Серый домик с покосившимися ставнями на окраине деревни казался ненужным грузом. Когда Мария и Иван Кузнецовы покупали его у пожилой соседки в 2015 году, мечтали лишь о тихом месте для пенсии.

Никто не предупредил: рухнувшие стены — начало юридической битвы за землю под ними.

Критический момент: письмо из администрации

Через три года после покупки инженерная экспертиза вынесла приговор: дом аварийный, подлежит сносу. Супруги, потратив сбережения на расчистку участка, получили уведомление от главы поселения:

«В связи с ликвидацией объекта недвижимости ваше право пользования земельным участком прекращается. Освободите территорию в течение месяца».

Аргумент чиновников казался железным: «Нет дома — нет прав на землю». Участок, предоставленный прежней владелице еще в СССР на праве постоянного (бессрочного) пользования, теперь считался «бесхозным».

Поворотный пункт: открытие в архивах

Отчаявшись, Кузнецовы нашли юриста, специализирующегося на земельных спорах. Тот запросил историю участка в Росреестре. Выяснилось:

• Земля была выделена государственным предприятием в 1982 г. по бессрочному пользованию;
• При приватизации дома в 1993 г. право на участок сохранилось, хоть и не переоформлялось;
• В договоре купли-продажи дома 2015 г. прямо указано: «к покупателю переходит право постоянного пользования землей».

Ключевое открытие: Согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ, право на участок не исчезает при разрушении здания. Оно лишь меняет форму: вместо «для эксплуатации дома» становится «для ведения личного хозяйства».

Суд: битва за принцип

В иске к администрации юристы подчеркнули:

«Прекращение права постоянного пользования возможно ТОЛЬКО при добровольном отказе, изъятии для госнужд или нарушении закона. Снос ветхого строения — не основание!».

Контраргумент ответчика:

«Право бессрочного пользования — неотчуждаемо! Его нельзя «продать» с домом. У новых владельцев — лишь аренда».

Решающие доказательства:

1. Выписка из ЕГРН 1993 г. — подтверждала переход права при приватизации;
2. Заключение Росреестра — участок оставался в перечне земель с особым статусом;
3. Свидетельские показания экс-директора предприятия — «Участки выдавались работникам бессрочно, без привязки к сроку службы домов».

Историческое решение

Суд первой инстанции признал:

«Снос строения не аннулирует право на землю. Администрация обязана выдать Кузнецовым акт о праве постоянного пользования. Участок может быть переоформлен в собственность БЕЗ ТОРГОВ».

Почему это прецедент? Ранее чиновники трактовали такие ситуации как «утрату целевого использования». Теперь ясно: земельное право «переживает» объект на участке.

Юридические последствия: как использовать победу

1️⃣ Для наследников «советских» участков

Если ваша семья получила землю до 1991 г. с правом бессрочного пользования:

• Снос дома не лишает прав на участок;
• Вы можете оформить его в собственность по «дачной амнистии» или ст. 39.5 ЗК РФ;
• Отказ администрации — основание для иска.

2️⃣ При покупке дома с риском сноса

Проверяйте историю землепользования! Если участок в бессрочном пользовании:

• Включайте в договор купли-продажи пункт: «Право постоянного пользования землей переходит к покупателю»;
• Требуйте выписку из похозяйственной книги — она фиксирует переход прав.

Риски: когда землю всё же потеряете

Право прекратят, если:

• Участок изъят для госнужд (строительство дороги, моста) — но тогда положена компенсация;
• Вы нарушили правила использования: загрязняли почву, блокировали проезды;
• Земля в охранной зоне ЛЭП, газопровода — здесь даже старые права не спасут от сноса.

Заключение: камень вместо бумаги

История Кузнецовых — не частный случай. Кассационные суды массово поддерживают такой подход:

«Запись в ЕГРН о праве бессрочного пользования, не оспоренная в установленном порядке, — достаточное основание для защиты интересов владельца даже после утраты строения».

Главный урок: В России земельное право часто сильнее бетонных стен. Разрушенный дом — не конец, а начало нового этапа «жизни» участка. Главное — знать свои корни на этой земле.

P.S. Если ваш участок получен до 1991 г. — срочно запросите в архиве справку о выделении земли. Этот пожелтевший листок может стать щитом против чиновничьего произвола.