Сервитут на земельный участок представляет собой право пользования, предоставляемое лицу, не являющемуся владельцем недвижимости. В гражданском праве это право имеет чёткое определение, которое необходимо учитывать при совершении различных операций с земельными участками. В этой статье мы подробно разберёмся в особенностях этого права.

1. Главное о сервитуте.

Сервитут представляет собой право использовать чужую собственность, которое официально признано законом. Он может распространяться на различные виды недвижимости:

• земельные участки;
• жилые помещения;
• нежилые помещения.

Слово «сервитут» происходит от латинского servitutis, что означает «подчиненное положение».

В большинстве случаев необходимость в установлении сервитута возникает у участников садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ) или жителей дачных поселков. Это связано с тем, что если постройки не имеют свободного доступа для пожарных машин и машин скорой помощи, то для обеспечения их проезда требуется использование территорий, принадлежащих соседним участкам.

Согласно законодательству, сервитут может быть не только земельным, но и воздушным, гражданским, вещным или водным. Это означает, что он может распространяться не только на земельные участки, но и на постройки, которые на них расположены.

Пример:

У Николая есть участок, который он огородил высоким забором. Из-за этого его сосед Дмитрий не может попасть к озеру. Николая обязали оформить публичный сервитут, чтобы Дмитрий мог пользоваться озером.

2. Каким бывает сервитут.

Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Он может быть публичным и частным. Публичный сервитут устанавливается в общественных интересах, а частный — когда речь идёт об использовании чужой недвижимости.

В соответствии с Земельным кодексом РФ, публичный сервитут может быть установлен только в интересах:
— государства;
— граждан государства;
— административных органов.

Например, гражданина могут обязать обеспечить проход по его участку, если дорога, проходящая через его территорию, является единственной в посёлке или другом населённом пункте. Именно поэтому юристы рекомендуют уточнять все эти важные моменты ещё на этапе выбора загородного участка для покупки. В противном случае собственник может столкнуться с необходимостью обустройства троп для прохода или даже проезда.

Земельный участок может быть использован в государственных целях, если их реализация невозможна без использования этого участка.

К таким целям относятся:
— проведение геодезических изысканий и работ;
— покос сена;
— рыбная ловля;
— установка гравиметрических пунктов;
— установка знаков межевания.

Частный сервитут фиксирует права ограниченного круга лиц на использование участка. Обычно это соседи по дачному посёлку или кооперативу.

Сервитут заключается добровольно, и обычно соседи могут договориться друг с другом. Однако если собственник отказывается от заключения сервитута, заинтересованным лицам приходится обращаться в суд, чтобы добиться приобретения такого права.

Пример:

Анатолий приобрёл участок в дачном посёлке и столкнулся с необходимостью провести электричество. Единственный способ сделать это — воспользоваться участком его соседа Виктора, который находится рядом.

Анатолий и Виктор заключили договор, в котором подробно описали причину, по которой Анатолий имеет право пользоваться участком Виктора.

Помните, что даже после того как через соседний участок будут проложены коммуникации, может возникнуть необходимость в ремонте или реконструкции сетей. Именно для таких случаев и рекомендуется оформлять сервитут: это позволит использовать участок неоднократно.

3. Оплата.

За использование чужого имущества на законных основаниях необходимо платить. В противном случае эксплуатация соседских участков могла бы стать бесконтрольной и не всегда соответствовать заявленным целям.

Компенсация за использование чужого участка фиксируется в договоре между соседями. Пользователь может единовременно перечислить на счет собственника недвижимости конкретную сумму или вносить её частями, например, каждый месяц в течение всего периода пользования.

Как рассчитать стоимость использования чужого участка? В качестве основы можно взять его площадь, которая обязательно должна быть указана в договоре.

Однако следует учесть и другие важные аспекты:

• Будет ли использование участка доставлять неудобства собственнику?
• Насколько серьёзные неудобства будет испытывать собственник?
• В течение какого периода будут длиться эти неудобства?

В законодательстве эти характеристики описываются термином «принцип разумности». Важно отметить, что в настоящее время не существует конкретной схемы расчёта сервитута. Если вопрос цены не удастся решить мирным путём, и придётся обращаться в суд, то именно судьи будут определять конкретную стоимость.

Следует помнить, что суд может обязать собственника предоставить свой участок в пользование на безвозмездной основе в рамках публичного сервитута, например, для проведения геодезических или инженерных изысканий. В таком случае, в отличие от договорённости с соседями, обойтись без оплаты не получится.

4. Оформление сервитута.

Обращение в суд является крайней мерой, к которой прибегают лишь тогда, когда потенциальный пользователь участка не может договориться с его собственником мирным путем. В первую очередь, рекомендуется уведомить собственника о том, что заявитель нуждается в использовании его участка.

Если стороны заключают договор, в нем должны быть четко прописаны следующие пункты:

• сфера действия сервитута;
• условия его заключения — бесплатно или на платной основе;
• сроки выполнения работ;
• обоснование необходимости обеспечения прохода по соседскому участку.

