после заключения сделки. Если вам сложно или нет времени на самостоятельное изучение, вы можете обратиться за помощью к нашим юристам.

Но на этом процедура не заканчивается. Право собственности на земельный участок необходимо зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Для этого вам потребуется обратиться в Многофункциональный центр (МФЦ) с заявлением и небольшим пакетом документов. Также вы можете зарегистрировать свои права онлайн через портал Госуслуги или официальный сайт Росреестра. В случае возникновения сложностей наши юристы готовы помочь вам с решением этих вопросов.

6. Судебная практика.

Изучение судебной практики показало, что изъятие земельного участка (ЗУ) является довольно распространённой ситуацией. Например, в 2010 году администрация «Н» района обратилась в суд с требованием изъять ЗУ у гражданина П., поскольку он уже длительное время не использует участок и допускает его запустение.

Гражданин П. получил землю в собственность в 2004 году. Участок находится в центре села, и ранее на нём располагалось административное здание, которое было снесено. Гражданин П. зарегистрировал право собственности на ЗУ, но так и не начал строительство частного дома. Известно, что он несколько раз выставлял участок на продажу, но не смог найти покупателей.

Ранее собственника привлекали к административной ответственности за неиспользование ЗУ по целевому назначению и выписывали предписание о необходимости привести участок в порядок. Однако гражданин проигнорировал это требование и не оплатил штраф.

Рассмотрев материалы дела, суд пришёл к выводу, что имеющихся доказательств достаточно для удовлетворения искового заявления. В результате ЗУ был изъят, а затем продан на торгах.

7. Частые вопросы.

Может ли государство изъять земельный участок у собственника?

Да, в исключительных случаях, например, если собственник использует земельный участок не по целевому назначению или не соблюдает требования по его содержанию.

Кто является собственником урожая, выращенного на арендованной земле?

Урожай, собранный на арендованной земле, принадлежит арендатору, если иное не предусмотрено условиями договора.

Можно ли купить муниципальный земельный участок, который ещё не выставлен на торги?

Если земельный участок не передан в аренду и не используется для других целей, вы можете подать заявление в администрацию с просьбой организовать аукцион по его продаже.

8. Заключение эксперта.

Собственник земельного участка имеет базовые права: пользоваться землёй, свободно распоряжаться ею и владеть. Однако Земельный кодекс РФ также устанавливает и другие права и обязанности для собственников.

Например, собственник может пользоваться не только самим участком, но и его природными ресурсами. Он может выкопать колодец, водоём или провести другие работы на участке. Кроме того, собственник имеет право собственности на всё, что произведено на его участке, а также на доходы от реализации этой продукции.