Если договориться с собственником участка удалось, необходимо официально зарегистрировать сервитут, обратившись в Росреестр. После регистрации организация оформит и предоставит справку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), в которой будут указаны все нюансы обременения. Только после этого сервитут можно считать вступившим в силу.

Обременение — это юридический факт, который связан с конкретным участком земли или имуществом и не зависит от смены его владельца. Если вы унаследовали участок, на который был оформлен сервитут, то обременение останется в силе и будет действовать до окончания срока, указанного в договоре. Наши специалисты готовы предоставить более подробную консультацию по этому вопросу.

5. Схема установления сервитута.

Если сервитут устанавливается с согласия собственника, то в процессе регистрации в Росреестре необходимо предоставить следующие документы:

1. Гражданские паспорта каждой из сторон договора.
2. Свидетельство о собственности на земельный участок.
3. Выписка из ЕГРН.
4. Межевой план участка.
5. Чек об оплате государственной пошлины.

Размер государственной пошлины (по состоянию на 2024 год):
— для юридических лиц — 6000 рублей
— для физических лиц — 1500 рублей

Если сервитут устанавливается на основании нормативного акта властей региона или муниципалитета, то он считается законным. В таком случае с собственника снимается обязанность по оформлению договора и получению выписки.

Важно отметить, что сервитут может быть прекращен ранее установленного срока только по инициативе собственника недвижимости. Он имеет право обратиться в суд, если необходимость в обременении отпала или если использование участка стало невозможным из-за проведения работ.

6. Судебная практика: установление платы за сервитут.

Компания N обратилась в суд с иском к гражданину M, который является собственником земельного участка. Ранее, решением городского суда города X, иск об установлении сервитута на участки, принадлежащие компании, был удовлетворен. Однако апелляционным определением областного суда X это решение было отменено, так как в процессе рассмотрения не были соблюдены нормы процессуального права.

Гражданин M зарегистрировал сервитут на участки, которые ранее были собственностью компании. В ходе экспертизы была определена плата за пользование сервитутом, но стороны не смогли договориться об условиях. В своем иске гражданин M потребовал установить плату за сервитут на эти участки с определенной даты в конкретную сумму.

В суде представитель ответчика указал на то, что в апелляционном определении не была дана оценка результатам экспертизы по поводу платы за сервитут. Также было отмечено, что участками земли фактически пользуются сотрудники компании N, поэтому требование об оплате за их использование является неправомерным.

Изучив материалы дела, суд принял решение удовлетворить исковые требования. Суд руководствовался статьей 274 Гражданского кодекса РФ, согласно которой владелец земельного участка имеет право требовать от соседа предоставления сервитута. Сервитут устанавливается для обеспечения проезда, прохода через соседний участок или по другим причинам, которые невозможно удовлетворить без его использования. Однако обременение сервитутом не лишает собственника права на владение, распоряжение и пользование своим участком.

Владелец участка, на который оформлен сервитут, имеет право требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, плату за пользование участком, что закреплено в пункте 6 статьи 23 Земельного кодекса РФ. Обременение недвижимости должно быть зарегистрировано в соответствии с нормами Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, согласно частям 3 и 5 статьи 274 Гражданского кодекса, право требовать плату за сервитут у владельца появляется только после того, как это обременение было зарегистрировано в установленном порядке. Суд вынес решение установить плату за сервитут на земельный участок.

7. Частые вопросы.

Как заключается соглашение об установлении сервитута?

Соглашение об установлении сервитута заключается в простой письменной форме в произвольном виде, однако необходимо соблюдать определенные условия. Для оформления такого соглашения рекомендуется обратиться к квалифицированным юристам.

Как установить стоимость сервитута?

Чтобы определить рыночную стоимость сервитута, можно обратиться за консультацией к оценщику или рассчитать ее самостоятельно, ориентируясь на среднюю ставку по аренде земельного участка.

Как оплачивать сервитут?

Оплата сервитута зависит от договоренностей между собственником участка и тем, кто будет его использовать. Вы можете заплатить всю сумму сразу или разделить ее на несколько платежей и вносить их с определенной периодичностью.

Что нужно указать в договоре при заключении сервитута?

В договоре следует обозначить сферу, на которую будет распространяться сервитут, условия его предоставления — бесплатно или за плату, а также сроки запланированных работ с использованием чужого участка и четко определить границы сервитута.

Когда сервитут вступает в законную силу?

Сервитут обретает юридическую силу после получения участниками соглашения справки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Для этого договор необходимо зарегистрировать в Росреестре, что является обязательным требованием.

8. Заключение эксперта.

Основные сложности при заключении договора возникают на этапе определения стоимости сервитута и фиксации границ участка. Поэтому перед подписанием договора рекомендуется проконсультироваться с геодезистами. Они помогут составить удобную схему размещения прохода, то есть границы сервитута, что в будущем снизит риск споров между владельцем и пользователем участка. В схеме, составленной геодезистами, будут указаны и обозначены границы, нанесенные с использованием координат поворотных точек.

Для определения стоимости сервитута можно обратиться к оценщику. Также можно ориентироваться на среднюю по рынку арендную ставку. В договоре рекомендуется предусмотреть возможность изменения размера платежа, например, один раз в год.